Hausgeld: Was kann vom Wohnungseigentümer auf den Mieter umgelegt werden?

Dieser Beitrag wurde zuletzt am 27. November 2023 aktualisiert.

Wenn du eine Immobilie kaufst, musst du auch Hausgeld zahlen. Als zukünftiger Vermieter ist für dich natürlich interessant, welcher Teil vom Hausgeld umlagefähig ist, oder anders ausgedrückt: “Was vom Hausgeld kann auf den Mieter umgelegt werden?”.

Bei gut verwalteten Mehrfamilienhäusern kannst du die umlagefähigen Kosten einfach der Hausgeldabrechnung entnehmen. Dort hat die Hausverwaltung bereits alle Kosten aufgeschlüsselt, die du als Vermieter an den Mieter umlegen kannst.

Grundsätzlich ist es so, dass der Gesetzgeber in der Betriebskostenverordnung eine Positivliste mit 17 Kostenpunkten, die du als Vermieter auf den Mieter umlegen kannst, definiert hat.

Nur Kosten, die in dieser Liste sind, können auf den Mieter umgelegt werden. Alle weiteren Kosten müssen von dir als Vermieter getragen werden und sind mit der Nettokaltmiete abgegolten. Diese Kosten darfst du entsprechend nicht auf den Mieter umlegen.

Die komplette Liste der umlagefähigen Nebenkosten findest du auch als in der folgenden Video-Präsentation auf dem Immoprentice YouTube-Kanal:

Lass’ uns im folgenden aber etwas genau auf das Thema eingehen und genauer schauen, welchen Teil vom Hausgeld du auf den Mieter umlegen kannst, und warum eine gute Hausverwaltung für die korrekte Nebenkostenabrechnung zwischen dir und deinem Mieter Gold wert ist.

Die 3 großen Töpfe des Hausgeldes: nur einen Teil davon kannst du auf den Mieter umlegen

Das Wichtigste gleich vorweg:

Nur ein Teil des Hausgeldes ist auf den Mieter umlegbar.

Ok, aber welchen Teil genau kannst du umlegen?

Wenn du eine Eigentumswohnung in einer Eigentümergemeinschaft besitzt, ist es tatsächlich einfacher als du vielleicht denkst, herauszufinden, welchen Teil des Hausgeldes du auf deinen Mieter umlegen kannst.

Die Hausverwaltung macht diese Aufgabe nämlich schon für dich!

Die Hausverwaltung erstellt jedes Jahr eine Hausgeldabrechnung. Dort findest du alle Kosten, die im Laufe des letzten Wirtschaftsjahres angefallen sind. Die Hausverwaltung unterteilt diese Kosten bei der Hausgeldabrechnung schon in 3 Töpfe:

Topf 1: die umlagefähigen Nebenkosten (das umlagefähige Hausgeld)

Hierbei handelt es sich um das umlagefähige Hausgeld. In diesem Topf landen alle Posten vom Hausgeld, die du bei einer vermieteten Wohnung auf den Mieter umlegen kannst.

Klassische Beispiele sind die Heizkosten oder die Kosten für die Müllabfuhr.

Topf 2: die nicht umlagefähige Nebenkosten (das nicht-umlagefähige Hausgeld)

Hierbei handelt es sich um den Teil des Hausgeldes, der nicht umlagefähig ist. In diesem Topf landen alle Kosten, die im letzten Wirtschaftsjahr angefallen sind, die du aber nicht auf den Mieter umlegen kannst und als Vermieter, aus der Nettokaltmiete, selbst tragen musst.

Typische Kostenpositionen in diesem Topf sind: Kosten für Reparaturen, Versicherungskosten oder Kosten für die Hausverwaltung.

Wichtig: Die Kosten für Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums dürfen also nicht auf Mieter umgelegt und müssen vom Eigentümer selbst getragen werden (also dir!)

Topf 3: die Instandhaltungsrücklage

In diesem Topf laden die Ausgaben des letzten Wirtschaftsjahres, die der Instandhaltungsrücklage zugeführt wurden. Dabei handelt es sich nicht um Kosten im eigentlichen Sinne, sondern um eine Ansparung für spätere Renovierungen und Instandhaltungsmaßnahmen.

Auch diese Bildung einer Rücklage gehört zum Hausgeld, aber darf nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Mehr zum Thema Instandhaltungsrücklage, und warum dies ein für dich wichtiger Posten ist, findest du im Artikel “Was ist die richtige Höhe der Instandhaltungsrücklage für meine Eigentumswohnung?“.

Wie du siehst, ist eine gute Hausverwaltung bei der Nebenkostenabrechnung für dich als Vermieter sehr wertvoll. Wenn du mehr darüber erfahren willst, wo die Hausverwaltung dich als Vermieter unterstützt und woran du ein gut verwaltetes Mehrfamilienhaus erkennst, schaue dir den Artikel “Woran erkenne ich ein gut verwaltetes Mehrfamilienhaus?” an.

