Die 13 häufigsten Fehler beim Investieren in Immobilien

Dieser Beitrag wurde zuletzt am 26. November 2023 aktualisiert.

Das Investieren in vermietete Immobilien ist eine großartige Möglichkeit, um Geld zu verdienen, deine Altersvorsorge zu sichern und langsam aber stetig ein Vermögen aufzubauen.

Und zusätzlich gibt’s sogar noch einen gewissen Inflationsschutz kostenlos obendrauf…

Gerade Anfänger machen beim Investieren in Immobilien aber häufig Fehler, die sie später teuer zu stehen kommen.

Damit dir das nicht passiert, möchte ich mir mit dir in diesem Artikel die 13 häufigsten Fehler beim Investieren in Immobilien ansehen und dir zeigen, was du tun kannst, um diese Fehler zu vermeiden.

So, und nun genug der Vorrede, lass’ uns starten!

Fehler Nr. 1: Keine ausreichende Recherche betreiben

Das grundsätzliche Konzept hinter “Wohnung kaufen, vermieten und Geld verdienen” ist simpel.

Trotzdem gibt es in der Umsetzung sehr viel zu beachten, und eine Immobilie zu kaufen und zu bewirtschaften, ist um ein Vielfaches komplexer als sich eine Aktie zu kaufen und ins Depot zu legen.

Bevor du in Immobilien investierst, ist es daher wichtig, genügend Zeit für die Recherche aufzuwenden.

Wo möchtest du in Immobilien investieren und wie sieht die Zukunft dieser Region aus?

Wie ist die Arbeitsplatzsituation dort und was sind die marktüblichen Kauf- und Mietpreise dort?

Was für ein Vermietungsmodell möchtest du fahren und an wen möchtest du vermieten? Familien mit Kindern oder Studenten?

Wer ist deine Zielgruppe und was für Immobilien fragt diese Zielgruppe nach?

Viele Anleger machen den Fehler, nur die Vor- und Nachteile von Immobilieninvestments global zu betrachten, anstatt sich zu überlegen, wie genau sie mit Immobilien Geld verdienen wollen.

Fehler Nr. 2: Sich von Emotionen leiten lassen

Jedes Investment sollte immer rational und nüchtern erfolgen, damit man nicht Gefahr läuft, Fehlentscheidungen zu treffen.

Gerade bei Immobilien lassen sich viele Menschen jedoch von Emotionen leiten und treffen dadurch schlechte Entscheidungen.

Du bist schon seit 6 Monaten auf der Suche, aber bisher hat sich keine Immobilie, die du dir angeschaut hast, gelohnt?

Der Makler macht dir Druck, schnell zu unterschreiben, bevor du die Immobilie sauber prüfen konntest?

Bei der letzten Immobilie hast du zwar zugesagt, aber den Zuschlag nicht bekommen und willst jetzt endlich zum Zug kommen?

Lass’ dich in solchen Situationen bitte nicht von deinen Emotionen leiten und kaufe eine Immobilie nur um endlich eine Immobilie gekauft zu haben!

Jedes Investment sollte rational und nüchtern erfolgen.

Wenn sich ein Investment für dich nicht rechnet, tätige es nicht, egal wie sehr du dir wünschst, dass es sich vielleicht rechnet und du jetzt endlich kaufen willst.

Fehler Nr. 3: Die Rendite nicht oder falsch berechnen

Viele Anleger machen den Fehler, die Rendite ihrer Immobilieninvestition falsch oder gar nicht zu berechnen.

Wenn du die Immobilie aber nicht als Hobby kaufst, sondern um damit Geld zu verdienen, ist eine korrekte Renditeberechnung essenziell.

Hast du die Immobilie im Vorfeld falsch kalkuliert, wird aus deiner lohnenswerten Investition gegebenenfalls schnell ein Zuschussgeschäft.

