Der vollständige Leitfaden um Vermieter zu werden (und wie du dadurch finanzielle Freiheit erreichen kannst)

Der vollständige Leitfaden um Vermieter zu werden (und wie du dadurch finanzielle Freiheit erreichen kannst)

Vermieter werden kann lukrativ sein und ist nicht schwer. Aber trotzdem gibt es einige Punkte auf die du unbedingt achten musst um dich nicht zu verbrennen! Welche das sind erfährst du in diesem Artikel!
Vermieter werden kann lukrativ sein und ist nicht schwer. Aber trotzdem gibt es einige Punkte auf die du unbedingt achten musst, um dich nicht zu verbrennen! Welche das sind erfährst du in diesem Artikel!

Hast auch du das Ziel deine Finanzen selbst in den Griff zu nehmen und dir aktiv ein zweites Einkommen aufzubauen? Hast auch du schon einmal mit dem Gedanken gespielt Vermieter zu werden und dir mit vermieteten Immobilien ein weiteres Einkommen aufzubauen? Dann ist dieser Artikel für dich!

Deine erste Immobilie zu kaufen und zu vermieten ist deutlich einfacher als du es dir jetzt gerade sicher vorstellst. Und Vermieter werden kann darüberhinaus ungemein lukrativ sein. Die perfekte Kombination für ein zweites Einkommen also!

Aber bevor du dich auf die Reise machst, gibt es einige Punkte zu beachten, die ich dir in diesem Artikel näher bringen will.

Das wichtigste vorweg: Was willst du erreichen?

Das wichtigste, noch bevor du dich auf die Suche nach deiner ersten Immobilie machst, ist dir über deine Ziele im Klaren zu sein.

Was willst du erreichen?

Warum willst du Vermieter werden?

Was sind deine Ziele?

Wie viel Risiko willst du eingehen?

Hast du irgendwelche speziellen Fähigkeiten oder Vorteile?

Wie schnell willst du deine Ziele erreichen?

Willst du ein oder zwei Immobilien kaufen um deine Altersvorsorge mit Immobilien aufzubessern? Oder willst du über Fix und Flip in den Immobilienhandel einsteigen?

Je nach dem was deine Ziele sind, passt eine andere Strategie zu dir. Da du vermutlich noch am Anfang deiner Karriere stehst, gehe ich mal davon aus, dass du erst einmal nur ein oder zwei Immobilien zur Altersvorsorge kaufen möchtest.

Wie werde ich Vermieter?

Um Vermieter zu werden brauchst du keine besonderen Vorkenntnisse.
Um Vermieter zu werden brauchst du keine besonderen Vorkenntnisse.

Das gute Vorweg: um Vermieter zu werden brauchst du keine besonderen Vorkenntnisse. Jeder kann eine Immobilie kaufen, vermieten und so Vermieter werden.

Du musst keine Prüfung ablegen und auch niemanden um Erlaubnis Fragen um Vermieter zu werden.

Trotzdem gibt es natürlich einiges zu beachten, damit du ein erfolgreicher Vermieter wirst und dich nicht in den persönlichen oder finanziellen Ruin stürzt…

Warum sollte ich Vermieter werden?

Eine Immobilie zu kaufen und zu vermieten hat viele Vorteile...
Eine Immobilie zu kaufen und zu vermieten hat viele Vorteile…

Die meisten Menschen wollen sicherlich Vermieter werden, weil sie in Immobilien als Kapitalanlage investieren wollen und sich somit eine zusätzliche Rente oder zumindest einen zusätzlichen Einkommensstrom schaffen wollen.

Auch sind Immobilien eine gute Anlageklasse um dein Geld vor der Inflation zu schützen.

Gerade durch den Leverage-Effekt ist es möglich mit Immobilien ein großes Vermögen aufzubauen und so einen Schritt hin zur Finanziellen Freiheit zu gehen.

Fun fact: Wenn du dich entscheidest Vermieter zu werden bist du in guter Gesellschaft: 31% der Wohnungen in Deutschland werden von privaten Vermietern wie dir und mir zur Verfügung gestellt.

Vermieter werden: Was musst du als Vermieter beachten?

... trotzdem solltest du einige Dinge beachten.
… trotzdem solltest du einige Dinge beachten.

Das erste und wichtigste was du als Vermieter beachten musst und was viele nicht beachten, ist, dass es sich bei einer vermieteten Immobile um ein Business mit direkten Beziehungen zu Menschen handelt.

Auch wenn überall vom passiven Einkommen gesprochen wird: Vermieter zu werden und eine Immobilie zu vermieten ist kein passives Einkommen, sondern ein Business!

