Was ist ein Miteigentumsanteil (MEA)?

Dieser Beitrag wurde zuletzt am 27. November 2023 aktualisiert.

Wenn du eine Wohnung kaufst, liest du oft den Begriff „Miteigentumsanteil“. Vielleicht geht es dir wie mir vor meiner ersten Immobilie, als ich mit dem Begriff nichts anfangen konnte und nicht wusste, was ein Miteigentumsanteil ist oder welche Auswirkung er für mich hat. In diesem Artikel möchte ich daher der Frage nachgehen „Was ist ein Miteigentumsanteil und was bedeutet er für Immobilien-Investoren?“

Wenn du eine Eigentumswohnung kaufst, wirst du immer Teil einer Eigentümergemeinschaft, der bestimmte Dinge des Hauses gemeinschaftlich gehören. Der Miteigentumsanteil (MEA) beschreibt, welcher Bruchteil / Anteil dieser gemeinschaftlichen Dinge rechnerisch dir gehören und wie stark deine Stimme und dein Stimmrecht in der Gemeinschaft ist. 

Ok, Miteigentumsanteile, auch MEAs genannt, sagen also etwas über die Besitzverhältnisse aus, und beschreiben, wie viel Prozent der gemeinschaftlichen Dinge in einer Wohnanlage, wie etwa das Grundstück, rechnerisch dir gehören. Zu deiner eigenen Wohneinheit (deinem Sondereigentum) erwirbst du also immer auch ein gewisses Miteigentum an gemeinschaftlich genutzten Dingen.

Aber welchen Einfluss haben diese Miteigentumsanteile auf dich als Immobilieninvestor konkret und ist nicht eigentlich nur deine eigene Wohnung für dich als Anleger interessant? Lies‘ weiter, um genau das herauszufinden.

Welchen Einfluss haben die Miteigentumsanteile auf mich als Immobilien Investor?

Dein Anteil an den Miteigentumsanteilen hat zwei große Einflüsse auf dich als Immobilien-Investor:

1. Er bestimmt, wie stark du Einfluss auf Entscheidungen in der Wohnungseigentümergemeinschaft nehmen kannst
2. Er bestimmt, wie stark du dich an den Kosten der Gemeinschaft beteiligen musst

Lass uns diese beiden Punkte etwas genauer ansehen.

Dein Einfluss auf Entscheidungen innerhalb der Eigentümergemeinschaft

Dein Anteil an den Miteigentumsanteilen innerhalb der WEG bestimmt, wie stark deine Stimme innerhalb der WEG bei Entscheidungen ist.

Soll die Fassade gestrichen werden? Soll Handwerksfirma A oder B beauftragt werden? Dürfen Balkone angebaut werden?

Alle Dinge, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, müssen von der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden. Dort wird aller Regel nach Miteigentumsanteilen abgestimmt.

Hältst du viele Miteigentumsanteile innerhalb der WEG, ist deine Meinung entsprechend wichtiger. Hast du sogar über 50% der Miteigentumsanteile, kannst du ein Haus über die Eigentümerversammlung oft schon nach deinen Plänen entwickeln.

Hast du im Gegenzug nur 1% der Miteigentumsanteile, bist du nur einer unter du kannst mit deinen Anteilen wenig Einfluss auf die Entscheidungen der WEG oder die Entwicklung des Hauses nehmen.

Deine Beteiligung an den Kosten innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Miteigentumsanteile bestimmen, wie stark du dich an den gemeinschaftlichen Kosten, die beim Betrieb des Hauses anfallen, beteiligen musst. Wenn du eine Immobilie kaufst, musst du Hausgeld zahlen.

Dies ist dafür da, damit die Immobilie instand gehalten und bewirtschaftet werden kann. Viele Teile dieses Hausgeldes werden nach Miteigentumsanteilen (MEAs) auf alle Eigentümer umgelegt.

Hast du zum Beispiel 1% der Miteigentumsanteile in einer Gemeinschaft, musst du dich in der Regel mit 1% an den Kosten beteiligen.

Hast du 10% der Miteigentumsanteile in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, musst du dich mit 10% an den gemeinschaftlichen Kosten beteiligen.

Die Höhe des Hausgeldes wird über den Wirtschaftsplan der Immobilie festgelegt.

Willst du genauer wissen, wo der Unterschied zwischen dem Eigentum der Gemeinschaft und deinem eigenen Sondereigentum ist, solltest meinen Artikel “Was ist der Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum?” hier auf Immoprentice.de lesen.

