Wie finde ich einen guten Standort für meine Immobilien Investition?

Dieser Beitrag wurde zuletzt am 3. Dezember 2023 aktualisiert.

Sicher kennst du den Spruch “das wichtigste bei Immobilien ist die Lage, die Lage und nochmals die Lage”. Doch was gehört alles zur “Lage” und wie findest du als Immobilien Investor einen guten Standort für deine Immobilien-Investition? Auf welche Faktoren musst du als Immobilien Investor bei der Standortsuche, Standortanalyse und Standortbewertung achten?

Wenn du im Immobilien investierst, solltest du bei deiner Standortanalyse darauf achten, in Städten zu investieren, die eine wachsende Bevölkerung und eine gewisse Größe haben. Zusätzlich sollte es an deinem Zielstandort noch lohnenswerte Immobilien und eine Universität geben.

Gerne kannst du das jetzt blind übernehmen und los investieren. Besser wäre es jedoch, wenn du weiterliest, sodass wir näher auf diese vier Punkte eingehen können, und die Frage “was macht einen guten Immobilien-Standort für Kapitalanleger aus?” detailliert beleuchten können.

Was ist ein guter Immobilienstandort für Immobilien als Kapitalanlage?

Ein guter Immobilienstandort für Immobilien als Kapitalanlage ist ein Standort, der sowohl lohnenswert als auch zukunftssicher ist.

Was ist ein lohnenswerter Standort?

Ein lohnenswerter Standort, ist ein Standort, an dem die Mieteinnahmen in einem guten Verhältnis zum Kaufpreis stehen.

An einem lohnenswerten Standort kannst du eine Wohnung kaufen, die als Kapitalanlage funktioniert, weil du durch die Nettokaltmiete so viel Geld reinbekommst, dass du mit der Wohnung einen positiven Cashflow erzielst.

Um zu erfahren, warum du nur Immobilien mit positivem Cashflow kaufen solltest, solltest du meinen Artikel „Warum der Cashflow bei Immobilien so wichtig ist” hier auf Immoprentice.de lesen.

Was ist ein zukunftssicherer Standort?

Immobilien kaufst du in der Regel, um die viele Jahre oder gar Jahrzehnte als funktionierende Kapitalanlage zu betreiben.

Es ist daher immens wichtig, dass du bei deiner Standortanalyse darauf achtest, dass dein Standort, und damit deine Immobilie, zukunftssicher ist.

Aber was ist ein zukunftssicherer Standort für dein Immobilieninvestment und welche Eigenschaften muss er haben? Ein zukunftssicherer Standort muss für mich mindestens die folgenden vier Kriterien erfüllen:

1. Die Stadt hat eine positive Bevölkerungsentwicklung
2. Die Stadt hat eine niedrige Arbeitslosigkeit
3. Es gibt eine Hochschule in der Stadt
4. Die Stadt hat mindestens 50.000 Einwohner

Lass uns im folgenden nun etwas genauer auf die einzelnen Kriterien eingehen.

Warum sollte ich in Städte investieren die eine positive Bevölkerungsentwicklung haben?

Bei Städten, die eine positive, oder zumindest stabile, Bevölkerungsentwicklung haben, ziehen jedes Jahr neue Menschen in die Stadt, die Wohnraum suchen.

Wächst eine Stadt auch in Zukunft, stehen die Chancen daher für dich gut, dass du auch in 30 Jahren noch Mieter für deine Wohnung finden wirst.

Willst du alle Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern in Deutschland nach ihren demografischen Daten vergleichen? Dann schaue dir unbedingt den Immoprentice Immobilien-Atlas an!

Hat eine Stadt eine rückläufige Bevölkerungsentwicklung, kann es sein, dass es in 30 Jahren keine Interessenten für deine Wohnung mehr gibt, womit die Wohnung als Kapitalanlage effektiv wertlos geworden wäre.

Zwar werden auch in Städten mit sinkender Bevölkerung auch in 30 Jahren noch Wohnungen vermietet werden, aber der Kampf um Mieter ist dann härter, und du musst ein besonders gutes Angebot haben, damit ein Mieter sich für deine Wohnung entscheidet.

Hat eine Stadt eine positive Bevölkerungsentwicklung, kann es sogar sein, dass deine Wohnung über die Jahre im Wert steigt, und du neben dem Mieteinnahmen noch eine Wertsteigerung verbuchen kannst.

Gefällt dir die Präsentation? Klicke auf den Button, um sie herunterzuladen.

Du möchtest wissen, wie die Bevölkerungsentwicklung an deinem Standort ist? Dann schaue in den Artikel “Die 7 wichtigsten Tools für Immobilien-Investoren” rein! Dort zeige ich dir ein Tool, mit dem du kostenlos die Bevölkerungsentwicklung und andere wichtige Daten zu deiner Stadt herausfinden und analysieren kannst.

