Was ist ein Miteigentumsanteil?

Was ist ein Miteigentumsanteil?

Der Miteigentumsanteil beschreibt deinen Anteil innerhalb der großen Gemeinschaft der Eigentümer, denen gemeinsam die Immobilie gehört in der deine Eigentumswohnung liegt.
Der Miteigentumsanteil beschreibt deinen Anteil innerhalb der großen Gemeinschaft der Eigentümer, denen gemeinsam die Immobilie gehört in der deine Eigentumswohnung liegt.

Wenn du eine Wohnung kaufst, liest du oft den Begriff „Miteigentumsanteil“. Vielleicht geht es dir wie mir vor meiner ersten Immobilie, als ich mit dem Begriff nichts anfangen konnte und nicht wusste was ein Miteigentumsanteil ist oder bedeutet. In diesem Artikel möchte ich daher der Frage nachgehen „Was ist ein Miteigentumsanteil?“

Wenn du eine Eigentumswohnung kaufst, kaufst du dich auch immer in eine Eigentümergemeinschaft ein der gemeinschaftlich Dinge wie der Garten oder das Dach des Hauses gehören. Dein Miteigentumsanteil beschreibt wie viel Prozent von diesen gemeinschaftlichen Dingen rechnerisch dir gehören. 

Ok, Miteigentumsanteile sagen also etwas über die Besitzverhältnisse aus, und beschreiben wie viel Prozent der gemeinschaftlichen Dinge in einer Wohnanlage, wie zum Beispiel das Grundstück, rechnerisch dir gehören. Aber welchen Einfluss haben sie auf dich als Immobilien Investor konkret? Lies‘ weiter, um genau das herauszufinden.

Welchen Einfluss haben die Miteigentumsanteile auf mich als Immobilien Investor?

Die Höhe deiner Miteigentumsanteile entscheidet wie stark du in der Eigentümergemeinschaft vertreten bist und wie viele der gemeinschaftlichen Kosten du tragen musst.
Die Höhe deiner Miteigentumsanteile entscheidet wie stark du in der Eigentümergemeinschaft vertreten bist und wie viele der gemeinschaftlichen Kosten du tragen musst.

Die Miteigentumsanteile bestimmen, wie stark du dich an den gemeinschaftlichen Kosten, die beim Betrieb des Hauses anfallen, beteiligen musst. Wenn du eine Immobilie kaufst, musst du Hausgeld zahlen. Dies ist dafür da, damit die Immobilie instand gehalten und bewirtschaftet werden kann. Viele Teile dieses Hausgeldes werden nach Miteigentumsanteilen (MEAs) auf alle Eigentümer umgelegt.

Hast du zum Beispiel 1% der Miteigentumsanteile in einer Gemeinschaft, musst du dich in der Regel mit 1% an den Kosten beteiligen. Hast du 10% der Miteigentumsanteile in einer Eigentümergemeinschaft, musst du dich mit 10% an den gemeinschaftlichen Kosten beteiligen. Wenn du genauer wissen willst wo der Unterschied zwischen dem Eigentum der Gemeinschaft und deinem eigenen Sondereigentum ist, solltest meinen Artikel “Was ist der Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum?” hier auf Immoprentice.de lesen.

Einfluss der Miteigentumsanteile auf den erworbenen Grund und Boden

Die Höhe deiner Miteigentumsanteile bestimmt auch über die Menge an Grund und Boden den du nach dem Kauf besitzt. Das Grundstück, auf dem das Haus steht, in dem deine Wohnung liegt, gehört meist ebenfalls der Eigentümergemeinschaft. Kaufst du dich in eine große Eigentümergemeinschaft ein, der gemeinschaftlich 30.000qm Grund gehören, und du hast 1/1000 Miteigentumsanteile, besitzt du automatisch auch 30qm Grund.

In der folgenden Tabelle findest du ein paar Beispiele

Grundstücksgröße
MEAs30.000 qm1.000 qm
1/100030 qm1 qm
5/1000150 qm5 qm
2/100600 qm20 qm
20/1006.000 qm200 qm

 

In der Tabelle siehst du auch einen wichtigen Punkt zur Darstellung der Miteigentumsanteile: Die rot hinterlegten Zellen ergeben wenig Sinn. Du wirst mit einer Eigentumswohnung nie nur 5qm Grund und Boden kaufen. Genauso wirst du mit einer Eigentumswohnung auch nie 600qm oder mehr Grund und Boden kaufen.

Für deinen konkreten Fall kannst du auch den folgenden Online-Rechner verwenden um schnell und einfach zu ermitteln wie viele qm Grund zu deiner Wohnung gehören.