Mindset: Eine Immobilie ist kein passives Investment sondern ein Business

Das erste was du beim Vermieter werden beachten musst: Bei einer Immobilie handelt es sich nicht um eine passive Anlage, sondern um ein kleines Business das du führst.
Das erste was du beim Vermieter werden beachten musst: Bei einer Immobilie handelt es sich nicht um eine passive Anlage, sondern um ein kleines Business das du führst.

Eine vermiete Immobilie ist kein Investment in eine Aktie oder einen ETF, wo du 1x etwas kaufst und dich dann nie wieder damit beschäftigen musst.

Vermieter werden ist kein passives Investment sondern ein Business. Aber was meine ich damit genau?

Eine Vermiete Immobilie ist ein direktes Geschäft mit einem anderen Menschen. Du gibst diesem Menschen eine Wohnung und bekommst dafür Miete.

Du bist also bei allen Problemen rund um die Immobilie auch verantwortlich für die Dienstleistung die du gegenüber deinem Mieter erbringst.

Als Vermieter bist du dafür verantwortlich dass deine Immobile auch in 20 Jahren noch am Markt nachgefragt wird.
Als Vermieter bist du dafür verantwortlich, dass deine Immobile auch in 20 Jahren noch am Markt nachgefragt wird.

Auch ist eine Immobilie kein passives Investment. Es gibt keinen CEO der die Immobilie für dich verwaltet und entwickelt. Du bist der CEO von deinem Immobilien-Business. Du bist dafür verantwortlich ein Angebot zu schaffen welches am Markt nachgefragt wird.

Wie auch ein echter Geschäftsführer bist du auch als Immobilieninvestor und Vermieter dafür verantwortlich deine Immobile (dein Angebot) so weiterzuentwickeln, dass es auch in 20 Jahren noch am Markt besteht und das auch in 20 Jahren noch Mietnachfrage nach deiner Wohnung besteht.

Vermieter werden ist nicht schwer, aber du solltest dich auf jeden Fall mit dem Gedanken anfreunden können, dass du als Vermieter ein kleines Unternehmen führst.

Technisch: Der Standort

Eine wichtige Fähigkeit für erfolgreiche Vermieter ist es einen guten Standort von einem schlechten Standort unterscheiden zu können.
Eine wichtige Fähigkeit für erfolgreiche Vermieter ist es einen guten Standort von einem schlechten Standort unterscheiden zu können.

Neben dem Mindset gibt es natürlich noch weitere Dinge, die du als Vermieter beachten und lernen musst.

Die wichtigste technische Fertigkeit ist sicherlich einen guten Standort von einem schlechten Standort unterscheiden zu können.

Der Standort der Immobilie ist oft in entscheidender Faktor für deinen Erfolg oder Misserfolg als Vermieter.

Mehr zum Thema „wie finde ich einen guten Standort“ findest du auch im folgenden Video vom Immoprentice YouTube Kanal:

Wie finde ich einen guten Standort für meine Immobilien Investition?

Zur Standort-Auswahl bei Immobilien gibt es so viel zu sagen und zu schreiben, sodass es den Rahmen dieses Artikels sprengen würde.

Nutze den Immoprentice Immobilien-Atlas um schnell und strukturiert verschiedene Immobilien-Standorte zu vergleichen und den für dich besten Standort zu finden.
Nutze den Immoprentice Immobilien-Atlas um schnell und strukturiert verschiedene Immobilien-Standorte zu vergleichen und den für dich besten Standort zu finden.

Wenn du mehr drüber zu erfahren möchtest, was einen guten Standort ausmacht und wie du einen guten Standort finden kannst, möchte ich dir daher die beiden Artikel „Warum ist eine Standortanalyse vor einer Immobilieninvestition wichtig und worauf musst du dabei achten?“ und „Wie finde ich einen guten Standort für meine Immobilien Investition?“ hier auf dem Blog ans Herz legen.

In diesen Artikeln findest du dann auch noch weitere Links zu Videos und noch detaillierteren Artikeln rund um das Thema Standort und Standortanalyse.

Schaue dir gene auch den Immoprentice Immobilien-Atlas an, um verschiedene Standorte zu vergleichen.

Planerisch: Wie viel kann ich mir leisten?

Um Vermieter zu werden musst du eine Immobilie kaufen und dafür einiges an Geld investieren. Du musst wissen wie viel Immobilie du dir leisten kannst und leisten willst.
Um Vermieter zu werden musst du eine Immobilie kaufen und dafür einiges an Geld investieren. Du musst wissen wie viel Immobilie du dir leisten kannst und leisten willst.