Wie kann ich meinen Miteigentumsanteil berechnen?

Glücklicherweise musst du deinen Miteigentumsanteil nicht berechnen, da dieser bereits im Grundbuch und in den Hausgeldabrechnungen steht. Im Grundbuch wirst du einen Eintrag “X/Y Miteigentumsanteil an dem Grundstück ABC” finden.

Dieser Eintrag verrät dir zwei Dinge: Er verrät dir, wie groß das Grundstück ist, welches der Eigentümergemeinschaft gehört und du kannst hier ablesen, wie viele Miteigentumsanteile zu der Wohnung gehören.

Im Beispiel oben kaufen wir 58/10.000 MEAs in der Immobilie, welche in der Musterstraße 1, 3, 5, 7 liegt. Es handelt sich also um eine Immobilie mit 4 Hauseingängen. In Summe hat dieses Objekt 11.050 qm. Mit unseren 58/10.000 MEAs erwerben wir also auch 64qm Grund.

Wichtig: Bei diesen Zahlen zur Größe handelt es sich um die Größe des Grundstücks, nicht um die Wohnfläche, die in der Immobilie vorhanden ist. Für die Berechnung deiner Miteigentumsanteile ist dies jedoch nicht relevant.

Um dir die Berechnung deiner Miteigentumsanteile möglichst einfach zu machen, kannst du auch den 5 Sekunden Miteigentumsanteil-Rechner weiter unten im Artikel verwenden. Mit diesem Tool kannst du einfach deine Miteigentumsanteile berechnen.

Einfluss der Miteigentumsanteile auf den erworbenen Grund und Boden

Die Höhe deiner Miteigentumsanteile bestimmt auch über die Menge an Grund und Boden, den du nach dem Kauf besitzt. Das Grundstück, auf dem das Haus steht, in dem deine Wohnung liegt, gehört meist ebenfalls der Eigentümergemeinschaft.

Kaufst du dich in eine große Wohnungseigentümergemeinschaft ein, der gemeinschaftlich 30.000qm Grund gehören, und du hast 1/1000 Miteigentumsanteile, besitzt du automatisch auch 30qm Grund.

In der folgenden Tabelle findest du ein paar Beispiele

Für deinen konkreten Fall kannst du auch den folgenden Online-Rechner verwenden, um schnell und einfach zu ermitteln, wie viele qm Grund zu deiner Wohnung gehören.

Anhand der Miteigentumsanteile siehst du wie groß die Gemeinschaft ist

Miteigentumsanteile werden immer als Bruch angegeben, zum Beispiel 5/1000. Je kleiner die Zahl deiner MEAs ist, desto größer ist auch die Eigentümergemeinschaft. Hast du zum Beispiel 3/10.000 MEAs, weißt du, dass es sich um eine riesige Hausgemeinschaft handelt, wo nur 0.03% des gemeinschaftlichen Besitzes dir gehören.

Besonderheiten bei Immobilien die auf Erbbau-Grundstücken stehen

Eine Ausnahme ist hier, falls du eine Wohnung kaufst, die auf einem Erbbau-Grundstück errichtet wurde. In diesem Fall hat die Eigentümergemeinschaft, der das Haus gehört, den Grund und Boden nur gepachtet, gehören tut er der Eigentümergemeinschaft aber nicht.

Wenn du mehr über die Besonderheiten von Erbbau-Immobilien erfahren möchtest, und lernen möchtest, warum ich kein Fan von Erbbau-Immobilien bin, empfehle ich dir den Artikel “Was bedeutet Erbbaurecht für mich als Investor?” hier im Blog zu lesen.

Dein Beitrag zur Instandhaltung: Berechnung nach Miteigentumsanteilen

Wie im vorherigen Abschnitt bereits geschrieben, werden viele der laufenden Kosten einer Immobilie nach Miteigentumsanteilen umgelegt. Es werden jedoch nicht nur die laufenden Kosten nach MEAs umgelegt, sondern auch die Instandhaltungsrücklagen und eventuelle Sonderumlagen.

Wird etwa eine teure Sonderumlage von 1.000.000€ fällig, musst du dich anteilig in der Höhe deiner Miteigentumsanteile beteiligen. Hast du 10/1000 MEAs, würden in diesem Fall also 10.000€ auf dich entfallen.

Wenn du für eine konkrete Sonderumlage wissen möchtest, wie viel Euro die Sonderumlage dich persönlich kostet, kannst du dies einfach online mit dem Immoprentice 5 Sekunden Sonderumlage Rechner ermitteln.

