Worauf muss ich bei der Mikrolage achten?

Worauf muss ich bei der Mikrolage achten?

Dieser Beitrag wurde zuletzt am 14. Mai 2023 aktualisiert.

In meinem Artikel „Wie finde ich einen guten Standort für meine Immobilien Investition?“ habe ich davon gesprochen, dass die Mikrolage deiner Wohnung wichtig für deine Investitionsentscheidung ist.  Aber worauf genau musst du bei der Mikrolage achten? In diesem Artikel möchte ich genau diese Mikrolage genauer betrachten und die Frage klären „Worauf muss ich bei der Mikrolage achten?“

Grundsätzlich musst du bei der Mikrolage darauf achten, dass dein Zielmieter sich an diesem Standort wohlfühlt. Für mich bedeutet Mikrolage immer 7 Dinge: Fortbewegung, Lärmbelästigung, Einkaufsmöglichkeiten, Wohlbefinden, Bildung, Vorsorge und zukünftige Bauvorhaben.

Lass‘ uns im folgenden aber etwas genauer auf diese sieben Punkte eingehen, um besser zu verstehen, was ich mit den einzelnen Punkten meine und warum sie für mich bei der Mikrolage meiner Eigentumswohnung wichtig sind.

Willst du mehr darüber erfahren was sich hinter dem Begriff “Mikrolage” versteckt und was die Mikrolage genau ist, solltest du zuerst den Artikel „Die 9 wichtigsten Eigenschaften für eine Immobilie als Kapitalanlage“ hier auf Immoprentice.de lesen.

Das wichtigste in Kurzform

Hier schon einmal die wichtigsten Punkte aus diesem Artikel als FAQ:

+
Was ist die Mikrolage und warum ist sie wichtig für Immobilieninvestitionen?
Die Mikrolage bezieht sich auf die unmittelbare Umgebung einer Immobilie und ist entscheidend für den Erfolg einer Investition. Sie beeinflusst die Attraktivität der Immobilie für potenzielle Mieter und somit auch die Vermietbarkeit. Eine gute Mikrolage sorgt dafür, dass sich dein Zielmieter an diesem Standort wohlfühlt.
+
Wie hängen Makro- und Mikrolage bei der Bewertung von Immobilien zusammen?
Die Makrolage bezieht sich auf die allgemeine Region oder Stadt, in der sich die Immobilie befindet, während die Mikrolage die unmittelbare Umgebung betrifft. Beide Aspekte sind wichtig für den Erfolg einer Immobilieninvestition. Eine gute Makrolage allein reicht nicht aus, wenn die Mikrolage ungünstig ist. Daher solltest du sowohl die Makro- als auch die Mikrolage bei der Bewertung berücksichtigen.
+
Worauf muss ich als Immobilien-Investor bei der Mikrolage meiner Wohnung achten?
Als Immobilien-Investor solltest du bei der Mikrolage deiner Wohnung auf folgende 6 Themenbereiche achten: Fortbewegungsmöglichkeiten, Lärmbelästigung, Einkaufsmöglichkeiten, Wohlbefinden, Bildungseinrichtungen und Vorsorgeeinrichtungen.
+
Wie kann ich die Mikrolage einer Immobilie systematisch bewerten?
Im Artikel wird ein Tool zur strukturierten Lagebewertung vorgestellt, das dir dabei hilft, die verschiedenen Aspekte der Mikrolage zu analysieren und zu bewerten. Du kannst dieses Tool nutzen, um eine fundierte Entscheidung über die Qualität der Mikrolage zu treffen.
+
Ist eine Autobahnanbindung wichtig für eine Immobilie?
Die Bedeutung einer Autobahnanbindung für eine Immobilie als Kapitalanlage und zur Vermietung hängt von deinem Zielmieter ab. Wenn du an Berufspendler vermietest, kann eine schnelle Autobahnanbindung ein wichtiger Faktor in der Mikrolagenbetrachtung deiner Immobilie sein. Wenn du an Studenten vermietest, ist eine Autobahnanbindung vermutlich eher weniger wichtig.

Punkt 1: Fortbewegung

Unter diesem Punkt verstehe ich alles rund ums Thema Verkehr. Die konkrete Ausprägung dieses Punktes ist stark von deinem Zielmieter abhängig.