Da das Thema Renditeberechnung in diesem Artikel den Rahmen sprengen würde, will ich dir an dieser Stelle nur ein paar Links geben, wo du mehr darüber erfahren kannst, wie du die Rendite von Immobilien berechnest oder was eine gute Rendite bei Immobilien ist.

Wenn du einfach einmal die Rendite einer Immobilie berechnen möchtest, kannst du dir auch einmal den Immoprentice Bruttomietrendite Rechner oder den Immoprentice Nettomietrendite Rechner hier auf dem Blog ansehen.

Mit den beiden Online-Rechnern kannst du schnell und einfach die Bruttomietrendite und die Nettomietrendite einer Immobilie berechnen.

Du willst nicht nur die Rendite einer Wohnung berechnen, sondern eine komplette Immobilien-Kalkulation mit Rendite, Cashflow, Abschreibung, Wertentwicklung und Co. durchführen?

Du möchtest unrentable Immobilien schnell aussortieren und einfach verschiedene Szenarien durchkalkulieren können?

Dann schaue dir gerne auch einmal das Immoprentice Immobilien Kalkulationstool an.

Fehler Nr. 4: Zu hohe Erwartungen haben (die falschen Erwartungen haben)

Viele Anleger haben beim Investieren in Immobilien viel zu hohe Erwartungen und erwarten unrealistische Renditen von ihren Investments.

Wenn man in Immobilien investiert, sollte man immer bedenken, dass es sich um ein langfristiges Investment handelt.

Über Jahre und Jahrzehnte sind Immobilien, gerade durch den Fremdkapitalhebel, eine großartige Form des Vermögensaufbaus.

Für eine kurzfristige Spekulation sind Immobilien aus meiner Sicht aber nicht geeignet.

Zwar kannst du über Fix & Flip auch mit dem Immobilienhandel Geld verdienen, aber das ist definitiv nichts, was ich einem Anfänger empfehlen würde.

Der zweite große Fehler in der Kategorie “falsche Erwartungen” ist der Glaube, dass Immobilien ein passives Investment sind.

Lass’ mich dir sagen, das sind sie nicht!

Wenn eine Immobilie einmal sauber in Betrieb genommen ist und läuft und du etwas Glück mit dem Mieter hast, dann hast du tatsächlich nicht viel Arbeit.

Aber von der Passivität eines Aktieninvestments ist eine Immobilie weit entfernt!

Du musst Nebenkostenabrechnungen machen, Wohnungen neu vermieten, Dinge reparieren (oder dich darum kümmern, dass sie repariert werden), Mieterhöhungen durchführen und dir überlegen wie du dein Angebot verbessern kannst, um den maximalen Mehrwert mit deiner Immobilie zu generieren.

Fehler Nr. 5: Immobilien in einer Lage mit schlechten Zukunftsaussichten kaufen

Die Lage einer Immobilie ist entscheidend dafür, ob du damit Geld verdienst oder nicht.

Wie du in Fehler Nummer 4 gesehen hast, sind Immobilien eine langfristige Anlage. Du musst daher nicht nur auf die nächsten 3 Jahre schauen, sondern eher auf die nächsten 30.

Wenn du eine Immobilie kaufst, solltest du dir daher immer die Frage stellen: “Werden die Menschen in der Zukunft hier gerne wohnen und werde ich auch in Zukunft noch Mieter für meine Immobilie haben?”.

Wenn du diese Frage mit “nein” beantwortest, dann ist es keine gute Idee an diesem Standort zu investieren.

Die Leute werden nicht mehr in deiner Immobilie wohnen wollen und sich lieber woanders ansiedeln. Und eine Immobilie, in der niemand wohnen möchte, ist wertlos.

Auch das Thema Standortanalyse und worauf du dabei achten musst, ist recht komplex und lässt sich nicht mal schnell in zwei Absätzen abhandeln.