Anhand der Miteigentumsanteile siehst du wie groß die Gemeinschaft ist

Miteigentumsanteile werden immer als Bruch angegeben, zum Beispiel 5/1000. Je kleiner die Zahl deiner MEAs ist, desto größer ist auch die Eigentümergemeinschaft. Hast du zum Beispiel 3/10.000 MEAs, weißt du, dass es sich um eine riesige Hausgemeinschaft handelt, wo nur 0.03% des gemeinschaftlichen Besitzes dir gehören.

Besonderheiten bei Immobilien die auf Erbbau-Grundstücken stehen

Eine Ausnahme ist hier, falls du eine Wohnung kaufst, die auf einem Erbbau-Grundstück errichtet wurde. In diesem Fall hat die Eigentümergemeinschaft, der das Haus gehört, den Grund und Boden nur gepachtet, gehören tut er der Eigentümergemeinschaft aber nicht. Wenn du mehr über die Besonderheiten von Erbbau-Immobilien erfahren möchtest, und lernen möchtest, warum ich kein Fan von Erbbau-Immobilien bin, empfehle ich dir den Artikel “Was bedeutet Erbbaurecht für mich als Investor?” hier im Blog zu lesen.

Dein Beitrag zur Instandhaltung: Berechnung nach Miteigentumsanteilen

Bitte beteiligen: Muss etwas am Gemeinschaftseigentum repariert werden, müssen alle Eigentümer sich entsprechend ihrer Miteigentumsanteile an den Kosten beteiligen.
Bitte beteiligen: Muss etwas am Gemeinschaftseigentum repariert werden, müssen alle Eigentümer sich entsprechend ihrer Miteigentumsanteile an den Kosten beteiligen.

Wie im vorherigen Abschnitt bereits geschrieben, werden viele der laufenden Kosten einer Immobilie nach Miteigentumsanteilen umgelegt. Es werden jedoch nicht nur die laufenden Kosten nach MEAs umgelegt, sondern auch die Instandhaltungsrücklagen und eventuelle Sonderumlagen.

Wird zum Beispiel eine teure Sonderumlage von 1.000.000€ fällig, musst du dich anteilig in der Höhe deiner Miteigentumsanteile beteiligen. Hast du 10/1000 MEAs, würden in diesem Fall also 10.000€ auf dich entfallen.

Mehr zum Thema Instandhaltung findest du im Artikel  “Was ist die richtige Höhe der Instandhaltungsrücklage für meine Eigentumswohnung?“.

Wie kann ich meine Miteigentumsanteile berechnen?

Glücklicherweise musst du deine Miteigentumsanteile nicht berechnen, da diese bereits im Grundbuch und in den Hausgeldabrechnungen stehen. Im Grundbuch wirst du einen Eintrag “X/Y Miteigentumsanteil an dem Grundstück ABC” finden. Dieser Eintrag verrät dir zwei Dinge: Er verrät dir wie groß das Grundstück ist, welches der Eigentümergemeinschaft gehört und du kannst hier ablesen wie viele Miteigentumsanteile zu der Wohnung gehören.

Beispiel Grundbuch mit Angabe der Miteigentumsanteile an einem Grundstück
Beispiel eines Grundbuchauszuges mit Miteigentumsanteilen. In diesem Fall kaufen wir 58/10.000 MEAs an dem Grundstück in der Musterstraße 1-7

Im Beispiel oben kaufen wir 58/10.000 MEAs in der Immobilie welche in der Musterstraße 1, 3, 5, 7 liegt. Es handelt sich also um eine Immobilie mit 4 Hauseingängen. In Summe hat dieses Objekt 11.050 qm. Mit unseren 58/10.000 MEAs erwerben wir also auch 64qm Grund.

Wichtig: Bei diesen Zahlen handelt es sich um die Größe des Grundstücks, nicht um die Wohnfläche die in der Immobilie vorhanden ist.

Kann ich meine Miteigentumsanteile einzeln verkaufen?

Nein, du kannst deine Miteigentumsanteile nicht einzeln verkaufen. Du kannst deinen Anteil an der Wohnungseigentümergemeinschaft komplett verkaufen, indem du deine Wohnung verkaufst, aber du kannst nicht Bruchstücke deines Eigentums verkaufen.

Kann ich einen halben Miteigentumsanteil an einem Grundstück halten?

Ja, du kannst ohne Probleme einen halben Miteigentumsanteil an einem Grundstück halten, indem du zum Beispiel genau eine Hälfte einer Doppelhaushälfte kaufst. Wenn du Mietwohnungen als Investitionsobjekte kaufst, wird dir jedoch oft weit weniger als 50% der WEG-Anteile gehören.

Hältst du 50% (oder genauer über 50%) der Anteile an einem Objekt, hast du eine sehr große Freiheit wie du das Objekt weiter entwickeln möchtest da du bei allen Eigentümerversammlungen eine absolute Mehrheit der Stimmen hast und somit alle Beschlüsse alleine Beschließen oder verhindern kannst.

Wie kann ich meinen Miteigentumsanteil am Grundstück berechnen?