Mehr zum Thema Instandhaltung findest du im Artikel  “Was ist die richtige Höhe der Instandhaltungsrücklage für meine Eigentumswohnung?“.

Wo finde ich die rechtlichen Grundlagen für die Miteigentumsanteile?

Die rechtlichen Grundlagen für Miteigentumsanteile findest du im Wohnungseigentumsgesetz.

Dies ist ein eigenes Gesetz, das alles rund um das Thema Eigentumswohnungen, Miteigentumsanteile und Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) regelt.

Es wurde am 15. März 1951 beschlossen und seitdem immer wieder aktualisiert. Die letzte große Reform gab es erst im Jahr 2020.

In § 16 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes ist geregelt, dass jeder Wohnungseigentümer einen Anteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum hat, konkret:

“Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile.”

Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern

Als Wohnungseigentümer hast du bestimmte Rechte und Pflichten, die im Zusammenhang mit deinen Miteigentumsanteilen stehen. Im Folgenden findest du eine Übersicht über einige der wichtigsten Rechten und Pflichten:

Rechte von Wohnungseigentümern:

1. Nutzung des Gemeinschaftseigentums: Du hast das Recht, das Gemeinschaftseigentum (z.B. Flure, Treppenhäuser, Garten) entsprechend deiner Miteigentumsanteile und den vereinbarten Regelungen der Eigentümergemeinschaft zu nutzen.
2. Mitgestaltung der Gemeinschaft: Du hast das Recht, an Eigentümerversammlungen teilzunehmen und bei Abstimmungen mit deinen Miteigentumsanteilen Einfluss auf Entscheidungen der Gemeinschaft zu nehmen.
3. Verwaltung des Sondereigentums: Du hast das Recht, deine Wohnung nach deinen Wünschen zu gestalten und zu nutzen, solange du dabei die gesetzlichen Vorschriften und die Regelungen der Eigentümergemeinschaft einhältst.

Pflichten von Wohnungseigentümern:

1. Instandhaltung des Sondereigentums: Du bist verpflichtet, deine Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten und notwendige Instandhaltungsmaßnahmen durchzuführen.
2. Beteiligung an Gemeinschaftskosten: Du musst dich an den gemeinschaftlichen Kosten (z.B. Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklagen, Sonderumlagen) entsprechend deiner Miteigentumsanteile beteiligen.
3. Einhaltung der Hausordnung: Du bist verpflichtet, die Hausordnung einzuhalten und auf die Belange der anderen Wohnungseigentümer Rücksicht zu nehmen.

Durch das Verständnis deiner Rechte und Pflichten trägst du aktiv zu einem harmonischen Miteinander in der Eigentümergemeinschaft bei und minimierst das Risiko von Unstimmigkeiten. Und als gut informierter Wohnungseigentümer bist du auch besser in der Lage deine Möglichkeiten und Verantwortungen auszuschöpfen und zu managen.

Kann ich meine Miteigentumsanteile verkaufen?

Ja, deine Miteigentumsanteile gehören dir, und du kannst sie jederzeit (durch den Verkauf deiner Wohnung) verkaufen. Je nachdem, was die Eigentümergemeinschaft in der Teilungserklärung festgelegt hat, musst ggf. die Hausverwaltung deinem Verkauf zustimmen, dies ist in aller Regel aber ein rein formaler Akt.

Diesen Artikel gibt’s auch als Video-Präsentation auf dem Immoprentice YouTube-Kanal.

Kann ich meine Miteigentumsanteile einzeln verkaufen?

Nein, du kannst deine Miteigentumsanteile nicht einzeln verkaufen. Du kannst deinen Anteil an der Wohnungseigentümergemeinschaft komplett verkaufen, indem du deine Wohnung verkaufst, aber du kannst nicht Bruchstücke deines Eigentums verkaufen.

Siehe hierzu auch § 6 des Wohnungseigentumsgesetzes:

(1) Das Sondereigentum kann ohne den Miteigentumsanteil, zu dem es gehört, nicht veräußert oder belastet werden.

Die Wohnung und die Miteigentumsanteile, die zu der Wohnung gehören, sind also untrennbar verbunden.

Kann ich einen halben Miteigentumsanteil an einem Grundstück halten?

Ja, du kannst ohne Probleme einen halben Miteigentumsanteil an einem Grundstück halten, indem du etwa genau eine Hälfte einer Doppelhaushälfte kaufst. Wenn du Mietwohnungen als Investitionsobjekte kaufst, wird dir jedoch oft weit weniger als 50% der WEG-Anteile gehören.