Einen Überblick kann dir aber das folgende Video geben:

Falls dich das Thema näher interessiert, schaue dir aber gerne einmal die beiden Artikel “Warum ist eine Standortanalyse vor einer Immobilieninvestition wichtig und worauf musst du dabei achten?” und “Wie finde ich einen guten Standort für meine Immobilien Investition?” hier auf dem Blog an!

Dort findest du alles, was du zur Standortanalyse brauchst.

Hinweis: Auch wenn viele Investoren eine andere Strategie predigen: Persönlich bin ich ein großer Freund von Immobilien in sehr guten Lagen (alle meine eigenen Immobilien sind in München und Umgebung).

Meine Gedanken zu schlechten Lagen und strukturschwachen Gegenden findest du in diesem Artikel: Sollte ich in C oder D Lagen investieren?.

Fehler Nr. 6: Die Immobilie zu teuer einkaufen

Immobilien sind ein relativ intransparenter Markt. Jede Immobilie ist einzigartig und jede Transaktion wird direkt zwischen zwei Menschen gemacht.

Das macht es schwer, einen objektiven, fairen Preis für eine Immobilie festzulegen.

Wenn du den für dich sinnvollen Kaufpreis einer Immobilie nicht sauber kalkulierst, kann es leicht sein, dass du eine Immobilie zu einem Preis kaufst, wo dieses Investment sich für dich und deine Annahmen nicht lohnt.

An guten Standorten kannst du zwar vielleicht mit einem gewissen Wertzuwachs bei der Immobilie kalkulieren, aber damit der Wertzuwachs eine zu teuer gekaufte Immobilie ins Plus dreht, muss schon einiges passieren. Auch glaube ich, dass durch die steigenden Zinsen die Zeit der großen Wertzuwächse erst einmal vorbei ist.

Zusätzlich hast du, wenn du eine Immobilie zu teuer einkaufst, ein deutlich erhöhtes Risiko.

Einerseits musst du unter Umständen mehr Eigenkapital in die Finanzierung einbringen. Geld, was dir später vielleicht bei unvorhergesehenen Notfällen oder Sanierungen fehlt.

Auch ist dein Kredit vermutlich höher, was zu einer höheren Bankrate führt, und damit den Cashflow der Immobilie drückt.

Zum Thema Cashflow gibt’s übrigens auch eine interessante Podcast-Folge von mir, wenn du Interesse daran hast 🙂

Lust auf mehr zum Thema Immobilien kalkulieren? Dann ist vielleicht auch der Artikel “Wie führe ich eine Immobilienkalkulation durch?” was für dich!

Lange Rede, kurzer Sinn: du musst (und solltest) nicht den letzten Euro rausverhandeln, aber gleichzeitig solltest du auch schauen, dass du keine komplett überteuerte Immobilie kaufst, mit der du nicht glücklich wirst und die dir jeden Monat Geld aus der Tasche zieht.

Fehler Nr. 7: Bis auf den letzten Euro verhandeln

Ja, gerade habe ich noch gesagt, dass du nicht zu teuer einkaufen sollst, und jetzt dieser Punkt?

Beides ist korrekt! Bei diesem Punkt geht es mir wirklich “um den letzten Euro”.

Wenn der Verkäufer einen Preis X möchte und die Immobilie sich bei diesem Preis für dich lohnt, dann kaufe sie!

Klar, wenn du es schaffst den Verkäufer von 350.000€ auf 345.000€ zu drücken hast du es allein dadurch 5.000€ Gewinn gemacht.

Wenn sich die Immobilie bei 345.000€ gelohnt hat, lohnt sie sich aber bei 350.000€ noch immer. Die 1,5% machen bei der Rendite über die nächsten 20 Jahre nicht den Unterschied.

Eventuell machen sie aber für den Verkäufer den Unterschied, dass er die Immobilie nicht an dich, sondern an den anderen Interessenten verkauft.