Da das Grundstück Gemeinschaftseigentum ist, kannst du davon ausgehen, dass du mit deiner Wohnung auch einen entsprechenden Anteil am Grundstück erwirbst. Kaufst du mit deiner Wohnung zum Beispiel 15/1.000 MEAs, so gehören dir 1.5% des Gemeinschaftseigentums und somit rechnerisch 1.5% des Grundstücks.

Wie wirkt sich mein Miteigentumsanteil auf Sonderumlagen aus?

Mit gehangen, mit gefangen. Wird eine Sonderumlage beschlossen, musst du dich gemäß deiner Miteigentumsanteile an der Sonderumlage beteiligen.
Mit gehangen, mit gefangen. Wird eine Sonderumlage beschlossen, musst du dich gemäß deiner Miteigentumsanteile an der Sonderumlage beteiligen.

Jedes Mitglied einer Eigentümergemeinschaft, muss sich gemäß seiner Miteigentumsanteile an den gemeinsamen Kosten für den Betrieb der gemeinsamen Immobilie beteiligen. In aller Regel ist dein Beitrag zu Sonderumlagen daher proportional zu der Menge der Miteigentumsanteile, die du hast. Hier gilt dasselbe, was beim Kauf des Grundstücks gilt: Besitzt du 1.5% der Miteigentumsanteile, musst du 1.5% der Kosten einer Sonderumlage tragen.

Hinweis: Manche Gemeinschaften bilden spezielle Unter-Wirtschaftseinheiten innerhalb einer WEG. So kann es zum Beispiel sein, dass eine Balkonsanierung nur von den Eigentümern getragen werden muss, die einen Balkon haben. Sehr oft findest du dies bei Tiefgaragen, wo alle Besitzer einer Tiefgarage eine eigene Wirtschaftseinheit bilden. Müssen Dinge an der Tiefgarage gemacht werden, müssen nur die Eigentümer eines Tiefgaragenstellplatzes für die Kosten aufkommen. Wie dies in deinem Objekt geregelt ist, kannst du aus der Teilungserklärung und den Hausgeldabrechnungen entnehmen.

Wie wirkt sich mein Miteigentumsanteil auf Abstimmungen aus?

Je mehr Miteigentumsanteile du besitzt, desto mehr Gewicht hat deine Stimme bei Abstimmungen bei der Eigentümerversammlung.
Je mehr Miteigentumsanteile du besitzt, desto mehr Gewicht hat deine Stimme bei Abstimmungen bei der Eigentümerversammlung.

Abstimmungen innerhalb einer WEG werden nach Miteigentumsanteilen gemacht. Je mehr Miteigentumsanteile du innerhalb einer Wohneigentümergemeinschaft also hast, desto mehr Gewicht hat deine Meinung in der Eigentümerversammlung. Hältst du über 50% der MEAs, könntest du im Extremfall alleine Entscheiden was in der Eigentümergemeinschaft gemacht wird.

Welcher Zusammenhang besteht zwischen Miteigentumsanteilen und der Größe meiner Wohnung?

Je größer deine Wohnung ist, desto mehr Miteigentumsanteile hast du in der Regel.
Je größer deine Wohnung ist, desto mehr Miteigentumsanteile hast du in der Regel.

Bei der Aufteilung einer Immobilie in einzelne Eigentumswohnungen bekommt in der Regel jeder Eigentümer einen Miteigentumsanteil, der proportional zu der Wohnungsgröße ist. Gibt es in einer Immobilie sowohl 50qm als auch 100qm große Wohnungen, wird ein Eigentümer einer 100qm großen Wohnung in der Regel doppelt so viele Miteigentumsanteile besitzen wie der Eigentümer der 50qm Wohnung. Die genaue Verteilung, welche Wohnung wie viele Miteigentumsanteile hat, kannst du aus der Teilungserklärung entnehmen.

Stehen meine Miteigentumsanteile im Grundbuch?

Ja, deine Miteigentumsanteile stehen im Grundbuch. Auf der ersten Seite zu jedem Grundbuchblatt findest du eine Information wie viele Miteigentumsanteile an welchem Grundstück zu diesem Grundbuchblatt gehören.

Fazit

Am Anfang erscheint das gesamte Thema “Miteigentumsanteil” recht kompliziert. Hast du dich aber einmal mit der Materie hinter Miteigentumsanteilen und ihrer Bedeutung beschäftigt, ist es eigentlich ganz einfach. Immer wenn du eine Eigentumswohnung kaufst, kaufst du dich in eine Gemeinschaft ein. Dein Miteigentumsanteil ist nun “dein Anteil” in der Gemeinschaft.

Du musst gemeinschaftliche Kosten in der prozentualen Höhe deiner Miteigentumsanteile tragen und kannst bei den Eigentümerversammlungen mit der Höhe deiner Miteigentumsanteile Einfluss auf die Entscheidungen der Gemeinschaft nehmen.

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