Indexmiete – Alles was Vermieter zum Indexmietvertrag wissen müssen

Die Inflation steigt aktuell schneller, als mancher Vermieter schauen kann. Lag sie im März 2022 noch bei 7,3%, wird sie im September voraussichtlich bei über 10% liegen. Immer mehr Vermieter schließen daher Indexmietverträge, oder Indexmieten, ab. Aber was genau ist eine Indexmiete und worauf musst du als Vermieter hierbei achten?

Bei einer Indexmiete ist die Nettokaltmiete einer Wohnung nicht fix, sondern die Miete steigt automatisch im Rahmen der Inflation.

Ausgehend von der Basismiete einigen sich beide Vertragsparteien bei Abschluss des Mietvertrages darauf, dass die Miete an den Verbraucherpreisindex gekoppelt ist. Steigt der Verbraucherpreisindex um 10%, so steigt auch die Miete um 10%. Bei der Indexmiete handelt es sich also um eine automatisch wertgesicherte Miete. Als Vermieter bekommst du mit einer Indexmiete also automatisch einen Inflationsausgleich.

Hier zu Beginn gleich einmal ein Bild, wie sich die Miete seit 2000 bei einem Indexmietvertrag von Jahr zu Jahr entwickelt hätte. (Bei den Daten von 2022 handelt es sich um die vorläufigen Daten vom März)

An den Zahlen siehst du, dass, wenn du in einer Stadt mit hoher Nachfrage vermietest, eine Indexmiete in den vergangenen Jahren für dich als Vermieter also wenig interessant gewesen wäre.

Aber jetzt erst einmal der Reihe nach…

Was ist ein Indexmietvertrag?

Ein Indexmietvertrag ist ein ganz normaler Mietvertrag. Da wir in Deutschland eine konstante Inflation haben, musst du als Vermieter daher regelmäßig die Miete anpassen, um dauerhaft eine faire Marktmiete zu erzielen und all deine Kosten decken zu können.

Die Grundlagen der Indexmiete sind hierbei in § 557b BGB geregelt.

Grundsätzlich gibt es für dich als Vermieter hierbei drei Möglichkeiten, die Miete zu erhöhen. Du kannst eine Mieterhöhung machen, …

1. anhand von Vergleichsmieten oder dem örtlichen Mietspiegel
2. aufgrund einer vorher vereinbarten Staffelmiete
3. aufgrund einer vereinbarten Indexmiete

Bei jedem Mietvertrag, den du abschließt, entscheidest du dich für eine dieser drei Varianten. In den meisten Mietverträgen musst du dich aktiv für Option (2) oder Option (3) entscheiden. Hier ein Beispiel aus einem Mietvertrag von Haus und Grund München:

Wählst du nichts aus, ist dein Mietvertrag automatisch vom Typ (1). Du vereinbarst eine Nettokaltmiete, aber triffst vorab keine Vereinbarungen, wie sich diese Nettokaltmiete in den nächsten Jahren entwickeln soll.

Setzt du das Kreuz bei “Vereinbarung einer Indexmiete”, hast du einen Indexmietvertrag geschlossen.

Der Index, an dem sich die zukünftige Mietentwicklung orientiert, ist dabei in der Regel der Verbraucherpreisindex. Dies ist genau der Index, der auch für die Berechnung der Inflationsrate verwendet wird.

In der Konsequenz sind Indexmietverträge also Mietverträge, bei denen die Miete an die Inflation gekoppelt ist. Die Miete wird also automatisch an die steigenden Lebenshaltungskosten angepasst.

Dies ist besonders in Zeiten hoher Inflation wichtig, da die vereinbarte Miete sonst schnell an Wert verlieren würde. Indexmietverträge bieten somit einen Schutz vor Inflation und Geldentwertung.

Hinweis: Wenn du allgemein mehr zum Thema Immobilien und Inflation wissen möchtest, schaue dir gerne auch den Artikel “Sind Immobilien ein guter Schutz gegen Inflation?” hier auf dem Blog an!

Wie berechnet man die Indexmiete?

Für den Zahlenvergleich brauchst du eine Ausgangsnettokaltmiete und zwei passende Monatsstände des Verbraucherpreis-Gesamtindex für Deutschland aus derselben amtlichen Reihe und mit demselben Basisjahr. Die Inflationsrate in Prozent ist keine Indexzahl. VPI und HVPI solltest du ebenfalls nicht austauschen.

Die Rechenmiete lautet: Ausgangsmiete × neuer Index ÷ alter Index. Die prozentuale Indexänderung ist (neuer Index ÷ alter Index − 1) × 100.

Ein ausdrücklich fiktives Beispiel: 800 € Ausgangsmiete, Index 110 für Januar 2024 und Index 121 für Januar 2025, beide auf Basis 2020. Das ergibt 880,00 € Rechenmiete, 80,00 € Differenz und 10,00 % Indexänderung. Die Zahlen sind keine behaupteten tatsächlichen Indexstände dieser Monate.

