Fix und Flip – Der ultimative Guide für Immobilieninvestoren

Erstellt von Oliver Putz am 19 Feb 2022

Dieser Beitrag wurde zuletzt am 8. Juni 2023 aktualisiert.

Fix und Flip in drei Schritten: kaufe eine Immobilie die keiner möchte, hebe ihr Potenzial und verkaufe dann eine Immobilie die jeder möchte. — Fix und Flip in drei Schritten: kaufe eine Immobilie die *keiner* möchte, hebe ihr Potenzial und verkaufe dann eine Immobilie die *jeder* möchte.

Fast jeder Immobilieninvestor den man fragt hat ein großes Problem: das nötige Eigenkapital um sein Immobilienportfolio auszubauen.

Vermutlich bist auch du auf diesen Artikel gestoßen, weil du nach Möglichkeiten gesucht hast, schnell Eigenkapital aufzubauen und dabei über den Begriff “Fix und Flip” gestolpert bist.

Aber was ist das genau, wie funktioniert es und vor allem: wie kann Fix und Flip dir helfen, Eigenkapital aufzubauen?

Fix und Flip ist eine Immobilieninvestitionstechnik, bei der man eine Immobilie kauft, sie renoviert und dann schnell wieder verkauft. Der Gewinn entsteht durch die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis.

Beim Fix und Flip kaufst du also eine Immobilie und investierst zusätzlich Geld in die Sanierung der Immobilie und steigerst so überproportional den Wert der Immobilie. Die Differenz zwischen dem Wert der neuen Immobilie abzüglich dem Kaufpreis und deinen Renovierungskosten sind der Mehrwert, den du geschaffen hast und somit dein Gewinn.

Anders als beim klassischen Buy & Hold kaufst du also keine Immobilie, um sie zu vermieten und durch die Mieteinnahmen einen Cashflow zu erzielen, sondern du kaufst die Immobilie mit dem Ziel, sie schnellstmöglich wieder zu verkaufen.

Aber der Reihe nach …

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Das wichtigste in Kurzform

Hier schon einmal die wichtigsten Punkte aus diesem Artikel als FAQ:

Was ist die Fix-and-Flip-Strategie und wie funktioniert sie?

Die Fix-and-Flip-Strategie ist eine Immobilieninvestitionsstrategie, bei der du eine Immobilie kaufst, die Renovierungs- oder Sanierungsbedarf hat, sie aufwertest und anschließend gewinnbringend verkaufst. Der Prozess umfasst den Kauf einer unterbewerteten Immobilie, die Durchführung von Renovierungsarbeiten und den Verkauf der aufgewerteten Immobilie zu einem höheren Preis.

Was sind die Vorteile von Fix und Flip?

Die wichtigsten Vorteile von Fix und Flip sind, dass du damit sehr schnell Eigenkapital generieren kannst und dich nicht langfristig an eine Immobilie binden musst. Du hast somit kein dauerhaftes Kreditrisiko.

Was sind die Nachteile von Fix und Flip?

Fix und Flip birgt finanzielle Risiken, kann zeitaufwendig sein und oft stressig. Es erfordert eine sorgfältige Planung und Management, um unerwartete Kosten, Verzögerungen und Stress zu minimieren.

Welche Risiken sind mit der Fix-and-Flip-Strategie verbunden?

Die Fix-and-Flip-Strategie birgt einige Risiken, wie zum Beispiel unvorhergesehene Renovierungskosten, Schwankungen im Immobilienmarkt und die Möglichkeit, dass die Immobilie nicht so schnell oder zum gewünschten Preis verkauft werden kann. Um diese Risiken zu minimieren, ist es wichtig, eine gründliche Due-Diligence-Prüfung durchzuführen und realistische Kalkulationen für Renovierungskosten und Verkaufspreise anzustellen.

Welche Steuern fallen bei einem Fix und Flip-Projekt an?

Beim Fix und Flip fallen in Deutschland verschiedene Steuern an, darunter die Grunderwerbsteuer beim Kauf, die Umsatzsteuer auf die Renovierungsarbeiten und die Einkommensteuer oder Körperschaftsteuer auf den Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie. Machst du viele Projekte und fällst unter 'Gewerblichen Grundstückshandel', kann zusätzlich noch Gewerbesteuer fällig werden.

Was ist Fix und Flip genau?

Viele Immobilienkäufer (Selbstnutzer wie Kapitalanleger) können sich nicht vorstellen wie eine unsanierte Wohnung einmal aussehen könnte und wollen lieber ein fertige Wohnung kaufen. Genau für diese Zielgruppe schaffst du mit deiner Arbeit einen Mehrwert der dir vergütet wird. — Viele Immobilienkäufer (Selbstnutzer wie Kapitalanleger) können sich nicht vorstellen wie eine unsanierte Wohnung einmal aussehen könnte und wollen lieber eine fertige Wohnung kaufen. Genau für diese Zielgruppe schaffst du mit deiner Arbeit einen Mehrwert der dir vergütet wird.

