Hausgeld: Was kann auf den Mieter umgelegt werden?

Hausgeld: Was kann auf den Mieter umgelegt werden?

Als Vermieter gibt es bestimmte Kostenpunkte aus dem Hausgeld, die du auf deinen Mieter umlegen darfst. Erfahre in diesem Artikel, welche Punkte das sind.
Als Vermieter gibt es bestimmte Kostenpunkte aus dem Hausgeld, die du auf deinen Mieter umlegen darfst. Erfahre in diesem Artikel, welche Punkte das sind.

Wenn du eine Immobilie kaufst, musst du auch Hausgeld zahlen. Als zukünftiger Vermieter ist für dich natürlich interessant, welcher Teil vom Hausgeld umlagefähig ist, oder anders ausgedrückt: “Was vom Hausgeld kann auf den Mieter umgelegt werden?”

Bei gut verwalteten Mehrfamilienhäusern kannst du die Umlagefähigen Kosten einfach der Hausgeldabrechnung entnehmen. Dort hat die Hausverwaltung bereits alle Kosten aufgeschlüsselt, die du als Vermieter an den Mieter umlegen kannst.

Grundsätzlich ist es so, dass der Gesetzgeber in der Betriebskostenverordnung eine Positivliste mit 17 Kostenpunkten, die du als Vermieter auf den Mieter umlegen kannst, definiert hat. Nur Kosten die in dieser Liste sind, können auf den Mieter umgelegt werden. Alle weiteren Kosten müssen vom Vermieter getragen werden und sind mit der Nettokaltmiete abgegolten.

Lass’ uns im folgenden aber etwas genau auf das Thema eingehen und genauer schauen welchen Teil vom Hausgeld auf den Mieter umgelegt werden kann, und warum eine gute Hausverwaltung wichtig für die korrekte Nebenkostenabrechnung zwischen dir und deinem Mieter ist.

Eine gute Hausverwaltung reduziert die Arbeit für dich

Die Hausverwaltung erstellt jedes Jahr eine Hausgeldabrechnung. Dort findest du alle Kosten, die im Laufe des letzten Wirtschaftsjahres angefallen sind. Eine gute Hausverwaltung unterteilt diese Kosten automatisch in 3 Töpfe:

Topf 1: die umlagefähigen Nebenkosten

Hierbei handelt es sich um das Umlagefähige Hausgeld. In diesem Topf landen alle Posten vom Hausgeld, die du bei einer vermieteten Wohnung auf den Mieter umlegen kannst.

Klassische Beispiele sind die Heizkosten oder die Kosten für die Müllabfuhr.

Topf 2: die nicht umlagefähige Nebenkosten

Hierbei handelt es sich um den Teil des Hausgeld, der nicht umlagefähig ist. In diesem Topf landen alle Kosten, die im letzten Wirtschaftsjahr angefallen sind, die du aber nicht auf den Mieter umlegen kannst und als Vermieter, aus der Nettokaltmiete, selbst tragen musst.

Typische Kostenpositionen in diesem Topf sind: Kosten für Reparaturen, Versicherungskosten oder Kosten für die Hausverwaltung.

Topf 3: die Instandhaltungsrücklage

In diesem Topf laden die Ausgaben den letzten Wirtschaftsjahres, die der Instandhaltungsrücklage zugeführt wurden. Dabei handelt es sich nicht um Kosten im eigentlichen Sinne, sondern um eine Ansparung für spätere Renovierungen und Instandhaltungsmaßnahmen.

Als Eigentümergemeinschaft müsst ihr Geld für Instandhaltungsarbeiten an eurer Anlage ansparen. Diese sind ebenfalls bereits im Hausgeld enthalten.
Als Eigentümergemeinschaft müsst ihr Geld für Instandhaltungsarbeiten an eurer Anlage ansparen. Diese sind ebenfalls bereits im Hausgeld enthalten.