Warum sollte ich nur in Städte investieren die eine niedrige Arbeitslosigkeit haben?

Ich bevorzuge aus zwei Gründen Städte, die eine niedrige Arbeitslosigkeit haben als Investitionsstandorte: zum einen zieht es Menschen immer dahin, wo es Arbeit gibt.

Eine Stadt, die eine hohe Erwerbslosigkeit hat, wird weniger neue, wirtschaftlich potente, Menschen anziehen.

Das ist aber vermutlich genau die Klientel, an das du vermieten willst: Menschen, die ein stabiles Einkommen und einen sicheren Job haben. Je mehr es davon an einem Standort gibt, desto leichter ist es für dich einen passenden Mieter zu finden.

Der zweite Grund, warum ich Städte mit einer hohen Erwerbslosigkeit für Immobilien-Investitionen meide ist, dass diese Städte wirtschaftlich oft schlechter gestellt sind.

Den Städten fehlt es an Geld, um ihre Innenstädte lebendig und lebenswert zu halten und es fehlt ihnen an Geld öffentliche Einrichtungen wie Hochschulen, Bäder und Parks zu unterhalten. Nach und nach verlieren diese Städte somit Attraktivität für neue Menschen und somit neue Mietinteressenten.

Warum sollte ich in Städte investieren die eine Universität haben?

Städte, die eine Universität haben, ziehen gebildete, weltoffene junge Menschen an. Auch wenn einige dieser Menschen nach dem Studium in eine andere Stadt ziehen, werden einige in der Stadt, in der sie studiert haben, bleiben, dort einen Job finden und Mieter werden.

Weiterhin bilden sich um Universitäten herum überdurchschnittlich viele StartUps, die innovative Arbeitsplätze schaffen. Auch das hilft dir stetig Mietinteressenten für deine Wohnung zu finden.

Zu guter Letzt kannst du natürlich auch an die Studenten an der Universität vermieten. Oft stehen hier reiche Eltern im Hintergrund, die auch eine Bürgschaft für die Miete übernehmen. Da Studenten besonders stark kleine Wohnungen nachfragen, kannst du gerade in diesem Segment mit relativ wenig Kapitaleinsatz deine erste Immobilie kaufen und vermieten.

Warum sollte ich in Städte mit mindestens 50.000 Einwohnern investieren?

Es gibt sicherlich Vermieter, die mit Immobilien in kleinen Städten ausgezeichnete Renditen einfahren. Aber gerade als Anfänger würde ich keine Immobilien in Städten mit wenigen Einwohnern suchen, da dort einfach zu wenige Mietinteressenten sind.

In einer Metropole sind zu jeder Zeit Tausende von Menschen auf der Suche nach einer neuen Wohnung. Sobald du deine Wohnung inserierst, erreichst du daher Hunderte von potenziellen Mietern, die vermutlich Interesse an deiner Wohnung haben.

Ist deine Wohnung nicht komplett am Markt vorbei, findest du in einer großen Stadt vermutlich schnell einen neuen Mieter.

In einer kleinen Stadt hingegen sucht vielleicht aktuell einfach niemand nach einer neuen Mietwohnung. Du kannst die schönste Wohnung im Stadtzentrum haben. Wenn nur sehr wenige Menschen nach einer neuen Wohnung suchen, findest du vielleicht trotzdem keinen Interessenten.

Ich würde daher immer nur in Städte mit mindestens 50.000 Einwohnern investieren, um einfach ausreichend Fluktuation auf dem Markt zu haben, um meine Wohnung immer zeitnah vermieten zu können.

Was ist mit Orten im Einzugsgebiet von großen Städten?

Wenn du in der Nähe von großen A-Städten wie München, Berlin, Frankfurt oder Stuttgart Immobilien suchst, kann eine Immobilie als Kapitalanlage funktionieren, obwohl du in einer Stadt kaufst, die weder eine Universität noch mehr als 50.000 Einwohner hat.

Ist deine Immobilie gut an die A-Stadt angebunden, strahlt diese auf deine Immobilie mit aus. Diese Städte müssen sich somit nicht selbst behaupten, sondern gewinnen durch die nahegelegene Metropole an Attraktivität.

Diesen Artikel gibt’s auch als Video-Präsentation auf dem Immoprentice YouTube-Kanal.

Um München herum gibt es zum Beispiel viele kleine Städte, die alle jeweils weniger als 20.000 Einwohner haben. Diese Städte können trotzdem interessant sein, da viele Menschen sich die Mieten in München nicht leisten können, und deswegen eine Wohnung in einer der Städte im Einzugsgebiet von München suchen müssen.