Zu guter Letzt musst du für deine Karriere als Immobilieninvestor auch noch das nötig finanzielle Rüstzeug mitbringen.

Eine entscheidende Überlegung dabei ist die Frage was für eine Immobilie du dir leisten kannst.

Deine erste Immobilie kannst du schon mit wenig eigenem Geld kaufen, aber trotzdem musst du Kreditwürdig sein und wissen wie hoch dein finanzieller Spielraum ist. Kannst du dir aktuell eine Immobilie für 400.000€ leisten, oder musst du erst einmal mit einem kleinen 1-Zimmer-Apartment anfangen?

Du weißt nicht wie hoch dein finanzieller Spielraum für ein Immobilieninvestment ist? Mit dem Immoprentice Kreditrahmen-Rechner kannst eine erste grobe Abschätzung für deinen Kreditrahmen für eine Immobilienfinanzierung bekommen.

Neben den reinen Zahlen ist es natürlich auch wichtig, dass du einen guten Schufa-Score hast wenn du in Immobilien investieren möchtest.

Handwerkliche Dinge: Darauf solltest du achten wenn du Vermieter werden möchtest

Punkt 1: Prüfe jedes Objekt auf Herz und Nieren

Eine Immobilieninvestition ist immer mit Risiken verbunden. Prüfe vor dem Kauf daher die Immobilie gut, um nach dem Kauf keine Überraschungen zu erleben.
Eine Immobilieninvestition ist immer mit Risiken verbunden. Prüfe vor dem Kauf daher die Immobilie gut, um nach dem Kauf keine Überraschungen zu erleben.

Eine Immobilie ist ein großes finanzielles Investment. Meist nimmst du sogar einen Kredit auf, um die Immobilie zu kaufen. Kannst du die Immobilie (aus welchen Gründen auch immer) dann nicht vermieten, hast du nicht nur dein Investment verloren, sondern musst trotzdem noch deinen Kredit abbezahlen.

Prüfe daher die Immobilie auf Herz und Nieren, bevor du sie kaufst, um dein Risiko für eine Fehlinvestition zu minieren.

Es kann immer etwas Unvorhergesehenes passieren, aber viele Probleme kann man im Vorfeld schon sehen und einpreisen.

Eine Eigentumswohnung die komplett verschimmelt ist und erst teuer renoviert werden muss, eine Wohnung in der die Miete seit 30 Jahren nicht angepasst wurde oder ein Haus das von einem Schwamm befallen ist.

Alle drei Probleme können dir, wenn du sie vorher nicht gesehen und eingepreist hast, am Ende das Genick brechen.

Nutze das Immoprentice Kalkulationstool um die Rendite-Kennzahlen einer Immobilie schnell und einfach zu prüfen und so lohnenswerte von nicht-lohnenswerten Immobilien zu unterscheiden.
Nutze das Immoprentice Kalkulationstool um die Rendite-Kennzahlen einer Immobilie schnell und einfach zu prüfen und so lohnenswerte von nicht-lohnenswerten Immobilien zu unterscheiden.

Auch was die Renditeversprechen der Immobilie angeht solltest du genau nachrechnen.

Viele Vertriebsimmobilien haben auf dem Papier eine tolle Rendite, aber oft liegen diesen Renditeberechnungen komplett unrealistische Annahmen zugrunde.

Verlasse dich daher nur auf deine eigenen Rechnungen.

Punkt 2: Prüfe jeden neuen Mieter auf Herz und Nieren

Die Immobilie und dein Mieter. Beides solltest du als angehender Vermieter auf Herz und Nieren prüfen bevor du dich entscheidest.
Die Immobilie und dein Mieter. Beides solltest du als angehender Vermieter auf Herz und Nieren prüfen bevor du dich entscheidest.

Als Vermieter solltest du einen potenziellen Mieter immer gründlich prüfen, bevor du ihm eine Wohnung vermietest.

Hast du einen guten Mieter der regelmäßig die Miete zahlt, keinen Stress macht und die Wohnung pfleglich behandelt, hast du Freude an deiner Investition.

Gerätst du an einen Menschen der versucht die vereinbarte Miete zu kürzen, dich bei jeder Kleinigkeit anruft und die Wohnung achtlos behandelt wird deine Investition zur Hölle.

Gerade weil du in Deutschland einen einmal geschlossenen Mietvertrag nur sehr schwer kündigen kannst, solltest du alles dafür tun einen guten Mieter für deine Wohnung zu finden.

