Grunderwerbsteuer absetzen: Tipps und Tricks für Immobilieninvestoren

Dieser Beitrag wurde zuletzt am 27. November 2023 aktualisiert.

Die Grunderwerbsteuer absetzen und sich das Geld vom Staat zurückholen – ist das nur ein Traum von Immobilieninvestoren oder wirklich möglich?

Und wenn ja, wie genau funktioniert das? In diesem Artikel werden wir genau diese Fragen beantworten und dir zeigen, wie du als Vermieter oder privater Immobilieninvestor die Grunderwerbsteuer und andere Anschaffungskosten steuerlich geltend machen kannst.

Als Vermieter kannst du die Grunderwerbsteuer über die Abschreibung steuerlich geltend machen. Allerdings nicht direkt, sondern über einen Zeitraum von in der Regel 50 Jahren.

Der Satz allein wird dem Thema aber natürlich nicht gerecht. In diesem Artikel findest du daher noch viele weitere wertvolle Informationen, Tipps und Tricks rund um das Thema Grunderwerbsteuer und Steueroptimierung beim Immobilienkauf.

Egal, ob du gerade deine erste Immobilie kaufst oder bereits ein erfahrener Vermieter bist – ich hoffe, du findest in diesem Artikel wertvolle Insights, die dir dabei helfen, deine Steuerlast zu optimieren und das Beste aus deiner Investition herauszuholen.

Also, lass uns direkt loslegen und in das Thema “Grunderwerbsteuer absetzen” eintauchen!

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Bevor wir uns damit beschäftigen, wie du als Vermieter oder privater Immobilieninvestor die Grunderwerbsteuer absetzen kannst, sollten wir zunächst klären, was die Grunderwerbsteuer überhaupt ist.

Definition der Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Kauf einer Immobilie in Deutschland anfällt.

Sie wird auf den Kaufpreis der Immobilie erhoben und ist eine der Kaufnebenkosten, die du als Käufer tragen musst.

Die Grunderwerbsteuer wird einmalig erhoben und ist unabhängig davon, ob du die Immobilie selbst nutzt oder vermietest.

Hinweis: Pass’ auf, die Grunderwerbsteuer nicht mit der Grundsteuer zu verwechseln. Die Grundsteuer ist eine Steuer, die jährlich auf den Besitz einer Immobilie anfällt, die Grunderwerbsteuer fällt auf den Kauf einer Immobilie an.

Unterschiede der Grunderwerbsteuer in den Bundesländern

Ein wichtiger Punkt, den du beachten musst, ist, dass die Höhe der Grunderwerbsteuer von Bundesland zu Bundesland variiert.

Während du in Bayern beispielsweise 3,5% des Kaufpreises als Grunderwerbsteuer zahlst, sind es in Schleswig-Holstein und Brandenburg 6,5%.

Das bedeutet, dass die Grunderwerbsteuer einen erheblichen Einfluss auf die Gesamtkosten deiner Immobilieninvestition haben kann, abhängig davon, wo sich die Immobilie befindet.

Hier findest du eine Tabelle mit der Höhe der Grunderwerbsteuer in den einzelnen Bundesländern in Deutschland:

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer? (Beispiel bei 300000 €)

Um dir ein konkretes Bild davon zu machen, wie hoch die Grunderwerbsteuer sein kann, schauen wir uns ein Beispiel an.

Angenommen, du kaufst eine Immobilie für 300.000 € in Nordrhein-Westfalen, wo der Grunderwerbssteuersatz 6,5% beträgt. In diesem Fall würdest du eine Grunderwerbsteuer von 19.500 € zahlen.

300.000€ * 0,065 = 19.500€

Das ist eine erhebliche Summe, die du zusätzlich zum Kaufpreis aufbringen musst.

Wie du siehst, ist die Grunderwerbsteuer ein durchaus wichtiger Faktor, den du bei deiner Investitionsentscheidung und deiner Renditeberechnung berücksichtigen solltest.

Grunderwerbsteuer absetzen: Die Grundlagen

Jetzt, da wir wissen, was die Grunderwerbsteuer ist und wie sie berechnet wird, kommen wir zu einem Punkt, der für dich als Immobilieninvestor besonders interessant ist:

Wie kannst du die Grunderwerbsteuer absetzen?

Denn obwohl die Grunderwerbsteuer eine gewisse finanzielle Belastung darstellt, gibt es Möglichkeiten, wie du sie steuerlich geltend machen kannst und so deine Steuerlast wieder senken kannst.

Bedingungen für die Absetzbarkeit der Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist im allgemeinen erst einmal nicht absetzbar.

Es gibt jedoch eine wichtige Ausnahme: Wenn du eine Immobilie kaufst, um sie zu vermieten, kannst du die Grunderwerbsteuer als Werbungskosten absetzen.

Wichtig hierbei: Da wir von Werbungskosten reden, musst du die Immobilie wirklich kaufen, um damit Geld zu verdienen.

Du kannst die Grunderwerbsteuer also nur absetzen, wenn du die Immobilie (mit einer Gewinnerzielungsabsicht) vermietest.