Wie oben geschrieben, ist Fix und Flip eine Technik, bei der du dir die Arbeit machst, eine aktuell unattraktive Immobilie aufzuwerten und attraktiv für neue Käufer zu machen. Viele Menschen haben Angst vor großen Sanierungen oder können sich bei einer 40 Jahre alten Wohnung schlicht nicht vorstellen, wie sie später einmal aussehen könnte.

Genau hier kommt nun der Fix und Flip Investor ins Spiel: er kauft die unattraktive Wohnung, wertet sie auf (“Fix”) und verkauft sie wieder an einen neuen Interessenten weiter (“Flip”).

Du nimmst also ein bestehendes Objekt und veränderst es so, dass es wieder den aktuellen Marktanforderungen entspricht. Und wenn du alles richtig machst, dann bekommst du am Ende in Summe mehr Geld heraus als du in die Sanierung investiert hast.

Fix und Flip ist für Immobilieninvestoren daher eine Methode, um schnell Eigenkapital aufzubauen, da die Differenz zwischen Kaufpreis (inklusive Kaufnebenkosten) und Sanierungskosten auf der einen Seite und dem Verkaufspreis auf der anderen Seite dein Gewinn ist.

$\text{Gewinn} =\text{Verkaufspreis} - (\text{Gesamtkaufpreis} + \text{Sanierungskosten})$

Fix und Flip: ein Rechenbeispiel

Lass’ uns das Konzept von Fix und Flip anhand von einem Rechenbeispiel verdeutlichen.

Lass’ uns das Konzept anhand von einem Rechenbeispiel verdeutlichen. Sagen wir, du kaufst eine Wohnung für 300.000€.

Mit den ganzen Kaufnebenkosten kostet dich die Immobilie zwischen 320.000 und 330.000€, je nachdem, wie teuer der Makler ist.

Sagen wir, du investierst nun noch 30.000€ in die Sanierung der Wohnung und kannst die Wohnung nach 6 Monaten wieder verkaufen.

Mit Hausgeld, Zinskosten und Co. musst du beim Wiederverkauf also ca. 360.000€ – 370.000€ erzielen, um Gewinn zu machen.

Jeden Euro zusätzlich den du erhältst, ist dein Gewinn.


Kaufpreis	-300000
Maklerkosten	-5355
Grunderwerbsteuer	-10500
Notarkosten	-4500
Sanierungskosten	-30000
Hausgeld + Zinskosten	-4500
Gesamtkosten	-354855
Verkaufspreis	400000
Gewinn	45145

Du möchtest das ganze interaktiv durchspielen? Benutze hierfür einfach den Immoprentice Fix und Flip Online-Rechner.

Was sind die Vorteile von Fix und Flip?

Fix und Flip bietet dir einige Vorteile, vor allem, dass du sehr flexibel bleibst.

Die Vorteile von Fix und Flip sind vielfältig. Zunächst einmal ist es eine sehr schnelle Methode, um Eigenkapital zu generieren.

Auch bindest du dich nicht langfristig an eine Immobilie und einen Immobilienkredit. Das ganze Investment ist meist auf wenige Wochen ausgelegt.

Du hast somit kein dauerhaftes Kreditrisiko, das du trägst.

Da das gesamte Projekt eine sehr intensive Renovierung ist, lernst du natürlich auch viel über das Gestalten und Aufwerten einer Immobilie sowie über die Kosten einer Renovierung.

Diese Erfahrung wird dir später auch bei der Bewertung von Immobilien für dein klassisches Buy & Hold Portfolio helfen, da du diese Immobilien besser kalkulieren können wirst.

Was sind die Nachteile von Fix und Flip?

Zwar hat Fix und Flip viele Vorteile, aber natürlich auch einige Nachteile. Die größten Nachteile von Fix und Flip aus meiner Sicht sind:

Du generierst keine nachhaltigen Einnahmen
Du brauchst ein sehr gutes Handwerker-Netzwerk, um das Projekt erfolgreich abzuschließen
Du nutzt keinen der Vorteile die eine dauerhaft vermietete Wohnung dir für deine Altersabsicherung bieten
Während des gesamten Projektes hast du eine leerstehende Wohnung, die Kosten verursacht, aber keine Einnahmen generiert

Welche Risiken gibt es bei Fix und Flip?

Fix und Flip mit Immobilien hat zwar einige Vorteile, aber auch einige Risiken derer du dir bewusst sein musst... — Fix und Flip mit Immobilien hat zwar einige Vorteile, aber auch einige Risiken derer du dir bewusst sein musst…

Grundsätzlich bringt jeder Kauf einer Immobilie immer ein gewisses Risiko mit sich.