Die 7 häufigsten Fehler von neuen Vermietern #shorts

 

Vermiete deine Wohnung daher auf keinen Fall an den erstbesten Mietinteressenten der dir bei der Besichtigung schon komisch vorkam und unsympathisch war. Das Risiko, dass die Person sich am Ende als Problemmieter herausstellt, ist einfach zu groß!

Du kannst einem Mieter nur bis vor den Kopf schauen und ein Mieter muss viele Fragen auch nicht wahrheitsgemäß beantworten, aber eine penible Mieterprüfung vor der Vertragsunterzeichnung ist für dich als Vermieter die einzige Chance wie du dich und deine Investition vor auftretenden Problemen schützen kannst.

Punkt 3: Kenne die Gesetze!

Wenn du Vermieter werden möchtest solltest du keine Angst haben dich in Gesetzestexte einzulesen.
Wenn du Vermieter werden möchtest, solltest du keine Angst haben dich in Gesetzestexte einzulesen.

Als Vermieter ist es wichtig, dass du die Gesetze kennst, um unnötigen Streit mit deinem Mieter zu vermeiden, aber auch um deine Rechte als Vermieter durchsetzen zu können.

Hier einige Stichpunkte zu Themen über die du dich unbedingt informieren solltest:

  • Wann darfst die Miete erhöhen und wie musst du dabei vorgehen?

  • Was für Renovierungen und Sanierungen darfst du durchführen?

  • Welche Kosten (insb. bei Modernisierungen) kannst du auf den Mieter umlegen?

  • Wer hat welche Renovierungspflichten?

  • Welche Schritte musst du gehen, wenn dein Mieter die Miete nicht zahlt?

Punkt 4: Erhöhe auch mal die Miete!

Je besser eine Immobilie vermietet ist, desto mehr ist sie am Makt auch wert. Lässt du Mietanpassungen auf das Marktniveau zu lange schleifen, verliert deine Immobilie an Wert.
Je besser eine Immobilie vermietet ist, desto mehr ist sie am Markt auch wert. Lässt du Mietanpassungen auf das Marktniveau zu lange schleifen, verliert deine Immobilie an Wert.

Wenn Du den Wert deiner Immobilie halten und steigern willst, solltest du daher darauf achten regelmäßig die Miete anzupassen, um immer eine marktgerechte Miete zu erhalten.

Denn gerade bei Immobilien als Kapitalanlage gilt: Je höher die Miete, desto höher ist auch der Wert der Immobilie.

Lass’ uns hierzu ein kleines Beispiel machen:

Sagen wir du kaufst eine Immobilie für 300.000€ und die Immobilie erzielt eine Nettokaltmiete von 9000€ pro Jahr. Die Immobilie hat somit eine Bruttomietrendite von 3%. Das entspricht einem Kaufpreisfaktor von 33,3.

Sagen wir, dass ein anderer Investor diese Immobilie ebenfalls für eine Bruttomietrendite von 3% kaufen würde. Bei einer Miete von 9000€ pro Jahr ist die Immobilie also 300.000€ wert.

Kannst du die Nettokaltmiete nun von 9.000€ auf 10.200€ steigern (100€ pro Monat), und alle anderen Bedingungen bleiben gleich, so steigt der Wert der Immobilie auf 340.00€. Ein Zugewinn von 40.000€ nur durch eine Mieterhöhung!

Anders ausgedrückt: Eine Mieterhöhung um 13% steigert den Wert der Immobilie ebenfalls um 13%.

Variante 1 Variante 2 Variante 3
Nettokaltmiete 9.000 € 10.200 € 10.200 €
Kaufpreisfaktor 33,3 29,4 33,3
Bruttomietrendite 3,0 % 3,4 % 3,0 %
Kaufpreis 300.000 € 300.000 € 340.000 €
Auswirkung der Miethöhe auf den Wert einer Immobilie: Steigerst du die Miete und alle anderen Faktoren bleiben gleich, erhöht sich der Wert deiner Immobilie entsprechend.

Du möchtest das ganze für deine Immobilie einmal durchrechnen? Hier ist ein kleiner Online-Rechner den ich für genau diesen Zweck geschaffen habe.

Du siehst: So unangenehm es auch sein mag eine Mieterhöhung durchzuführen, so musst du als Investor, wenn du den Wert deiner Immobilie halten willst regelmäßig die Miete anpassen.

Fällst du zu weit hinter die ortsübliche Marktmiete zurück, sinkt der Wert deiner Immobilie, da die Rendite für Investoren zu schlecht ist und ein Investor, für eine Immobilie die unter Marktniveau vermietet ist, auch nur einen Kaufpreis unter Marktniveau zahlen wird,

Hinweis: Eine einfache Möglichkeit um die Miete regelmäßig anpassen zu können, ist es gleich zu Beginn einen Staffelmietvertrag oder einen Indexmietvertrag abzuschließen.