Wohnst du selbst in der Immobilie, oder überlässt du sie unentgeltlich deinen Kindern, kannst du die Grunderwerbsteuer nicht absetzen.

Unterschiede zwischen privater Nutzung und Vermietung

Wie bereits erwähnt, kannst du die Grunderwerbsteuer nur absetzen, wenn du die Immobilie vermietest.

Wenn du in der Immobilie selbst wohnst, kannst du die Grunderwerbsteuer nicht absetzen.

Das Zauberwort heißt hier Abschreibung, bzw. Absetzung für Abnutzung (AfA): Wenn du die Immobilie kaufst, um sie zu vermieten, zählt die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungsnebenkosten der Immobilie und erhöht somit den Betrag für die Abschreibung der Immobilie.

Wenn du die Immobilie nur teilweise vermietest und teilweise selbst nutzt, kannst du die Grunderwerbsteuer entsprechend auch nur anteilig absetzen.

Grunderwerbsteuer absetzen als Vermieter

Ok, als Vermieter hast du den Vorteil, dass du die Grunderwerbsteuer absetzen kannst.

Aber wie genau funktioniert das jetzt?

Schritt-für-Schritt-Anleitung zur Absetzung der Grunderwerbsteuer

Die Absetzung der Grunderwerbsteuer als Vermieter ist tatsächlich ein recht einfacher Prozess, der sich in folgende Schritte unterteilen lässt:

1. Kauf einer Immobilie: Der erste Schritt besteht natürlich darin, eine Immobilie zu kaufen.

2. Zahlung der Grunderwerbsteuer: Nach dem Kauf der Immobilie musst du die Grunderwerbsteuer zahlen.

3. Vermietung der Immobilie: Nachdem du die Immobilie gekauft und die Grunderwerbsteuer gezahlt hast, musst du die Immobilie vermieten.

4. Absetzung der Grunderwerbsteuer: Mit der ersten Steuererklärung für das Jahr, in dem du die Immobilie gekauft hast, übermittelst du dem Finanzamt das erste Mal die Daten für die Immobilie. Hier gibst du nicht nur den reinen Kaufpreis der Immobilie an, sondern auch die gezahlte Grunderwerbsteuer, sowie alle anderen Kaufnebenkosten.

Dadurch wird die Basis für die Abschreibung deiner Immobilie (der Kaufpreis) automatisch um die Höhe der Grunderwerbsteuer (und aller anderen Kaufnebenkosten) erhöht und du bekommst über die höhere Abschreibung entsprechend den steuerlichen Vorteil.

Weitere absetzbare Kosten beim Immobilienkauf

Neben der Grunderwerbsteuer gibt es noch weitere Kosten, die beim Kauf einer Immobilie anfallen und die du als Vermieter steuerlich geltend machen kannst.

In diesem Abschnitt will ich dir einen kurzen Überblick über diese Kosten geben, damit du sie nicht vergisst.

Vor allem geht es hierbei um die Notar- und die Grundbuchkosten, die du nämlich ebenfalls steuerlich absetzen kannst.

Notarkosten

Die Notarkosten fallen an, wenn du einen Notar beauftragst, den Kaufvertrag zu beurkunden und die Eigentumsübertragung im Grundbuch einzutragen.

Auch diese Kosten kannst du, wie die Grunderwerbsteuer, absetzen, solange du die Immobilie vermietest.

Grundbuchkosten

Die Grundbuchkosten fallen an, wenn der Eigentümerwechsel im Grundbuch eingetragen wird.

Auch hier gilt, wie bei quasi allen Kosten wieder: vermietest du die Immobilie, so kannst du die Grundbuchkosten steuerlich absetzen. Nutzt du die Immobilie selbst, bleibst du auf den Kosten sitzen und musst sie selbst tragen.

Tipps und Tricks zur Steueroptimierung

Jetzt, da du die Grundlagen der Grunderwerbsteuer und ihrer Absetzbarkeit kennst, lass uns einen Schritt weiter gehen.

Es gibt nämlich einige Tipps und Tricks, mit denen du die Grunderwerbsteuer nicht nur absetzen, sondern sogar sparen kannst.

Familienverkauf in gerader Linie

Eine Möglichkeit, die Grunderwerbsteuer zu sparen, besteht darin, eine Immobilie von einem direkten Familienmitglied zu kaufen.

Das bedeutet, wenn du eine Immobilie von deinen Eltern, Großeltern oder Kindern kaufst, musst du keine Grunderwerbsteuer zahlen.

Selbiges gilt für deinen Ehepartner.

Trennung von Immobilien und Inventar im Kaufvertrag

Eine weitere Möglichkeit, die Grunderwerbsteuer zu reduzieren, besteht darin, im Kaufvertrag zwischen der Immobilie und dem Inventar zu unterscheiden.

Die Grunderwerbsteuer wird nämlich nur auf den Kaufpreis der Immobilie selbst erhoben, nicht aber auf den Kaufpreis des Inventars.

