Warum eine Immobilie kein passives Einkommen ist

Erstellt von Oliver Putz am 02 Okt 2022

Dieser Beitrag wurde zuletzt am 6. Juni 2023 aktualisiert.

Am Strand liegen und Cocktails schlürfen? Was ist dran am passiven Einkommen mit Immobilien? — Am Strand liegen und Cocktails schlürfen? Was ist dran am *passiven Einkommen mit Immobilien*?

In vielen Blogposts und Videos liest und hört man immer wieder, dass Immobilien eine super Möglichkeit seien, um passives Einkommen zu erzielen.

Aber ist das wirklich der Fall?

In diesem Artikel möchte ich mit dir der Frage nachgehen, was dran ist am passiven Einkommen durch Immobilien.

Ist eine Immobilie wirklich ein passives Einkommen, oder ist das doch eher ein Wunschtraum, der mit der Realität wenig zu tun hat?

Lass’ es uns herausfinden. Los geht’s!

Seiteninhalt

Das wichtigste in Kurzform

Hier schon einmal die wichtigsten Punkte aus diesem Artikel als FAQ:

Warum ist eine Immobilie kein passives Einkommen?

Immobilien sind aus zwei Gründen kein passives Einkommen: erstens bietest du als Vermieter aktiv eine monatliche Dienstleistung (Wohnen) an und zweitens bietest du diese Dienstleistung einem Menschen an. Als Vermieter hast du also direkten Kontakt zu deinem Kunden.

Warum sind Immobilien mehr Arbeit als Aktien?

Kaufst du Aktien von einer Firma, übernehmen das Management und die Mitarbeiter der Firma das komplette operative Geschäft. Bei einem Direktinvestment in eine Immobilie bist du das Management und du übernimmst das operative Tagesgeschäft der Immobilienverwaltung.

Welche Aufgaben sind mit dem Besitz einer Immobilie verbunden?

Der Besitz einer Immobilie erfordert vor allem die Verwaltung der Immobilie, die Kommunikation mit Mietern, die Durchführung von Reparaturen und Wartungsarbeiten, und die Bewältigung von unerwarteten Problemen.

Gibt es Möglichkeiten, den Aufwand für den Besitz einer Immobilie zu reduzieren?

Ja, du kannst zum Beispiel eine Sondereigentumsverwaltung mit der Verwaltung deiner Immobilie beschäftigen. Auch kannst du bei der Mieterauswahl darauf achten möglichst 'einfache' Mieter zu wählen. Aber auch damit kannst du nicht alle Probleme lösen und auch mit dem perfekten Mieter wird deine Immobilie noch immer ein gewisses Maß an Arbeit erfordern.

Was ist passives Einkommen?

Schön wäre es, aber leider auch ein Irrglaube: Immobilien sind kein passives Investment! Alles machbar, aber eine Immobilie kaufen und sich danach an den Strand zu legen entspricht leider nicht der Realität.

Passives Einkommen ist im Grunde genommen Einkommen, das man ohne aktive Arbeit erzielt.

Für ein passives Einkommen musst du also nicht aktiv arbeiten, und Zeit investieren, sondern ein passiver Einkommensstrom läuft auch ohne dich und dein aktives Zutun.

Es gibt verschiedene Arten von passiven Einkommensquellen, aber die bekannteste ist sicherlich die Investition in Aktien und andere Wertpapiere.

Auch Tantiemen von einem Buch oder Geld, das du verliehen hast, können ein passiver Einkommensstrom sein.

Ein passiver Einkommensstrom hat eigentlich immer die Besonderheit, dass du zwar am Anfang 1x Arbeit investierst und danach nichts mehr tun musst.

Wie funktioniert das Geldverdienen mit Immobilien?

Vom Prinzip her ist das Geldverdienen mit Immobilien recht einfach: Du kaufst eine Immobilie, bewirtschaftest (vermietest) sie und erhältst dafür eine monatliche Miete.

Ok, wir haben jetzt eine Definition von passivem Einkommen.

Schauen wir uns nun einmal an, wie das Geldverdienen mit Immobilien funktioniert.

Ganz grob kannst du den Prozess, um mit Immobilien Geld zu verdienen, in vier Schritte einteilen:

Du suchst nach einer geeigneten Immobilie
Du kaufst die Immobilie
Du suchst einen Mieter für die Immobilie
Du kassierst Miete

Auf den ersten Blick scheint das Geldverdienen mit Immobilien gar nicht so unterschiedlich zum Geldverdienen mit Aktien zu sein ... — Auf den ersten Blick scheint das Geldverdienen mit Immobilien gar nicht so unterschiedlich zum Geldverdienen mit Aktien zu sein …

Grob klingt das ähnlich zum Kauf einer Aktie…

Die Schritte (1) bis (3) sind ein bisschen Arbeit, aber das ist ja ähnlich wie die Suche nach einer guten Aktie.

Und Schritt (4) ist genau dasselbe wie die Dividendenausschüttung bei Aktien, oder?