Wenn du mehr zum Thema Hausgeldabrechnung erfahren möchtest, lies’ dir gerne auch meinen Artikel “Was ist eine Hausgeldabrechnung?” hier auf dem Blog durch.

Die rechtlichen Grundlagen für umlagefähigen Nebenkosten und umlagefähiges Hausgeld

Beim Umlegen des Hausgeldes auf deinen Mieter musst du zwei unterschiedliche Punkte betrachten: einmal deine Pflicht, Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft zu zahlen, und einmal die Möglichkeit, einen Teil dieser Kosten an deinen Mieter weiterzureichen.

Die rechtlichen Grundlagen für das Hausgeld

Als Wohnungseigentümer bist du gemäß § 16 Absatz. 2 S. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verpflichtet dich gemäß deinen Miteigentumsanteilen an den Kosten der Gemeinschaft zu beteiligen.

Konkret heißt es hier:

(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen.

Quelle: § 16 Absatz. 2 S. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) [dejure.org]

Als Vermieter bist du also, als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft also verpflichtet, deinen Anteil am Hausgeld zu zahlen. Dies umfasst Kosten wie die Instandhaltungsrücklage, Verwaltungskosten oder auch Betriebskosten. Und nur die Betriebskosten kannst du auf deinen Mieter umlegen.

Die rechtlichen Grundlagen für die Umlagefähigkeit der Betriebskosten

Grundsätzlich ist es so, dass Mieter und Vermieter nach § 556 BGB vereinbaren können, dass der Mieter die Betriebskosten (Nebenkosten) der angemieteten Wohnung trägt. Vereinbarst du dies mit deinem Mieter, kannst du also einen Teil des Hausgeldes auf deinen Mieter umlegen.

Zur Definition der Betriebskosten heißt es dort: “Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer […] durch das Eigentum […] am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.”

Für genauere Details wird dann, auf die in der Einleitung schon erwähnte, Betriebskostenverordnung (BetrKV) verwiesen: “Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort.”

Die Weitergabe der Nebenkosten an den Mieter solltest du daher im Mietvertrag unbedingt vereinbaren.

Die umlagefähigen Nebenkosten

Damit du nicht den gesamten Gesetzestext lesen musst, möchte ich dir in diesem Abschnitt eine kurze High-Level-Zusammenfassung der verschiedenen Kosten, die du auf den Mieter umlegen kannst, geben.

Wie du in Absatz 1 von § 556 BGB lesen kannst, gibt es eine wichtige Voraussetzung dafür, dass Kosten umlagefähig sind: Sie müssen regelmäßig entstehen. Alle einmalig anfallenden Kosten sind somit per Definition nicht umlegbar.

Neben der Grundsteuer und dem allgemeinen Punkt “sonstige Betriebskosten” sind insbesondere folgende regelmäßig anfallenden Kosten auf den Mieter umlegbar:

• Wasserversorgung
• Entwässerung
• Heizung (inkl. Wartung)
• Warmwasserversorgung (inkl. Wartung)
• Betrieb des Personen- oder Lastenaufzugs
• Straßenreinigung und Müllbeseitigung
• Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
• Gartenpflege
• Beleuchtung
• Schornsteinreinigung
• Sach- und Haftpflichtversicherung
• Hauswart
• Betrieb der Gemeinschafts-Antennenanlage bzw. des Breitbandnetzes
• Betrieb der Einrichtungen für die Wäschepflege

Nicht im Hausgeld enthalten, aber umlegbar: die Grundsteuer

Bei den umlagefähigen Betriebskosten einer Immobilie gibt es eine Besonderheit: die Grundsteuer. Diese kann gemäß Betriebskostenverordnung vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden, ist aber nicht Teil des Hausgeldes.

Du kannst also tatsächlich sogar mehr als die von der Hausverwaltung ausgewiesenen Kosten auf den Mieter umlegen, nämlich das ausgewiesene umlagefähige Hausgeld und die Grundsteuer.

Da du die Grundsteuer selbst, und nicht über die Hausverwaltung, zahlst, ist diese auch nicht im Hausgeld enthalten.

Mehr dazu, was genau zu tun musst, um die Grundsteuer auf den Mieter umlegen zu können, findest du im Artikel “Grundsteuer auf Mieter umlegen: Was du als Vermieter wissen musst” hier auf dem Blog.

Wie hoch ist das umlagefähige Hausgeld?

Oft kommt es zur Frage “wie viel Hausgeld trägt der Mieter?” oder “wie viel vom Hausgeld ist umlagefähig?”.

Grob kann man sagen, dass ungefähr 60% des Hausgeld umlagefähige Nebenkosten sind, die du auf den Mieter umlegen kannst.