Punkt 5: Kenne deine Konkurrenz

Als Vermieter bietest du eine Dienstleistung (deinen Wohnraum) am Markt an. Je besser dein Angebot zu der Nachfrage in deiner Stadt passt, desto besser kannst du deine Immobilie vermieten!

Wenn du mehr zum Thema Konkurrenzanalyse erfahren möchtest, schaue dir gerne auch das folgende Video aus dem Immoprentice Video-Kurs an.

Marktanalyse - Was bietet deine Konkurrenz?

Du solltest also auf jeden Fall, bevor du blind eine Wohnung kaufst um Vermieter zu werden, prüfen was die Mieter an deinem Standort suchen und was deine Konkurrenten für Wohnraum anbieten.

Punkt 6: Kenne deine Kosten

Eine Immobilie zu betreiben ist mit hohen monatlichen Kosten verbunden derer du dir im Vorgeld bewusst sein solltest.
Eine Immobilie zu betreiben ist mit hohen monatlichen Kosten verbunden derer du dir im Vorgeld bewusst sein solltest.

Welche Kosten kommen auf dich zu wenn du Vermieter werden willst?

Wie viel kostet es eine Immobilie zu betreiben?

Wenn du noch nie eine Immobilie vermietet hast, siehst die Einnahmen, verkalkulierst dich aber eventuell bei den Kosten die du mit den Mieteinnahmen bestreiten musst.

Neben den Kosten für den Kredit fallen zum Beispiel noch Hausgeld und die Grundsteuer an.

Zusätzlich solltest du noch eine Instandhaltungsrücklage und einen Puffer für Mietausfälle für deine Wohnung bilden. Und dann gibt es auch noch das Risiko von Sonderumlagen. Oh, und beim Kauf der Immobilie fallen natürlich auch noch Kaufnebenkosten an.

Was ist eine Sonderumlage? #shorts

 

Kalkuliere daher bei deiner ersten Immobilie nicht zu optimistisch. Die Mieteinnahmen die du als Vermieter bekommst klingen auf den ersten Blick sehr hoch, aber von diesen Einnahmen musst du tatsächlich viele Kosten decken.

Wie werde ich Vermieter? – In 8 Schritten zur ersten Immobilie

Vermieter zu werden ist nicht schwer. Ganz grob gibt es 8 Schritte die du durchlaufen musst:

Schritt 1
Erstelle ein Suchprofil, was für eine Immobilie du vermieten möchtest und wo diese liegen soll

Schritt 2
Suche nach den passenden Inseraten

Schritt 3
Bewerte die einzelnen Immobilien, bis du eine passende gefunden hast (Online und durch echte Besichtigungen)

Schritt 4
Kläre und finalisiere deine Finanzierung

Schritt 5
Mache eine finale Kalkulation und entscheide dich für einen Kauf

Schritt 6
Der Notartermin: du kaufst die Immobilie

Schritt 7
Vermiete die Wohnung oder übernehme das bestehende Mietverhältnis

Schritt 8
Erhalte deine ersten Mieteinnahmen

Glückwunsch! Du bist nun Vermieter!

Willst du mehr über den kompletten Prozess von der ersten Suche bis zur ersten Miete erfahren? Dann schaue dir unbedingt auch den Artikel „Wie läuft ein Wohnungskauf ab? – In 13 Schritten zum Immobilien Investor“ hier auf dem Blog an! In diesem Artikel findest du eine Schritt-für-Schritt Anleitung um deine erste Immobilie zu kaufen und zu vermieten.

Willst du noch mehr Infos? Dann ist vielleicht auch der Kostenlose EMail-Kurs „In 21 Tagen zum Immobilien-Investor“ etwas für dich!

Fazit

Vermieter zu werden ist nicht schwer und kann unglaublich lukrativ sein.

Du solltest dir aber im Klaren sein, dass die Vermietung von Immobilien kein passives Einkommen ist. Vielmehr führst du ein kleines Unternehmen.

Wenn du dich aber auf das Abenteuer Immobilien einlassen möchtest und Vermieter werden möchtet, schaue dir unbedingt auch die anderen Artikel hier auf dem Blog und auch die Videos auf dem Immoprentice YouTube-Kanal an!

So, und jetzt viel Spaß mit der Umsetzung!

Dieser Beitrag wurde zuletzt am 16. September 2022 aktualisiert.

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