Naja, schauen wir uns Punkt (3) einmal genauer an…

Ein wichtiger Punkt, warum Immobilien kein passives Einkommen sind: Als Vermieter wirst du bezahlt, weil du eine Dienstleistung erbringst!

Du suchst deinen Mieter für die Immobilie.

Das heißt, bei einer Immobilie kaufst du nicht ein anonymes Asset, was monatlich Dividende abwirft, sondern als Vermieter bietest du einem Menschen eine Dienstleistung an.

Und genau das ist auch der Grund, warum Immobilien eben kein passives Einkommen sind!

Warum ist eine Immobilie kein passives Einkommen?

Wenn du eine Immobilie kaufst und vermietest, bietest du einem anderen Menschen eine Dienstleistung an.

Du bist also nicht nur dafür verantwortlich, dass die Dienstleistung, die du anbietest, funktioniert, sondern du hast es auch mit einem Menschen zu tun.

Vermieten ist ein „people business“

Wenn du eine Immobilie vermietest, wirst du von einem anderen Menschen dafür bezahlt, dass du eine Dienstleistung erbringst: funktionierenden Wohnraum. Als Vermieter bist du also ein aktiver Unternehmer und hast direkten Kontakt zu deinen Kunden.

Dieser Mensch ist keine Maschine, sondern hat seine eigenen Wünsche und Bedürfnisse.

Vielleicht ist dein Wunsch nach einer Mieterhöhung absolut berechtigt, aber trotzdem musst du diese deinem Mieter erst einmal vermitteln.

Vielleicht müsste der Mieter sich an die Hausordnung halten, aber wenn er es nicht tut, ruft die Hausverwaltung bei dir an und du musst dafür sorgen, dass dein Mieter seinen Aufgaben nachkommt.

Vielleicht ist deine Nebenkostenabrechnung korrekt und der Mieter schuldet dir wirklich 800 €, aber trotzdem musst du ihm das erklären.

Auch wenn die meisten Mietverhältnisse harmonisch sind, musst du als Vermieter im Zweifelsfall darauf vorbereitet sein, deinen Standpunkt deinem Mieter gegenüber zu verteidigen.

Von ausbleibenden Mietzahlungen und Streitereien ganz zu schweigen…

Klar, theoretisch kannst du das alles an eine Sondereigentumsverwaltung abgeben, aber das kostet dich im Gegenzug dann ordentlich Rendite…

Wenn du dich also davor fürchtest auch mal in den Konflikt mit Menschen zu gehen, solltest du dir wirklich noch einmal überlegen, ob das Vermieterleben etwas für dich ist.

Wenn du mehr zum Thema “Vermieter werden” erfahren möchtest, schaue dir gerne auch einmal den Artikel “Der vollständige Leitfaden um Vermieter zu werden (und wie du dadurch finanzielle Freiheit erreichen kannst)” an. Eventuell ist auch die Podcast-Folge zu den 9 häufigsten Fehlern von neuen Vermietern etwas für dich?

Du möchtest erfahren, was du vorab tun kannst, um später ein möglichst stressfreies Mietverhältnis zu haben? Dann schaue dir gerne auch mal den Artikel “Stressfrei vermieten: Worauf du bei der Mietersuche achten musst” hier auf dem Blog an!

Du musst dafür sorgen, dass deine Dienstleistung sauber erbracht wird

Als Vermieter bist du direkt dafür verantwortlich, dass die Dienstleistung, die du erbringst, korrekt und vertragsgemäß ist und dein Mieter die Wohnung im beschriebenen Zustand nutzen kann.

Vermietest du eine Immobilie, bekommst du jeden Monat Geld dafür, dass du dem Mieter die Dienstleistung „Wohnen“ anbietest.

Du bist also dafür verantwortlich, dass deine Dienstleistung sauber funktioniert.

Ist die Klingel kaputt, wird die Heizung nicht warm, oder ist der Wasserhahn verstopft? Sind die Rollläden kaputt?

Dann ist es an dir, dafür zu sorgen, dass die Dinge repariert werden.

Das musst du natürlich nicht selbst machen, aber du musst zumindest einen Handwerker suchen und zwischen Handwerker und deinem Mieter einen Termin vereinbaren.

Und glaub‘ mir: je nach Handwerker und Mieter klingt das aufwendiger als du jetzt denkst…

Alles in allem kann man daher sagen, dass die Erzielung von Einkünften aus einer Immobilie keinesfalls so passiv ist, wie viele Menschen glauben und viele Bücher suggerieren…

Immobilien sind mehr Arbeit als Aktien

Auf den ersten Blick klingt es so, als ob das Geldverdienen mit Immobilien gar nicht so viel anders, wie das Geldverdienen mit Aktien ist. Tatsächlich gibt es viele Unterschiede!

Gerade, wenn man Immobilien mit Aktien vergleicht, sieht man den großen Unterschied.