Bei Fix und Flip ist dieses Risiko allerdings noch größer, da du eine Immobilie kaufst, die du nicht nur erfolgreich renovieren musst, sondern es auch schaffen musst, sie nach der Renovierung mit Gewinn zu verkaufen.

Dazu kommen dann noch all die Risiken, die mit einer Renovierung verbunden sind.

Die Arbeiten können länger dauern als geplant, es kann sein, dass du gar keine Handwerker findest, oder die Kosten für die Renovierung können explodieren, wie es in 2021 passiert ist, als der Baupreisindex um 14,4% innerhalb eines Jahres gestiegen ist. Die drei Hauptrisiken von Fix und Flip sind aus meiner Sicht daher:

1. Du hast ein Risiko, dass die Renovierung teurer werden kann als geplant
2. Du hast das Risiko, dass du keine Handwerker für die Renovierung findest
3. Es kann sein, dass du die Immobilie am Ende des Projektes doch nicht zum gewünschten Preis verkaufen kannst

Wie kann man das Risiko bei Fix und Flip minimieren?

Überprüfe, dass die Immobilie eine gute Substanz hat, um keine unerwarteten Überraschungen bei der Renovierung zu erleben und dein Risiko einer zu teuren Renovierung zu minimieren.

Das Risiko bei einem Fix und Flip Projekt kannst du durch verschiedene Maßnahmen minimieren.

Die beiden größten Risiken aus meiner Sicht bestehen darin, dass die Substanz des Hauses schlechter ist als gedacht und deswegen die Renovierung aufwendiger wird als geplant und dass du am Ende den von dir angedachten Preis am Markt nicht realisieren kannst.

Um diese beiden Risiken zu minimieren, solltest du dich genau über den Zustand des Objekts informieren, um einschätzen zu können, wie viel Arbeit nötig ist, um es wieder in Schuss zu bringen.

Außerdem solltest du sicherstellen, dass der Wohnraum, den du planst herzustellen, an dem Standort der Immobilie auch nachgefragt wird.

So bringt es zum Beispiel wenig, wenn du aus einer vergammelten Wohnung ein Luxus-Apartment machst, die Immobilie aber in einem sozialen Brennpunkt neben einem Bordell liegt. In solch einer Mikrolage wirst du keine Käufer für eine luxussanierte Wohnung finden.

Die Bedeutung der Standortwahl und des Timings bei Fix und Flip

Ein sehr reales Risiko für Fix und Flip Investoren: fallen die Hauspreise während du das Objekt gerade sanierst, schrumpft deine Marge mit jedem Tag, wo du die Immobilie hältst.

Die Wahl des richtigen Standortes und des richtigen Zeitpunkts ist ein entscheidender Faktor für den Erfolg deiner Fix-und-Flip-Immobilieninvestition.

Kaufst du an einem attraktiven Standort, wo die Immobilienpreise steigen, ist es nicht schlimm, wenn deine Kosten etwas höher liegen, oder das Projekt etwas länger dauert, als initial kalkuliert und geplant.

Auch ist das Risiko hier geringer, dass du nach Abschluss des Projektes keinen Käufer findest.

Bist du aber an einem Standort mit niedriger Nachfrage und fallenden Immobilienpreisen, kann der Wert deiner Immobilie während der Haltezeit sinken. Das wiederum kann dazu führen, dass du — nach Abzug der Sanierungskosten — Netto einen Verlust machst.

Ähnlich ist es in Zeiten von steigenden Zinsen, wie wir es seit Anfang 2022 haben. Steigen die Zinsen, fallen die Immobilienpreise. Die Zeit läuft bei einem Fix und Flip Deal in diesem Szenario dann gegen dich!

Die richtige Rechtsform für Fix und Flip: Privatanleger aufgepasst!

Als Privatanleger solltest du die Fix und Flip Deals strikt von deinem normalen Buy & Hold Portfolio trennen, sonst äufst du Gefahr als gewerblicher Immobilienhändler eingestuft zu werden. — Als Privatanleger solltest du die Fix und Flip Deals strikt von deinem normalen Buy & Hold Portfolio trennen, sonst läufst du Gefahr, als gewerblicher Immobilienhändler eingestuft zu werden.

Als Privatanleger musst du in Deutschland aufpassen, wenn du dein Eigenkapital über Fix und Flip Deals aufbessern willst.

Verkaufst du als privater Investor innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte, wirst du vom Finanzamt eventuell als gewerblicher Immobilienhändler eingestuft.

Als gewerblicher Immobilienhändler verlierst du jedoch viele der Steuervorteile, die du als privater Investor genießt.