Mehr zum Thema Instandhaltungsrücklage, und warum dies ein für dich wichtiger Posten ist, findest du im Artikel “Was ist die richtige Höhe der Instandhaltungsrücklage für meine Eigentumswohnung?“.

Wie du siehst, ist eine gute Hausverwaltung bei der Nebenkostenabrechnung für dich als Vermieter sehr wertvoll. Wenn du mehr darüber erfahren willst, wo die Hausverwaltung dich als Vermieter unterstützt und woran du ein gut verwaltetes Mehrfamilienhaus erkennst, schaue dir den Artikel “Woran erkenne ich ein gut verwaltetes Mehrfamilienhaus?” an.

Wenn du mehr zum Thema Hausgeldabrechnung erfahren möchtest, lies’ dir gerne auch meinen Artikel “Was ist eine Hausgeldabrechnung?” hier auf dem Blog durch.

Die rechtlichen Grundlagen für umlagefähigen Nebenkosten

Der Teil vom Hausgeld welches auf den Mieter umgelegt werden kann ist in $ 556 BGB geregelt. (Quelle: dejure.org)
Die Möglichkeit die Nebenkosten auf den Mieter umzulegen ist in $ 556 BGB geregelt. (Quelle: dejure.org)

Grundsätzlich ist es so, dass Mieter und Vermieter nach § 556 BGB vereinbaren können, dass der Mieter die Betriebskosten (Nebenkosten) der angemieteten Wohnung trägt. Vereinbarst du dies mit deinem Mieter, kannst du also einen Teil des Hausgeld auf deinen Mieter umlegen.

Zur Definition der Betriebskosten heißt es dort: “Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer […] durch das Eigentum […] am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.

Für genauere Details wird dann, auf die in der Einleitung schon erwähnte, Betriebskostenverordnung verwiesen: “Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort.

Die Umlagefähigen Nebenkosten

Die konkreten Kosten die du auf den Mieter umlegen kannst sind in der Betriebskostenverordnung geregelt. (Quelle: gesetze-im-internet.de)
Die konkreten Kosten, die du auf den Mieter umlegen kannst, sind in der Betriebskostenverordnung geregelt. Hier die Punkte 1-3 im Beispiel. (Quelle: gesetze-im-internet.de)

Damit du nicht den gesamten Gesetzestext lesen musst, möchte ich dir in diesem Abschnitt eine kurze High-Level Zusammenfassung der verschiedenen Kosten, die du auf den Mieter umlegen kannst geben.

Wie du in Absatz 1 von § 556 BGB lesen kannst, gibt es eine wichtige Voraussetzung dafür, dass Kosten umlagefähig sind: Sie müssen regelmäßig entstehen. Alle einmalig anfallenden Kosten sind somit per Definition nicht umlegbar.

Neben der Grundsteuer und den allgemeinen Punkt “sonstige Betriebskosten” sind insbesondere folgende regelmäßig anfallenden Kosten auf den Mieter umlegbar:

  • Wasserversorgung
  • Entwässerung
  • Heizung (inkl. Wartung)
  • Warmwasserversorgung (inkl. Wartung)
  • Betrieb des Personen- oder Lastenaufzugs
  • Straßenreinigung und Müllbeseitigung
  • Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
  • Gartenpflege
  • Beleuchtung
  • Schornsteinreinigung
  • Sach- und Haftpflichtversicherung
  • Hauswart
  • Betrieb der Gemeinschafts-Antennenanlage bzw. des Breitbandnetzes
  • Betrieb der Einrichtungen für die Wäschepflege

Nicht im Hausgeld enthalten aber umlegbar: die Grundsteuer

Die Grundsteuer ist zwar nicht im Hausgeld enthalten, aber du kannst sie trotzdem über die Nebenkostenabrechnung auf deinen Mieter umlegen.
Die Grundsteuer ist zwar nicht im Hausgeld enthalten, aber sie kann trotzdem über die Nebenkostenabrechnung auf deinen Mieter umgelegt werden.