Bei einer Aktie musst du auch Arbeit investieren, bis du ein gutes Unternehmen für deine Investition gefunden hast, aber danach ist tatsächlich alles passiv.

Das Management und die Mitarbeiter der Firma übernehmen das komplette operative Geschäft.

Bei einer Aktie bist du daher nicht im Tagesgeschäft involviert.

Verglichen mit Immobilien kommen können wir hier also tatsächlich von passivem Einkommen sprechen.

Warum dann nicht in Immobilienaktien investieren?

Die Investition in Immobilienaktien, oder REITs, kann durchaus interessant sein. Aber bedenke, dass das weniger an Arbeit, bei einem Real Estate Investment Trust, auch mit einem weniger an Rendite und Einflussmöglichkeiten einhergeht.

Wenn Immobilien lukrativ sind, und Aktien wenig Arbeit machen, warum dann nicht in Immobilien-Aktien wie Vonovia, oder REITs wie LTC Properties oder Omega HealthCare investieren?

Die Frage ist gut und valide. Und Immobilien REITs sind meiner Meinung nach auch sehr spannende Aktien.

Aber während du damit deutlich passiver unterwegs bist als mit einer direkt vermieteten Immobilie, so verlierst du dadurch auch die großen Möglichkeiten, die dir ein Direktinvestment in Immobilien bietet.

Immobilien bieten aber auch viel mehr Möglichkeiten

Einer der großen Vorteile von einem Direktinvestment in Immobilien: Dadurch, dass du eng und direkt dran bist, kannst du Potenziale heben und so eine Überrendite gegenüber REITs und anderen Investitionsvehikeln erwirtschaften.

Oben haben wir gesehen, dass Immobilien kein passives Einkommen sind, weil du als Immobilieninvestor im operativen Geschäft tätig bist.

Genau das ist aber auch der größte Renditehebel bei Immobilien.

Dadurch, dass du direkt in eine Immobilie investierst, kannst du die Immobilie entwickeln und so Potenziale heben, bei denen der geschaffene Mehrwert komplett dir zufließt.

Deine Immobilie hat einen schlechten Schnitt und ist abgewohnt?

Nutze die Chance und gestalte die Grundrisse um und peppe die Wohnung auf!

Überlege dir für dein Portfolio regelmäßig, wie du es aufwerten kannst. So kannst du einen deutlichen Rendite-Boost bei einem Direktinvestment erzielen.

Nach der Renovierung kannst du nicht nur eine viel höhere Miete verlangen, weil sich dein Angebot verbessert hat, sondern die Wohnung ist auch im Wert gestiegen.

Ein Wertzuwachs, der zu 100 % in deine Tasche fließt!

Kaufst du ein ganzes Mehrfamilienhaus, hast du noch mehr Möglichkeiten: Haben deine Wohnungen keine Balkone?

Nutze die Chance und steigere den Wohnwert, indem du die

Gibt es Brachflächen auf deinem Grundstück? Kannst du Balkone anbauen oder Grundrisse optimieren? Kannst du ein Dachgeschoss ausbauen und so komplett neuen Wohnraum schaffen? Es gibt viele Möglichkeiten, wie du eine bestehende Immobilie optimieren kannst. Passiv sind aber keine davon!

Wohnungen mit schönen Balkonen ausstattest.

Gibt es vielleicht Brachflächen auf deinem Grundstück? Wie wäre es, wenn du diese sauber strukturierst und Parkplätze baust?

Gibt es vielleicht sogar die Möglichkeit, das Dachgeschoss auszubauen und so neuen Wohnraum zu schaffen?

Die Möglichkeiten wie du durch strategisch kluge Entscheidungen mit einer Immobilie zusätzlichen Wert generieren kannst sind schier unerschöpflich!

Ein paar Ideen dafür, wie du zum Beispiel eine einzelne Eigentumswohnung aufwerten kannst, findest du in diesem Artikel hier auf dem Blog: Vier einfache Möglichkeiten deine Mieteinnahmen zu erhöhen.

Aber um beim Thema dieses Artikels zu bleiben: all das hat nichts mit passivem Einkommen zu tun!

Fazit

Eine Immobilie kaufen und dann die Füße hochlegen? Das wird nicht klappen. Immobilien sind kein passives Investment, aber für die Arbeit, die sie machen, können sie ein sehr lukratives Investment sein! — Eine Immobilie kaufen und dann die Füße hochlegen? Das wird nicht klappen. Immobilien sind kein *passives* Investment, aber für die Arbeit, die sie machen, können sie ein sehr *lukratives* Investment sein!

In Summe hast du mit Immobilien sehr viele Möglichkeiten Mehrwert zu generieren und dadurch entsprechend viel Geld zu verdienen. Immobilien sind aus meiner Sicht daher eine sehr gute Geldanlage.

Auch für die Altersvorsorge sind Immobilien super, und durch den Leverage-Effekt kannst du mit Immobilien super ein Vermögen aufbauen.

Und die Schritte bis zu deiner ersten vermieteten Immobilie sind auch nicht schwer.