Achtung: Nutzt du diese Methode, ist es extrem wichtig, dass deine Stadt optimal an die „Hauptstadt“ angebunden ist. Um im Beispiel von München zu bleiben: Ein Dorf, von dem aus dein Mieter mit der S-Bahn schnell in München ist, funktioniert. Ein Dorf ohne Anbindung nach München funktioniert nicht.

Wie erfahre ich, ob eine Stadt eine positive Bevölkerungsentwicklung hat?

Ich nutze hierfür meist zwei verschiedene Quellen. Einmal gibt es den “Prognos Zukunftsatlas“. Hier findest du für alle 401 Kreise und kreisfreien Städte in Deutschland eine Bewertung bezüglich verschiedener Kriterien.

Neben detaillierten Aufschlüsselungen in den einzelnen Faktoren, wie zum Beispiel “Demographie”, “Arbeitsmarkt”, oder “Innovation” findest du auf der Webseite auch ein kumuliertes “Zukunftssicher-Ranking” für alle Städte und Gemeinden.

Willst du dich tiefgreifend mit einer konkreten Stadt oder Gemeinde befassten, kann ich die Webseite “wegweiser-kommune.de” empfehlen. Hier findest du tiefgehende statistische Daten zu allen deutschen Städten und Kommunen.

Hast du eine erste Idee, wo du investieren möchtest, kannst du dich dort intensiver über diesen Standort informieren. Du findest Daten zum demografischen Wandel, zur Bindung, zur Pflege, zum Thema Integration sowie zu vielem mehr.

Hier findest du zur Übersicht eine Karte mit der Einwohnerentwicklung aller Städten in Deutschland mit mehr als 50.000 Einwohnern. Grüne Punkte stehen dafür, dass die Stadt wächst, rote Punkte zeigen an, dass die Stadt geschrumpft ist.

Sollte ich in meiner Heimatstadt investieren?

Wenn dein Wohnort die oben genauen Kriterien zur zukunftsfähige erfüllt und es sich auch um eine Stadt handelt, in der du noch lobenswerte Immobilien findest, dann spricht nichts dagegen, dass du an deinem Wohnort investierst. Dort kennst du den Markt am besten und kannst bei Problemen schnell vor Ort sein.

Was aber, wenn deine Heimatstadt diese Kriterien nicht erfüllt? Hier würde ich vorsichtig werden. Ist dein heimischer Markt schon komplett überteuert, läufst du Gefahr eine Immobilie zu kaufen, die sich nicht rechnet, bzw. du läufst Gefahr, dass du schlicht keine lohnenswerten Immobilien zur Investition findest. So geht es mir zum Beispiel aktuell in München. Die Stadt hat sehr positive Zukunftsaussichten, aber es ist extrem schwer, hier eine Immobilie zu finden, die sich rechnet.

Ich würde persönlich jedoch niemals an einem Standort investieren, an dessen Zukunft ich nicht glaube. Hier wäre mir persönlich das Risiko zu groß, dass ich später eine Immobilie mit Kredit, aber ohne Mieter habe. Hier würde, zumindest ich, vermutlich eher das Risiko eingehen, in einer Stadt zu investieren, in der ich nicht vor Ort bin.

Noch habe ich die nicht selbst gemacht, aber es gibt viele Beispiele von erfolgreichen Investoren, die Immobilien in Städten kaufen, obwohl sie teilweise mehrere hundert Kilometer entfernt leben.

Dies funktioniert dann natürlich nur mit einem guten Netzwerk, aber glücklicherweise kannst du alle Dinge rund um den Kauf und die Verwaltung einer Immobilie als Dienstleistung einkaufen.

Wie kann ich die Wohnungsbesichtigung in einer fremden Stadt organisieren?

Willst du eine Immobilie in einer Stadt kaufen, in der du nicht wohnst, kannst du die Besichtigung gegen Gebühr von einem Dienstleister durchführen lassen.

Je nach Preis bekommst du Fotos und sogar ein professionelles Gutachten zur Wohnung. Ein solcher Dienst in Deutschland ist immobilienbesucher.de.

Wenn du grundsätzlich wissen möchtest, worauf du bei einer Wohnungsbesichtigung achten solltest, lies’ dir gerne auch meinen Artikel “Die Wohnungsbesichtigung: Worauf muss ich beim Kauf einer Eigentumswohnung zur Vermietung achten?” hier auf dem Blog durch.

Wie kann ich die Neuvermietung in einer fremden Stadt organisieren?

Wohnst du nicht in der Stadt in der deiner Immobilien stehen, kannst du die komplette Vermarktung und Vermietung an einen Makler delegieren.

Dies kostet zwar einiges an Rendite, da inzwischen du als Vermieter den Makler bezahlen musst, aber solange die Immobilie genug Rendite abwirft, lohnt sich das Ganze eventuell für dich doch.

Wie kann ich die Verwaltung des Gemeinschaftseigentum in einer fremden Stadt organisieren?