Hältst du 50% (oder genauer über 50%) der Anteile an einem Objekt, hast du eine sehr große Freiheit, wie du das Objekt weiter entwickeln möchtest, da du bei allen Eigentümerversammlungen eine absolute Mehrheit der Stimmen hast und somit alle Beschlüsse allein beschließen oder verhindern kannst.

Wie kann ich meinen Miteigentumsanteil am Grundstück berechnen?

Da das Grundstück Gemeinschaftseigentum ist, kannst du davon ausgehen, dass du mit deiner Wohnung auch einen entsprechenden Anteil am Grundstück erwirbst.

Kaufst du mit deiner Wohnung zum Beispiel 15/1.000 MEAs, so gehören dir 1.5% des Gemeinschaftseigentums und somit rechnerisch 1.5% des Grundstücks.

Um den konkreten Anteil am Grundstück zu berechnen, der “dir gehört”, wird dann der Miteigentumsanteil mit der Gesamtfläche des Grundstücks multipliziert.

Wenn du nicht selbst rechnen möchtest, kannst du gerne auch den Immoprentice 5 Sekunden Miteigentumsanteil Rechner nutzen, um für beliebige Eigentumswohnungen zu berechnen, wie hoch dein Miteigentumsanteil am Grundstück der WEG ist.

Verteilerschlüssel für Kosten: Wie wirkt sich mein MEA auf Sonderumlagen aus?

Jedes Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft muss sich gemäß seinen Miteigentumsanteilen an den gemeinsamen Kosten für den Betrieb der gemeinsamen Immobilie beteiligen.

In aller Regel ist dein Beitrag zu Sonderumlagen daher proportional zu der Menge der Miteigentumsanteile, die du hast.

Hier gilt dasselbe, was beim Kauf des Grundstücks gilt: Besitzt du 1.5% der Miteigentumsanteile, musst du 1.5% der Kosten einer Sonderumlage tragen.

Du willst mehr zum Thema Sonderumlagen erfahren? Dann schaue dir das folgende Kurzvideo auf dem Immoprentice YouTube-Kanal oder den Artikel “Was ist eine Sonderumlage?” hier auf dem Blog an.

Hinweis: Manche Gemeinschaften bilden spezielle Unter-Wirtschaftseinheiten innerhalb einer WEG. So kann es zum Beispiel sein, dass eine Balkonsanierung nur von den Eigentümern getragen werden muss, die einen Balkon haben.

Sehr oft findest du dies bei Tiefgaragen, wo alle Besitzer einer Tiefgarage eine eigene Wirtschaftseinheit bilden. Müssen Dinge an der Tiefgarage gemacht werden, müssen nur die Eigentümer eines Tiefgaragenstellplatzes für die Kosten aufkommen.

Wie dies in deinem Objekt geregelt ist, kannst du aus der Teilungserklärung und den Hausgeldabrechnungen entnehmen.

Wenn du mehr zum Thema Hausgeldabrechnungen, und wie du diese liest, erfahren möchtest, schau’ dir gerne auch den Artikel “Was ist eine Hausgeldabrechnung?” hier auf dem Blog an.

Wie wirkt sich mein Miteigentumsanteil auf WEG Abstimmungen bei der Eigentümerversammlung aus?

Abstimmungen innerhalb einer WEG werden nach Miteigentumsanteilen gemacht. Je mehr Miteigentumsanteile du innerhalb einer Wohneigentümergemeinschaft also hast, desto mehr Gewicht hat deine Meinung in der Eigentümerversammlung.

Die Höhe deines Miteigentumsanteils innerhalb der Eigentümergemeinschaft hat also direkt Auswirkungen darauf, wie wichtig deine Stimme ist.

Hältst du über 50% der MEAs, könntest du im Extremfall oft allein entscheiden, was in der Eigentümergemeinschaft gemacht wird.

Welcher Zusammenhang besteht zwischen Miteigentumsanteilen und der Größe meiner Eigentumswohnung?

Bei der Aufteilung von einem Gebäude in einzelne Eigentumswohnungen bekommt in der Regel jeder Eigentümer einen Miteigentumsanteil, der proportional zu der Wohnungsgröße, bzw. dem Wohnwert der Wohnung ist. Tatsächlich gibt es also eine gerechte Verteilung der jeweiligen Miteigentumsanteile.