Das Thema "Verkehrsanbindung" hängt stark von deinem Mieter ab. Für Studenten suche ich Immobilien die eine gute Anbindung an das öffentliche Nahverkehrssystem, wie zum Beispiele eine U-Bahn haben...
Das Thema “Verkehrsanbindung” hängt stark von deinem Mieter ab. Für Studenten suche ich Immobilien die eine gute Anbindung an das öffentliche Nahverkehrssystem, wie zum Beispiele eine U-Bahn haben…

Will ich eine Wohnung an Studenten vermieten, achte ich darauf, wie gut die Wohnung mit öffentlichen Nahverkehrsmitteln angebunden ist, da Studenten eher Bus, Tram und U-Bahn benutzen als gut bezahlte Professoren oder Manager.

Ich stelle mir Fragen wie „wie kommt man von hier aus ohne Auto zum Einkaufen?“ oder „wie komme ich von hier aus abends in die Stadt und zurück?“. Ich versuche diese Punkte also immer mit der Brille meines zukünftigen Mieters zu sehen.

... willst du an Berufspendler vermieten, solltest du eher darauf achten, dass deine Wohnung eine gute Autobahn-Anbindung und einen Stellplatz hat.
… willst du an Berufspendler vermieten, solltest du eher darauf achten, dass deine Wohnung eine gute Autobahn-Anbindung und einen Stellplatz hat.

Sind meine Zielgruppe für eine Wohnung Arbeitnehmer, Familien oder Berufspendler, achte ich darauf, wie gut die Wohnung zu wichtigen Verkehrsstraßen liegt. Wie schnell ist man auf der Autobahn? Wie ist die Parkplatzsituation vor Ort?

Ein Berufspendler, der nur einen Ort zur Übernachtung sucht, wird oft sein eigenes Auto haben und diese Punkte werden ihm wichtiger sein als eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.

Punkt 2: Lärmbelästigung

Kein Mieter mag Lärm. Auch wenn dein Mieter schnell auf der Autobahn sein will, so will er vermutlich nicht direkt daneben wohnen. Schon wenige hundert Meter machen hier den Unterschied in der Bewertung der Mikrolage.
Kein Mieter mag Lärm. Auch wenn dein Mieter schnell auf der Autobahn sein will, so will er vermutlich nicht direkt daneben wohnen. Schon wenige hundert Meter machen hier den Unterschied in der Bewertung der Mikrolage.

Dieser Punkt ist vermutlich recht selbsterklärend. Kennst du jemanden der an einer lauen Hauptstraße wohnen möchte? Ich auch nicht!

Achte daher bei deiner Wohnungsbesichtigung auf jeden Fall darauf, wie laut es in der Umgebung der Wohnung ist.

Liegt die Wohnung an einer viel befahrenen Straße, wirst du auf jeden Fall weniger Miete verlangen können, als wenn die Wohnung in einer grünen Oase der Ruhe liegt. Trotzdem kannst du deinen Mieter bei der Besichtigung positiv überraschen, wenn man wegen der gut isolierten Fenster von der Hauptstraße in der Wohnung so gar nichts hört.

Achte daher bei deiner Besichtigung auf jeden Fall darauf wie laut es in der Wohnung bei geschlossenen und bei offenen Fenstern ist statt nur auf die Aussagen vom Makler zu vertrauen. Dein Mieter wird bei seiner Besichtigung den Test auf jeden Fall machen!

Punkt 3: Einkaufsmöglichkeiten

Wie weit muss dein zukünftiger Mieter laufen oder fahren um sich mit Dingen des täglichen Bedarfs einzudecken? Je besser Supermarkt, Metzger, Bäcker und Markt erreichbar sind, desto wohler wird sich dein Mieter fühlen, und desto besser die Mikrolage deiner Wohnung in puncto "Einkaufsmöglichkeiten".
Wie weit muss dein zukünftiger Mieter laufen oder fahren, um sich mit Dingen des täglichen Bedarfs einzudecken?
Je besser Supermarkt, Metzger, Bäcker und Markt erreichbar sind, desto wohler wird sich dein Mieter fühlen, und desto besser die Mikrolage deiner Wohnung in puncto “Einkaufsmöglichkeiten”.

Hier geht es um etwas, was wir alle mehrmals täglich machen: Einkaufen. Prüfe für die Mikrolage deiner Wohnung bei der Besichtigung daher, wie weit der nächste Supermarkt, Bäcker und Metzger entfernt sind.

Bei dieser Bewertung kommen wir auch wieder zum ersten Punkt: wie gut sind die entsprechenden Einrichtungen für deinen Zielmieter erreichbar? Optimal ist es, wenn alles fußläufig erreichbar ist.