Übernimm für deinen Fall Werte aus derselben amtlichen Destatis-Veröffentlichung und trage jeweils Monat und Basisjahr ein. Die Ausgangsmiete muss zu ihrer Bezugsbasis passen. Der Rechner ruft keine aktuellen Werte ab und rechnet keine unterschiedlichen Basisjahre um. Bei gesunkenem Index zeigt er auch eine niedrigere Rechenmiete.

Aus dem Zahlenverhältnis folgt noch keine wirksame oder fällige neue Miete. Vertragsgrundlage, unveränderte Mietdauer, Erklärung und Zugang musst du nach § 557b BGB getrennt prüfen. Der Abstand der eingegebenen Indexmonate belegt nicht, wie lange deine Miete unverändert war.

Worauf muss ich bei einer Indexmieterhöhung achten?

Bei einer Indexmieterhöhung musst du auf vier Dinge achten. Du musst:

Für eine Indexanpassung prüfst du insbesondere:

1. Eine schriftlich vereinbarte Indexmiete als Vertragsgrundlage.
2. Ob die Miete für die Indexanpassung mindestens ein Jahr unverändert geblieben ist.
3. Die Geltendmachung in Textform: Darin nennst du die eingetretene Indexänderung und die jeweilige Miete oder die Erhöhung als Geldbetrag.
4. Zugang und Fälligkeit: Die geänderte Miete ist nach § 557b Absatz 3 mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung zu entrichten.

Die schriftliche Vereinbarung und die spätere Erklärung in Textform sind unterschiedliche Anforderungen. Ein Ergebnis im Rechner ersetzt keine davon.

Hast du also zum Beispiel die Miete das letzte Mal zum 01.06.2021 erhöht, kannst du die nächste Erhöhung frühestens zum 01.06.2022 vornehmen. Da bei einer Indexmieterhöhung immer die Differenz zum Indexstand zur letzten Mieterhöhung verwendet wird, ist es kein Problem, wenn du nicht jedes Jahr die Miete anpasst, sondern die gestiegene Inflation für einige Jahre “ansammelst”.

Wie kann ich eine Indexmieterhöhung durchführen?

Eine Indexmieterhöhung durchzuführen ist sehr einfach. Alles was du tun musst, ist deinem Mieter einen Brief zu schreiben, indem du transparent darlegst, wie sich der Preisindex verändert hat, und wie man dadurch auf die neue Miethöhe kommt.

Wichtig hierbei ist, dass du die neue absolute Miethöhe, oder die Steigerung der Miete in einem konkreten Euro-Betrag angibst. Reine Prozentangaben reichen nicht aus. Fehlen diese Werte, ist die Mieterhöhung formal falsch und damit unwirksam.

Die neue Miete ist dann mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung gültig. Schickst du zum Beispiel einen Brief mit dem Erhöhungsverlangen, den der Mieter zum 10.04.2022 bekommt, so kann die Mieterhöhung frühestens zum 01.06.2022 wirksam sein.

Was sind die Vorteile von einem Indexmietvertrag?

Ein Indexmietvertrag bietet dir als Vermieter viele Vorteile.

Zunächst einmal ist es für den Vermieter einfacher, die Miete an die aktuellen Marktbedingungen anzupassen.

Anders als bei einer normalen Mieterhöhung aufgrund von Vergleichsmieten brauchst du für eine Mieterhöhung nicht die Zustimmung von deinem Mieter. Auch wenn der Mieter mit der Erhöhung nicht einverstanden sind, muss er die angepasste Miete zahlen.

Einer der Hauptvorteile von einer Indexmiete ist also, dass du bei Mietanpassungen deutlich weniger Stress und Streit mit deinem Mieter hast. Ihr habt euch bei Abschluss des Vertrages bereits darauf verständigt, dass die Miete gemäß dem vereinbarten Preisindex steigen wird.

Indexmietvertrag schlägt Mietpreisbremse

Ein weiterer Vorteil von Indexmietverträgen ist, dass dadurch deine Miete auch über die maximal zulässige Miethöhe gemäß Mietpreisbremse steigen kann.

Nehmen wir an, dass die Inflation stärker als die allgemeinen Mietpreise für den Mietspiegel in deiner Stadt steigen. Vielleicht ist der Verbraucherpreisindex um 20% gestiegen, aber die ortsübliche Vergleichsmiete nur um 10%.

In diesem Fall kann es dir mit einem normalen Mietvertrag passieren, dass durch Inflation das Geld um 20% entwertet wurde, aber du trotzdem die Miete um maximal 10% steigern darfst, weil du sonst über der zulässigen ortsüblichen Vergleichsmiete liegen würdest!

Du würdest also auf einem Großteil der aufgrund der Inflation gestiegenen Kosten sitzen bleiben, deine Rendite würde sinken und der Cashflow der Immobilie würde eventuell sogar in den negativen Bereich rutschen…

Alles Szenarien, denen du mit einem Indexmietvertrag begegnen kannst.

Was sind die Nachteile von einem Indexmietvertrag?