Gibt es in einer Immobilie sowohl 50qm als auch 100qm große Wohnungen, wird ein Eigentümer einer 100qm großen Wohnung in der Regel doppelt so viele Miteigentumsanteile besitzen wie der Eigentümer der 50qm Wohnung.

Den genauen Verteilerschlüssel, bzw. sogar den genauen Aufteilungsplan, welche Wohnung wie viele Miteigentumsanteile hat, kannst du aus der Teilungserklärung entnehmen. Hier wird die Verteilung der Anteile auf die einzelnen Wohnungen festgelegt.

Stehen meine Miteigentumsanteile im Grundbuch?

Ja, deine Miteigentumsanteile stehen im Grundbuch. Auf der ersten Seite zu jedem Grundbuchblatt findest du eine Information, wie viele Miteigentumsanteile an welchem Grundstück zu diesem Grundbuchblatt gehören.

Ein kleines Quiz zum Abschluss…

Bist du bereit in die Welt der Wohnungseigentümer einzusteigen und fühlst du dich fit zum Thema Miteigentumsanteile und was sie für dich als Investor bedeuten?

Lass’ uns in einem kurzweiligen Quiz mit nur 7 Fragen herausfinden, was aus diesem Artikel bei dir hängengeblieben ist!

Was ist ein Miteigentumsanteil?

Eine Art von Aktie

Ein Teil des Eigentums an einer Immobilie

Ein Begriff aus dem Steuerrecht

Ein Begriff aus dem Mietrecht

Wie wird der Miteigentumsanteil berechnet?

Durch den Preis der Wohnung

Durch die Anzahl der Badezimmer in der Wohnung

Durch den Ertragswert der Immobilie

Er wird bei der Aufteilung des Gebäudes in Wohnungen in der Teilungserklärung festgelegt

Was wird durch den Miteigentumsanteil bestimmt?

Die Höhe des Hausgeldes

Die Höhe der Miete

Die Höhe der Steuern

Die Höhe der Hypothekenzahlungen

Was ist NICHT Teil des Gemeinschaftseigentum?

Das Dach der Immobilie

Die zentralen Wasserleitungen der Immobilie

Das Treppenhaus

Die einzelnen Wohnungen

Wer ist für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums verantwortlich?

Die Mieter

Alle Eigentümer gemeinschaftlich

Der Bürgermeister

Alle Eigentümer mit Erdgeschosswohnungen

Was ist ein Sondernutzungsrecht?

Das Recht, die gesamte Immobilie zu nutzen

Das Recht, die Gemeinschaftsräume mit zu nutzen

Das Recht, seine Wohnung als Geschäftsraum zu vermieten

Das Recht, bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums exklusiv zu nutzen

Was ist eine Eigentümerversammlung?

Ein Treffen aller Eigentümer einer Immobilie

Ein Treffen aller Mieter einer Immobilie

Ein Treffen aller Architekten einer Immobilie

Ein Treffen aller Menschen die in einer Immobilie wohnen

Time's up

Fazit

Am Anfang erscheint das gesamte Thema “Miteigentumsanteil” recht kompliziert. Hast du dich aber einmal mit der Materie hinter Miteigentumsanteilen und ihrer Bedeutung beschäftigt, ist es eigentlich ganz einfach. Immer wenn du eine Eigentumswohnung kaufst, kaufst du dich in eine Gemeinschaft ein. Dein Miteigentumsanteil ist nun “dein Anteil” in der Gemeinschaft.

Du musst gemeinschaftliche Kosten in der prozentualen Höhe deiner Miteigentumsanteile tragen und kannst bei den Eigentümerversammlungen mit der Höhe deiner Miteigentumsanteile Einfluss auf die Entscheidungen der Gemeinschaft nehmen. Dein Miteigentumsanteil ein also ein wichtiger Bestandteil deiner Wohnung.

Zu guter Letzt kannst du hier die wichtigsten Punkte aus diesem Artikel noch einmal als Powerpoint-Präsentation nachlesen.

Stehst du noch ganz am Anfang deiner Investoren-Reise und möchtest nicht nur wissen, was ein Miteigentumsanteil ist, sondern bist du auf der Suche nach einem umfassenden Einsteiger-Artikel in die Welt der Immobilien, der dir alle wichtigen Punkte näherbringt? Dann schaue dir gerne auch mal meinen entsprechenden Übersichts-Artikel “Grundlagen des Immobilieninvestments: Was du als Anfänger wissen solltest, bevor du in Immobilien investierst” hier auf dem Blog an. Lang aber lesenswert!