Statt deinen Gewinn von 5000€ pro Jahr auf 5100€ pro Jahr zu steigern, hast du nun gar keine Immobilie und gar keinen Gewinn!

Das Feilschen um den letzten Euro ist das Risiko deswegen einen guten Deal zu verlieren meistens nicht wert.

Fehler Nr. 8: Eine Immobilie mit großem Instandhaltungsstau kaufen

Viele Anfänger unterschätzen massiv die Kosten der Instandhaltung einer Immobilie.

Schnell mal durchstreichen und einen neuen Boden verlegen und gut ist… Das kann doch nicht so viel Kosten…

Selbst kleine Sanierungen an einer Wohnung können schnell mehrere Tausend Euro kosten, und dann musst du überhaupt erst einmal einen Handwerker finden, der Zeit hat.

Können die Arbeiten erst in einem Monat erledigt werden, steht deine Wohnung für einen Monat leer.

Nicht nur musst du in der Zeit das komplette Hausgeld allein zahlen, auch hast du in der Zeit keine Mieteinnahmen.

Eine leer stehende Wohnung ist also ein doppelter Schlag ins Kontor, was eine Immobilie mit einem großen Instandhaltungsstau doppelt teuer macht.

Einmal musst du die Renovierung bezahlen und auf der anderen Seite hast du während der Renovierung keine Einnahmen.

Auch bei einem Instandhaltungsstau im Gemeinschaftseigentum sieht es nicht besser aus. Wenn du weißt, dass demnächst die Wasserleitungen oder die Tiefgarage neu gemacht werden müssen, kannst du es in deine Kalkulation einfließen lassen.

Kommen die Sonderumlagen hierfür aber unerwartet, musst du den finanziellen Puffer dafür haben.

Und glaube mir, eine Tiefgaragensanierung oder eine Strangsanierung kann schnell mal ein paar tausend Euro pro Wohneinheit kosten.

Fehler Nr. 9: Zu viel Eigenkapital einbringen

Die Punkte 9 und 10 scheinen sich jetzt erneut zu widersprechen, aber beide Punkte stimmen und sind große Fehler von neuen Investoren.

Aber der Reihe nach…

Wenn du viel Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung einbringst, senkst du dein Risiko und reduzierst deine Schulden. Das ist erst einmal gut.

Eine vermietete Immobilie hat aber oft eine relativ schwache Rendite. In einer guten Lage kannst du heute schon froh sein, wenn du eine Mietrendite von 4-5% bekommst.

Kaufst du eine Immobilie komplett Cash und nimmst gar keinen Kredit auf, sind diese 4.5% deine Rendite.

Wenn ich mir dagegen das Risiko und die Arbeit ansehe, die mit der Vermietung einhergehen, muss ich sagen “das lohnt sich nicht!”. Da wären Aktien attraktiver.

Das Geheimnis hinter dem Vermögensaufbau mit Immobilien ist der Hebeleffekt (Leverage-Effekt), mit dem du dein eigenes Geld über einen Kredit hebeln kannst und so eine deutlich bessere Rendite erzielst.

Je mehr Eigenkapital du nun aber in die Finanzierung einbringst, desto kleiner wird dieser Hebeleffekt, bis er irgendwann bei 0 ist.

Fehler Nr. 10: Zu wenig Eigenkapital einbringen

Ok, zu viel Eigenkapital ist schlecht, weil du dann den Hebeleffekt nicht mehr effektiv zum Vermögensaufbau nutzen kannst.

Aber warum ist dann zu wenig Eigenkapital schlecht? Da müsste der Hebeleffekt doch dann maximal sein?

Stimmt, das ist er auch.

Aber dein Risiko im gleichen Zug ebenso!

Bringst du zu wenig Eigenkapital in die Finanzierung ein, steigen nicht nur deine Kreditkosten und die Zinsen, sondern vor allem auch dein Risiko in einer Rezession oder bei einem Immobilien-Crash.