Wenn du also eine möblierte Immobilie kaufst, kannst du im Kaufvertrag einen Teil des Kaufpreises dem Inventar zuordnen und so die Grunderwerbsteuer reduzieren.

Berücksichtigung der Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen: das war einmal!

Wenn du eine Eigentumswohnung kaufst, wirst du wahrscheinlich auch einen Teil der Instandhaltungsrücklage übernehmen.

Diese Rücklage wird von der Eigentümergemeinschaft gebildet und dient dazu, zukünftige Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen an der Immobilie zu finanzieren.

Bis vor einigen Jahren konnte man lesen, dass man die Instandhaltungsrücklage, ähnlich wie die Möbel, im Kaufvertrag explizit ausweisen soll, um auf die Instandhaltungsrücklage keine Grunderwerbsteuer zahlen zu müssen.

Dieser Tipp hat sich inzwischen leider mit einem Urteil des BFH vom 16.9.2020 (Az. II R 49/17) überholt, wo der Bundesfinanzhof entschied, dass die Instandhaltungsrücklage bei der Steuerberechnung nicht abzuziehen ist.

So heißt es hier im Leitsatz des Urteils:

Beim rechtsgeschäftlichen Erwerb von Teileigentum ist der vereinbarte Kaufpreis als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Instandhaltungsrückstellung zu mindern.

Ein kleines Quiz zum Abschluss…

Ok, das war’s mit den Informationen!

Was denkst du: Bist du fit beim Thema Absetzen der Grunderwerbsteuer? Hast du alles Wichtige behalten?

Lass’ es uns in einem schnellen Quiz mit 5 Fragen herausfinden!

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Eine jährliche Steuer auf den Besitz einer Immobilie

Eine Steuer, die beim Kauf einer Immobilie in Deutschland anfällt

Eine Steuer, die beim Verkauf einer Immobilie in Deutschland anfällt

Eine Steuer, die auf Mieteinnahmen erhoben wird

Wie variiert die Höhe der Grunderwerbsteuer in Deutschland?

Sie ist in allen Bundesländern gleich

Sie ist in Ost- und Westdeutschland unterschiedlich

Sie variiert von Stadt zu Stadt

Sie variiert von Bundesland zu Bundesland

Kannst du die Grunderwerbsteuer absetzen, wenn du die Immobilie selbst nutzt?

Ja, immer

Nein, niemals

Ja, aber nur in bestimmten Bundesländern

Ja, aber nur wenn die Immobilie kleiner als 50 Quadratmeter ist

Was passiert, wenn du eine Immobilie nur teilweise vermietest und teilweise selbst nutzt?

Du kannst die Grunderwerbsteuer vollständig absetzen

Du kannst die Grunderwerbsteuer nicht absetzen

Du kannst die Grunderwerbsteuer anteilig absetzen

Du musst einen Teil der Grunderwerbsteuer an den Mieter weitergeben

Was hat sich mit dem Urteil des BFH vom 16.9.2020 (Az. II R 49/17) in Bezug auf die Instandhaltungsrücklage geändert?

Die Instandhaltungsrücklage kann nun von der Grunderwerbsteuer abgezogen werden

Die Instandhaltungsrücklage ist nun steuerfrei

Die Instandhaltungsrücklage muss nun vom Verkäufer versteuert werden

Die Instandhaltungsrücklage kann nicht mehr von der Grunderwerbsteuer abgezogen werden

Time's up

Fazit

In diesem Artikel haben wir uns intensiv mit dem Thema “Grunderwerbsteuer absetzen” auseinandergesetzt.

Wir haben gesehen, dass die Grunderwerbsteuer eine bedeutende Rolle beim Kauf einer Immobilie spielt und je nach Bundesland unterschiedlich hoch ausfällt.

Wichtig ist, dass du als Vermieter die Möglichkeit hast, die Grunderwerbsteuer und andere Anschaffungskosten steuerlich geltend zu machen.

Dies geschieht allerdings nicht direkt, sondern über die Abschreibung, die dir erlaubt, einen Teil der Anschaffungskosten jedes Jahr von der Steuer abzusetzen.

Wir haben auch gesehen, dass das ganze Thema “Grunderwerbsteuer absetzen” nur für Vermieter gilt und du als Selbstnutzer der Immobilie hier nichts absetzen kannst.

Aber damit ist beim Thema Steuern sparen noch nicht Schluss! Es gibt bei Immobilien nämlich noch viele weitere Punkte, wo du Steuern sparen kannst.

Schaue dir daher auch unbedingt die Artikel “Was kann ich als Vermieter steuerlich absetzen? (Ein Leitfaden für Immobilieninvestoren)” und “Mieteinnahmen und Steuer – Was bleibt am Ende für dich übrig?” hier auf dem Blog an!

Ich hoffe, dieser Artikel hat dir einen guten Überblick über das Thema “Grunderwerbsteuer absetzen” gegeben. Habe ich wichtige Punkte vergessen, oder fehlen dir interessante Aspekte im Artikel? Lass’ es mich in den Kommentaren wissen!