Dieser Wert kann je nach WEG jedoch deutlich schwanken. Muss das Gemeinschaftseigentum in den nächsten Jahren saniert werden, kann es sein, dass das Hausgeld sehr hoch ist, weil die Eigentümergemeinschaft gerade eine Instandhaltungsrücklage für die Sanierungen anspart.

Ähnlich verhält es sich mit dem energetischen Zustand des Hauses. Wie du an den Kostenpositionen weiter oben sehen kannst, sind der größte Teil des umlagefähigen Hausgeld die Kosten für Warmwasser und Heizung.

Ist das Haus gut isoliert, spart der Vermieter Geld und dieser Kostenblock sinkt entsprechend.

Gibt es bei dir keine Zentralheizung, sondern etwa Gasetagenheizungen, rechnet der Mieter die Heizkosten direkt mit dem Gasanbieter ab. Entsprechend laufen diese Kosten gar nicht über die Gemeinschaft und tauchen auch gar nicht im Hausgeld auf.

Die Höhe des Hausgeldes variiert also von Haus zu Haus.

Auch wenn du also davon ausgehen kannst, dass in den meisten Fällen ca. 60% des Hausgeld umlagefähig sein werden, gilt auch hier: Ausnahmen bestätigen die Regel!

Hat man einen guten Verwalter, der die Kosten entsprechend aufschlüsselt, lässt sich der Anteil des umlagefähigen Hausgeldes aber einfach aus den Hausgeldabrechnungen ablesen.

Hinweis: Die Höhe des Hausgeldes für das kommende Jahr wird übrigens im Wirtschaftsplan festgelegt (§ 28 WEG).

Ein kleines Quiz zum Abschluss…

So, jetzt kommt der spannende Teil: Bist du bereit, deine erste Wohnung zu vermieten, ohne deinem Mieter zu viel Geld zu schenken?

Lass’ es uns in einem kurzen Quiz mit 5 Fragen herausfinden wie gut du nun über das Thema Hausgeld auf deinen Mieter umlegen Bescheid weißt!

Was sind umlagefähige Nebenkosten?

Kosten, die der Vermieter auf den Mieter umlegen kann

Kosten, die der Vermieter tragen muss

Kosten, die der Mieter tragen muss

Kosten, die vom Staat getragen werden

Welche Kosten sind typischerweise umlagefähig?

Kosten für Reparaturen und Instandsetzung der Wohnung

Kosten für die Hausverwaltung

Kosten für Wasserversorgung, Heizung, Müllabfuhr und Gebäudereinigung

Kosten für die Instandhaltungsrücklage

Welche Kosten sind typischerweise nicht umlagefähig?

Kosten für Wasserversorgung und Heizung

Kosten für Reparaturen, Instandhaltungsrücklagen und Hausverwaltung

Kosten für die Müllabfuhr und Gebäudereinigung

Kosten für die Grundsteuer

Wie viel vom Hausgeld kann in der Regel auf den Mieter umgelegt werden?

Ungefähr 30%

Ungefähr 40%

Ungefähr 50%

Ungefähr 60%

Welche Kosten sind nicht im Hausgeld enthalten, können aber auf den Mieter umgelegt werden?

Kosten für Reparaturen und Instandhaltung

Kosten für die Hausverwaltung

Die Grundsteuer

Kosten für die Müllabfuhr und Gebäudereinigung

Time's up

Fazit

Ich hoffe, mit diesem Artikel konnte ich dir das Thema “umlagefähige Nebenkosten”, bzw. “Umlage des Hausgeldes” etwas näher bringen und dir auch die Angst vor deiner ersten Nebenkostenabrechnung mit deinem Mieter etwas nehmen. Wenn du eine gute Hausverwaltung hast, dann hat diese schon 95% der Arbeit für dich gemacht.

Trage die Werte der Hausverwaltung in deine Nebenkostenabrechnung mit deinem Mieter ein, addiere die Kosten der Grundsteuer und fertig ist die Nebenkostenabrechnung.

Wenn du mehr zum Thema Hausgeld wissen möchtest, empfehle ich dir den Artikel “Was ist Hausgeld? – Der ultimative Guide“. Willst du mehr über den nicht umlagefähigen Teil des Hausgeldes wissen, lies’ dir auch den Artikel “Wie hoch sind die nicht umlagefähigen Nebenkosten bei einer Eigentumswohnung?” durch.

Aber auch wenn die Umlage nicht schwer ist, solltest du dich trotzdem schon beim Kauf einer Eigentumswohnung mit der Höhe des Hausgeldes beschäftigen, einfach um später keine unangenehmen Überraschungen zu haben.

Wenn du mehr zum Thema Hausgeld erfahren möchtest, aber lieber ein Video schauen statt einen Artikel lesen möchtest, kann ich dir zu guter Letzt noch das Video “Was ist Hausgeld?” auf dem Immoprentice YouTube-Kanal empfehlen.