Hast du eine Immobilie maximal fremdfinanziert und die Preise für Immobilien sinken auch nur minimal, ist dein Kredit nicht mehr ausreichend besichert und es besteht das Risiko, dass die Bank zusätzliche Sicherheiten von dir möchte.

Kannst du diese Sicherheiten dann nicht liefern, könnte die Bank dir im schlimmsten Fall den Kredit kündigen und du müsstest die Immobilie verkaufen.

Ein niedriger Eigenkapitalanteil funktioniert also super, bis er eines Tages auf einen Schlag überhaupt nicht mehr funktioniert.

Du solltest daher bei deinen Immobilieninvestitionen immer ein bisschen Eigenkapital mitbringen, um einen Risikopuffer für fallende Märkte zu haben. (Einer der Erfolgsfaktoren für Immobilieninvestitionen)

Fehler Nr. 11: Nicht genug Zeit investieren

Investieren in Immobilien ist keine „schnelle Reich-werden“-Strategie. Vielmehr erfordert es viel Zeit und Geduld.

Zeit sowohl bei der Suche und der Bewirtschaftung der Immobilie, als auch Zeit im Sinne von Anlagehorizont.

Viele Anleger machen den Fehler und erwarten unrealistisch hohe Renditen in kurzer Zeit — doch leider funktioniert das meistens nicht so.

Wenn du in Immobilien investierst, solltest du dir immer bewusst sein, dass es sich um eine langfristige Investition handelt und du daher Geduld haben musst.

Auch bringt es dir nichts, wenn du nach dem ersten YouTube-Video 100 Immobilien kaufst und denkst, dass du nach dem Notartermin keine Zeit mehr in die Immobilien investieren musst und diese von allein laufen werden.

Dem ist nicht so!

Plane daher, gerade am Anfang, viel Zeit zum Lernen ein und plane auch damit, dass du dich, auch nach dem Kauf, immer mal wieder mit der Immobilie beschäftigen musst.

Fehler Nr. 12: Nicht genug finanzielle Stabilität

Wenn du eigentlich nicht genügend Kapital hast, aber dir trotzdem (über eine 100% Finanzierung) eine Immobilie kaufst, kannst du dich sehr leicht in Schwierigkeiten bringen.

Auch kann es jederzeit sein, dass dein Mieter ausfällt, oder du kurzfristig viel Geld in eine Immobilie investieren musst.

Fällt dein Mieter aus, musst du die Immobilie (und den Kredit) trotzdem bezahlen und bezahlen können.

Kannst du dir die Raten dann nicht mehr leisten, droht die Kündigung deines Kredites und die Zwangsversteigerung deiner Immobilie.

Auch kann es sein, dass du nach dem Auszug des alten Mieters (der vielleicht schon sehr lange in der Wohnung gelebt hat) erst einmal die Wohnung komplett sanieren musst, bevor du sie wieder vermieten kannst.

Auch bei einer einzelnen Wohnung können hier schnell Sanierungskosten von mehreren 10.000€ auf dich zukommen.

Hast du das Geld in dem Moment nicht, musst du entweder starke Abstriche bei der Vermietung der Wohnung machen, oder, was noch schlimmer wäre, du müsstest die Wohnung leer stehen lassen, weil du keinen Mieter findest.

Fehler Nr. 13: An die falsche Person vermieten

Drum prüfe, wer sich ewig binde…

In Deutschland gibt es für Mieter einen sehr starken Kündigungsschutz.

Du musst daher bei der Vermietung gut aufpassen, mit wem du einen Mietvertrag unterschreibst.

Hast du einmal einen Mieter in der Wohnung, der die Miete nicht zahlt oder immer Ärger mit den Nachbarn hat, werden die nächsten Monate die Hölle für dich sein.

Ein schlechter Mieter kann dir die Rendite mehrerer Jahre komplett zerstören.