Ein Indexmietvertrag hat aus meiner Sicht zwei große Nachteile: Er ist unflexibel und schlecht in Zeiten niedriger Inflation.

Ein Indexmietvertrag ist unflexibel

Eine Indexmiete schränkt zusätzliche Mieterhöhungen ein. Eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist ausgeschlossen. Eine aus deiner Sicht zu niedrig angesetzte Anfangsmiete lässt sich deshalb nicht einfach über dieses Verfahren nachholen.

Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung ist dagegen nicht ausnahmslos verboten: § 557b Absatz 2 nennt besondere Voraussetzungen und eine Ausnahme für Maßnahmen nach § 555b Nummer 1a. Prüfe deshalb die konkrete Maßnahme und ihre Kosten gesondert. Der Indexrechner entscheidet nicht, ob du Modernisierungskosten umlegen darfst.

Mit einer Indexmiete verlierst du bei niedriger Inflation

Seine Stärken spielt ein Indexmietvertrag aus, wenn die Verbraucherpreise stärker steigen als das allgemeine Mietniveau an deinem Standort.

Entsprechend hat eine Indexmiete große Nachteile durch die sehr niedrigen Mietsteigerungen in Zeiten niedriger Inflationsraten. Schauen wir uns hierzu einmal die Zeit zwischen 2010 und 2020 an.

Zwischen 2010 und 2020 stieg der Verbraucherpreisindex in Deutschland um 13,5%. [Quelle]

Im gleichen Zeitraum stieg die Marktmiete in München zum Beispiel um 40%. [Quelle]

Nutzt man die Zahlen von wohnungsboerse.net, so stiegen die Mieten in München im gleichen Zeitraum sogar um über 60%. [Quelle]

Mit einem Indexmietvertrag hättest du von 2010 bis 2020 also nicht einmal ansatzweise von den Mietpreissteigerungen in München (durch die gestiegene Nachfrage nach Wohnraum) profitieren können.

Bei einer Indexmiete würden dir nach 10 Jahren also Mieteinnahmen von über 500€ pro Monat entgehen und du hättest keine Chance deine Mieteinnahmen auf ein marktübliches Niveau anzupassen, außer dein Mieter stimmt freiwillig zu.

Die große Besonderheit bei einem Indexmietvertrag ist also, dass du bei einer Indexmiete an einen deutschlandweiten Index gebunden bist und somit nicht mehr auf die Besonderheiten an deinem lokalen Markt reagieren kannst.

Beispiel Mietentwicklung mit Indexmietvertrag

In diesem Abschnitt möchte ich mit anhand von zwei konkreten Beispielen verdeutlichen, welchen Einfluss eine Indexmiete in den letzten Jahren auf deinen Mietpreis gehabt hätte.

Hierzu nehmen wir jeweils eine Wohnung mit einem initialen Mietpreis von 500€ und eine Wohnung für 1000€. Beide Mietverträge wurden in 2010 abgeschlossen.

In der Tabelle findest du die jeweilige absolute Miethöhe nach einem Indexmietvertrag

Fazit

Eine Indexmiete kann eine interessante Option für Vermieter sein, gerade bei den aktuellen Inflationswerten. Insbesondere in schwachen C und D Standorten kann es eine vielversprechende Möglichkeit sein, die Miete regelmäßig anzupassen.

Bei Immobilien in A Lagen, wo der Wohnraum knapp ist und die Mieten allein aufgrund der Attraktivität des Standortes steigen solltest du die Entscheidung auf einen Indexmietvertrag zu setzen gut abwägen.

Auf der einen Seite hilft dir die Indexmiete dabei eine unrealistische Mietpreisdeckelung durch die Mietpreisbremse zu umgehen, auf der anderen Seite kann es sein, dass die Marktmieten an deinem Standort eigentlich viel schneller steigen würden als die Inflation. Mit einer Indexmiete würdest du in diesem Fall der Verlierer sein.

Planst du größere Modernisierungen, beziehe die besonderen Regeln der Indexmiete vor Vertragsabschluss in deine Planung ein. Du musst nicht allein wegen einer Indexvereinbarung sämtliche Modernisierungskosten zwangsläufig selbst tragen; ebenso wenig ist jede Maßnahme umlagefähig. Prüfe die Voraussetzungen der konkreten Maßnahme und plane bis dahin ohne zugesagte zusätzliche Miete.

Am Ende hängt es also von deinem Standort, deiner Strategie und vor allem deinen Inflationserwartungen ab, ob eine Indexmiete, eine Staffelmiete oder normale Mietanpassungen das richtige für dich sind.

Du hast keinen Indexmietvertrag, willst aber trotzdem wissen, ob du die Miete in deinem bestehenden Mietvertrag erhöhen kannst? Dann schaue dir unbedingt einmal den Artikel “Mieterhöhung – Welche Möglichkeiten gibt es die Miete in einem bestehenden Vertrag zu erhöhen?” hier auf dem Blog an! Dort gehe ich nämlich genau auf das Thema und die Möglichkeiten, die du dort hast, ein.