Hast du also privat auch Buy & Hold Objekte in deinem Portfolio, solltest du deine Fix und Flip Deals also strikt von deinen privaten Immobilien treffen und für die Fix und Flip Deals eine eigene GmbH gründen.

Hinweis: Falls dich das Thema Immobilien GmbH interessiert, schaue dir unbedingt auch den Artikel “Vermögensverwaltende GmbH für Immobilien – Lohnt sich das?” hier auf dem Blog an!

Steuern und Fix und Flip: ein unverzichtbarer Aspekt

Auf Gewinn, den du durch einen Fix und Flip Deal machst, musst du natürlich Steuern zahlen... — Auf Gewinn, den du durch einen Fix und Flip Deal machst, musst du natürlich Steuern zahlen…

Ein Aspekt, der bei der Fix und Flip-Strategie oft übersehen wird, sind die Steuern. Es ist unerlässlich, dass du die steuerlichen Auswirkungen deiner Immobilieninvestitionen verstehst, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden und deine Gewinne zu maximieren.

Wenn du eine Immobilie kaufst, renovierst und dann verkaufst, fallen in Deutschland verschiedene Steuern an. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer beim Kauf, die Umsatzsteuer auf die Renovierungsarbeiten und die Einkommensteuer auf den Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie.

... neben der Grunderwerbsteuer kommt vor allem die Einkommensteuer oder die Körperschaftsteuer auf dich zu. Und wenn du nicht aufpasst, sogar Gewerbesteuer... — … neben der Grunderwerbsteuer kommt vor allem die Einkommensteuer oder die Körperschaftsteuer auf dich zu. Und wenn du nicht aufpasst, sogar Gewerbesteuer…

Es ist wichtig zu beachten, dass der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie als Einkommen angesehen wird und daher der Einkommensteuer unterliegt. Die Stichworte hier heißen Spekulationsfrist und Spekulationssteuer.

Die Höhe der Steuer hängt dann von der Struktur ab, in der du die Immobilie kaufst und verkaufst. Dein persönlicher Steuersatz, wenn du privat agierst und Körperschaftsteuer + Soli, falls du über eine vvGmbH handelst.

Achtung: Die Art und Weise, wie du deine Fix und Flip-Operationen durchführst, kann zusätzlich dazu führen, dass du als gewerblicher Immobilienhändler eingestuft wirst. Das hätte dann weitere steuerliche Auswirkungen und könnte dazu führen, dass du auch noch Gewerbesteuer zahlen musst. Das Stichwort hier heißt gewerblicher Grundstückshandel.

Ein kleines Quiz zum Abschluss…

So, jetzt kommt der spannende Teil: Bist du inzwischen ein gewiefter Fix & Flipper und hat der Artikel dir wertvolles Wissen vermitteln können?

Lass’ es uns in einem kurzen Quiz mit nur 4 Fragen herausfinden!

Fazit

Beim Fix und Flip schaffst du einen Mehrwert, indem du eine unansehliche Immobilie renovierst und für eine breitere Käuferschicht wieder attraktiv machst. Mit dieser Methode kannst du schnell und einfach Eigenkapital für weitere Immobilieninvestitionen generieren. — Beim Fix und Flip schaffst du einen Mehrwert, indem du eine unansehnliche Immobilie renovierst und für eine breitere Käuferschicht wieder attraktiv machst. Mit dieser Methode kannst du schnell und einfach Eigenkapital für weitere Immobilieninvestitionen generieren.

Fix und Flip ist eine gute Möglichkeit, schnell Eigenkapital aufzubauen. Zusätzlich zu den normalen Immobilienrisiken gibt es hier jedoch noch weitere spezifische Risiken, die du im Blick behalten musst.

Stelle sicher, dass die Substanz der Wohnung, die du aufwerten möchtest, solide ist und keine versteckten Fallen auf dich warten.

Stelle zusätzlich sicher, dass du ein gutes und verlässliches Handwerker-Netzwerk hast, bevor du dich an solch ein Sanierungsprojekt heranwagst.

Bedenke auch, dass du während der gesamten Projektlaufzeit das gesamte Hausgeld und alle sonstigen Kosten der Immobilie komplett selbst tragen musst.

Mit jedem Monat den du die Immobilie noch nicht verkauft hast reduziert sich dein Gewinn. Beim Fix und Flip gilt daher: Zeit ist Geld!

Mit jedem Monat, wo das Projekt läuft, fährst du also einen Verlust ein. Kommt es zu Verzögerungen im Projekt, kann am Ende die gesamte Kalkulation kippen.

Wenn dir aber das Sanieren von alten Immobilien Spaß macht oder dich zumindest interessiert und du dich nicht vor einem herausfordernden Projekt scheust, könnte Fix und Flip vielleicht durchaus eine Methode für dich sein, um Eigenkapital für dein Buy & Hold Portfolio zu generieren.