Achte daher auf jeden Fall darauf, an wen du vermietest, und suche lieber 2 Wochen länger nach einem passenden Mieter als den erstbesten Interessenten zu nehmen, bei dem du ein schlechtes Bauchgefühl hast.

Mehr zum Thema “wie finde ich den optimalen Mieter” findest du übrigens auch in diesem Beitrag hier auf dem Blog: Stressfrei vermieten: Worauf du bei der Mietersuche achten musst.

Ein kleines Quiz zum Abschluss…

Hast du die wichtigsten Fehler im Kopf behalten? Kennst du die Stolperfallen auf die du bei der Vermietung und bei Immobilien als Kapitalanlage allgemein, achten musst?

Lass’ es uns in einem kurzen Quiz mit 6 Fragen herausfinden!

Was ist der erste Schritt, den du vor dem Kauf einer Immobilie machen solltest?

Einen Freund um Rat fragen

Deine Finanzen überprüfen

GIbt es nicht, du kannst sofort mit dem Kauf loslegen

Einen Kredit ohne vorherige Überprüfung aufnehmen

Was ist beim Investieren in Immobilien zu beachten, um nicht in eine Negativspirale zu geraten?

Möglichst viele Immobilien schnell kaufen

Realistische Erwartungen haben und gut informiert sein

Keine Zeit in die Auswahl der Immobilien investieren

Immobilien sind sicher, du kannst nichts falsch machen

Was könnte passieren, wenn du eine Immobilie ohne ausreichende finanzielle Absicherung kaufst?

Du wirst sofort reich

Es gibt keine Konsequenzen

Deine Kredit-Score wird sich verbessern

Es könnten finanzielle Schwierigkeiten auftreten, einschließlich der Möglichkeit einer Zwangsversteigerung

Warum ist es riskant, an den erstbesten Mieter zu vermieten?

Du könntest eine zu geringe Miete vereinbaren

Alle Mieter sind problematisch, das Risiko ist bei jedem gleich

Weil ein schlechter Mieter dir die Rendite mehrerer Jahre zerstören kann

Wenn du länger suchst, findest du vielleicht einen Mieter der die Wohnung kaufen möchte

Was ist eine gute Praxis, um sicherzustellen, dass du an den richtigen Mieter vermietest?

Mieter basierend auf Intuition auswählen

An den erstbesten Interessenten vermieten

Massenbesichtigungen machen, um möglichst viele potenzielle Interessenten zu sehen

Durchführung der notwendigen Checks und Zeit nehmen, um den passenden Mieter zu finden

Welcher Fehler könnte dich in rechtliche Schwierigkeiten bringen beim Vermieten einer Immobilie?

Unzureichende Kenntnis der Mietgesetze und -vorschriften

Zu viele Immobilien besitzen

Nicht genug Werbung für die Immobilie machen

Eine Immobilie in einer schlechten Lage kaufen

Time's up

Fazit

Ich hoffe, diese Liste der häufigsten Fehler beim Investieren in Immobilien hat dir geholfen, dass du bei deinen Investments diese Fehler nicht machst.

Wie du an der Liste siehst, gehört schon ein bisschen was an Grundlagen dazu, um mit Immobilien erfolgreich Geld zu verdienen und es gibt beim Investieren in Immobilien auch einige Risiken.

Wenn du das weißt, was du tust und dich an ein paar Regeln hältst, können Immobilien eine tolle Geldanlage sein.

Wie findest du die Liste? Hast du dich vielleicht bei einigen der Fehler wiedererkannt?

Denkst du, ich habe einen wichtigen Fehler in der Liste vergessen?

Lass’ es mich in den Kommentaren wissen! Ich freue mich auf den Austausch mit dir!

Du möchtest mehr darüber erfahren, wie du den Einstieg in Immobilien findest? Dann schaue dir auch mal das kostenlose Immoprentice Immobilien Ebook an!