Bei den Umlagefähigen Betriebskosten einer Immobilie gibt es eine Besonderheit: die Grundsteuer. Diese kann gemäß Betriebskostenverordnung vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden, ist aber nicht Teil des Hausgeld.

Du kannst also tatsächlich sogar mehr als die von der Hausverwaltung ausgewiesenen Kosten auf den Mieter umlegen, nämlich das ausgewiesene umlagefähige Hausgeld und die Grundsteuer. Da du die Grundsteuer selbst, und nicht über die Hausverwaltung, zahlst, ist diese auch nicht im Hausgeld enthalten.

Wie hoch ist das umlagefähige Hausgeld?

Tafel mit 60% um zu verdeutlichen, dass du ca. 60% des Hausgeld in der Regel auf den Mieter umlegen kannst.
Ungefähr 60% des Hausgeld sind umlagefähige Nebenkosten, die du als Vermieter auf den Mieter umlegen kannst.

Oft kommt es zur Frage “wie viel Hausgeld trägt der Mieter?” oder “wie viel vom Hausgeld ist umlagefähig?”. Grob kann man sagen, dass ungefähr 60% des Hausgeld umlagefähige Nebenkosten sind, die du auf den Mieter umlegen kannst. Dieser Wert kann je nach WEG jedoch deutlich schwanken. Muss das Gemeinschaftseigentum in den nächsten Jahren saniert werden, kann es sein, dass das Hausgeld sehr hoch ist, weil die Eigentümergemeinschaft gerade eine Instandhaltungsrücklage für die Sanierungen anspart.

Ähnlich verhält es sich mit dem energetischen Zustand des Hauses. Wie du an den Kostenpositionen weiter oben sehen kannst, sind der größte Teil des Umlagefähigen Hausgeld die Kosten für Warmwasser und Heizung. Ist das Haus gut isoliert, spart der Vermieter Geld und dieser Kostenblock sinkt entsprechend.

Gibt es bei dir keine Zentralheizung, sondern zum Beispiel eine Gasetagenheizungen, rechnet der Mieter die Heizkosten direkt mit dem Gasanbieter ab. Entsprechend laufen diese Kosten gar nicht über die Gemeinschaft und tauchen auch gar nicht im Hausgeld auf.

Auch wenn du also davon ausgehen kannst, dass in den meisten Fällen ca. 60% des Hausgeld umlagefähig sein werden gilt auch hier: Ausnahmen bestätigen die Regel!

Fazit

Ich hoffe, mit diesem Artikel konnte ich dir das Thema “umlagefähige Nebenkosten” etwas näher bringen und dir auch die Angst vor deiner ersten Nebenkostenabrechnung mit deinem Mieter etwas nehmen. Wenn du eine gute Hausverwaltung hast, dann hat diese schon 95% der Arbeit für dich gemacht.

Trage die Werte der Hausverwaltung in deine Nebenkostenabrechnung mit deinem Mieter ein, addiere die Kosten der Grundsteuer und fertig ist die Nebenkostenabrechnung.

Wenn du mehr zum Thema Hausgeld wissen möchtest, empfehle ich dir den Artikel “Was ist Hausgeld? – Der ultimative Guide“. Willst du mehr über den nicht umlagefähigen Teil des Hausgeld wissen, lies’ dir auch den Artikel “Wie hoch sind die nicht umlagefähigen Nebenkosten bei einer Eigentumswohnung?” durch.

Wenn du mehr zum Thema Hausgeld erfahren möchtest, aber lieber ein Video schauen statt einen Artikel lesen möchtest, kann ich dir zu guter Letzt noch das Video “Was ist Hausgeld?” auf dem Immoprentice YouTube-Kanal empfehlen.

Dieser Beitrag wurde zuletzt am 3. Juli 2021 aktualisiert.

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