Kaufst du dich in eine große Wohnanlage ein, die von einer professionellen Hausverwaltung betreut wird, werden dir schon sehr viele Arbeiten abgenommen.

So kann dein Mieter zum Beispiel direkt mit dem Hausmeister telefonieren, wenn etwas sein sollte. Die Hausverwaltung kümmert sich zusätzlich daran, dass alle gemeinschaftlichen Teile der Wohnanlage instand gehalten werden.

Wenn du mehr darüber wissen möchtest, warum eine gute Hausverwaltung für dich als Immobilieninvestor Gold wert ist, solltest du auch meinen Artikel „Woran erkenne ich ein gut verwaltetes Mehrfamilienhaus?“ lesen.

Wie kann ich die Verwaltung des Sondereigentum in einer fremden Stadt organisieren?

Für die Verwaltung deines Sondereigentums bist du selbst zuständig. Die Hausverwaltung hilft vielleicht mit dem Hausmeister, der Rest liegt aber bei dir.

Mehr Details zu den Unterschieden zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum findest du im Artikel „Was ist der Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum?“.

Bei der Verwaltung des Sondereigentums hast du zwei Möglichkeiten.

Die erste Möglichkeit ist, dass du eine professionelle Sondereigentumsverwaltung beauftragst. Diese übernehmen dann, gegen Gebühr, alle Arbeiten rund um dein Sondereigentum. Wenn du willst, kannst du sogar Mietanpassungen und Neuvermietungen über eine Sondereigentumsveraltung abwickeln lassen.

Bei großen Eigentümergemeinschaften bietet oft die Hausverwaltung auch einen Service zur Sondereigentumsverwaltung an.

Die zweite Möglichkeit ist, dass du die Sondereigentumsverwaltung mit Partnern vor Ort selbst machst. Ist zum Beispiel der Heizkörper in der Wohnung nicht in Ordnung, lässt du vermutlich sowieso einen Installateur kommen. Den kannst du aber beauftragen, unabhängig davon, ob du vor Ort bist oder nicht.

Ähnlich verhält es sich mit allen anderen Problem, die in deiner Wohnung anfallen. Fenster undicht? Wasserleitung verstopft? Neu streichen vor dem nächsten Mieterwechsel? Alle Arbeiten kannst du theoretisch per Telefon vergeben und per WhatsApp abnehmen.

Persönliches Fazit

Ich hoffe, mit diesem Artikel konnte ich dir einen Einblick verschaffen, worauf es bei der Standortsuche bei Immobilien ankommt und konnte dir helfen, zukünftig den richtigen Standort für deine Immobilien Investoren zu finden.

Gerade als angehender Immobilieninvestor solltest du darauf achten, dass du nur Immobilien kaufst, die sich lohnen und die eine zukunftssichere Lage haben.

Nutze die vier Regeln aus diesem Artikel und schaue, dass du nur Immobilien kaufst, die einen positiven Cashflow und eine gute Rendite haben, und du solltest besser aufgestellt sein als die meisten deutschen Vermieter.

Willst du ein Gefühl dafür bekommen, wie teuer du eine Wohnung vermieten müsstest, um eine bestimmte Rendite zu erzielen, empfehle ich dir den Download der Immoprentice-Rendite-Schnellcheck-Tabelle. Klicke einfach auf das nebenstehende Bild, um die komplette Tabelle herunterzuladen.

In der Tabelle habe ich für dich Dutzende Kombinationen von Kaufpreis und Nettokaltmiete vergleichen und dir die Rendite für diese Kombinationen berechnet. Du siehst somit auf einen Blick, wie teuer eine Wohnung in deiner Gegend maximal sein darf, damit du noch eine vernünftige Rendite erzielst.

Wenn du überlegst in C oder D Lagen zu investieren, lies’ dir unbedingt auch meinen Artikel “Sollte ich in C oder D Lagen investieren?” durch. Dort erfährst du einiges, worauf du gerade bei C und D Lagen als Immobilieninvestor achten musst.

Bist du dir noch unsicher, was du alles tun musst, um deine erste vermietete Immobilie zu kaufen, solltest du dir unbedingt auch den Artikel “Wie läuft ein Wohnungskauf ab? – In 13 Schritten zum Immobilien Investor” ansehen. Dort zeige ich dir Schritt für Schritt, was du tun musst, um deine erste Immobilie zu kaufen und zu vermieten.

Um schnell zu berechnen, welche Rendite eine Immobilie hat, kannst du jederzeit denn kostenlosen Immoprentice 5 Sekunden Brutto Mietrendite Rechner verwenden. Allgemein findest du im Tools-Bereich auf dieser Seite viele kostenfreie online Rechner, mit denen du im Vorfeld berechnen kannst, wie rentabel eine Immobilien-Investition für ein bestimmtes Objekt sein wird.