Wenn dein Mieter Abends, nur um schnell etwas Salz zu kaufen, ins Auto steigern und eine Viertelstunde fahren muss wäre das für viele Mieter ein Ausschlusskriterium.

Punkt 4: Wohlbefinden

Beim Punkt „Wohlbefinden“ geht es um die Frage „Fühle ich mich allgemein in der Gegend wohl“ und „möchte ich in dieser Gegend wohnen?“.

Achtung: Du darfst diese Fragen nicht aus deiner Sichtweise beantworten, sondern du musst die aus der Sichtweise deines Zielmieters beantworten!

Beim Wohlbefinden darfst du als Immobilien-Investor nicht von dir auf andere schließen. Ziehe die Brille deines Zielmieters auf und überlege dir wie dieser sich in der Gegend fühlt. Schöne und teure Cafés sind nicht für jeden Mieter gleich wichtig.
Beim Wohlbefinden darfst du als Immobilien-Investor nicht von dir auf andere schließen. Ziehe die Brille deines Zielmieters auf und überlege dir wie dieser sich in der Gegend fühlt. Schöne und teure Cafés sind nicht für jeden Mieter gleich wichtig.

Sicher kennst du das Sprichwort „gleich und gleich gesellt sich gern“. Das gilt auch für deinen Mieter. Ein Akademiker fühlt sich häufig in einer „gehobenen“ Umgebung mit hippen Cafés und wirtschaftlich besser gestellten Menschen wohl. In einem Arbeiterviertel wird er sich weniger zu Hause fühlen.

Genauso geht es andersherum vielen klassischen Arbeitern. Sie können mit Künstlerateliers und hippen Cafés wo die Tasse Kaffee 5€ kostet nichts anfangen.

Keiner der Seiten ist besser als die andere, aber du hast aufgrund deiner Vergangenheit, wie jeder von uns, persönliche Präferenzen. Diese können von denen deines Zielmieters abweichen, weswegen es wichtig ist, dass du die Umgebung nicht mit deinen Augen, sondern mit den Augen der Person, an die du vermieten möchtest, betrachtest. Siehe hierzu auch Fehler Nummer 8 aus meinem Artikel „Die 9 häufigsten Fehler von neuen Vermietern“.

Punkt 5: Bildung

Vermietest du an eine Familie mit kleinen Kindern, spielt der Punkt "Schule" für sie sicherlich eine große Rolle bei der Beurteilung der Mikrolage der Immobilie.
Vermietest du an eine Familie mit kleinen Kindern, spielt der Punkt “Schule” für sie sicherlich eine große Rolle bei der Beurteilung der Mikrolage der Immobilie.

Dieser Punkt ist insbesondere interessant, wenn du planst, an Familien zu vermieten. Eine Familie mit Kind interessiert sich sehr stark dafür, wie weit die nächste Kita oder Schule weg ist.

Oft ist hier zusätzlich auch interessant, was es für eine Schule ist. Es bringt dir nichts, wenn eine Hauptschule in der Nähe ist, du aber an Akademiker vermieten möchtest, die für ihr Kind auf der Suche nach einem Gymnasium sind.

Punkt 6: Vorsorge

Im Alter wird für deine Mietinteressenten der Punkt ärztliche Verpflegung ein immer wichtigerer Punkt, auf den sie bei der Bewertung der Mikrolage achten werden.
Im Alter wird für deine Mietinteressenten der Punkt ärztliche Verpflegung ein immer wichtigerer Punkt, auf den sie bei der Bewertung der Mikrolage achten werden.

Unter diesem Punkt fallen alle Formen von Ärzten und sonstigen Pflegeeinrichtungen. Gerade wenn du an ältere Menschen vermieten möchtest, solltest du wissen wie weit zum Beispiel der nächste Arzt, oder die nächste Apotheke entfernt sind.

Strukturierte Lagebewertung mit Excel

Screenshot des Immoprentice Immobilien-Lagecheck Excel. Mit diesem Tool kannst du strukturiert die Lage deiner zukünftigen Immobilien ermitteln und bewerten.
Nutze das Immoprentice Lagencheck Excel zur Immobilien Bewertung um schnell und strukturiert die Makrolage und Mikrolage einer Immobilie zur Kapitalanlage zu bewerten.

Falls du gerne Hilfe beim strukturierten Bewerten der Lage deiner Immobilie möchtest, empfehle ich dir mein Immoprentice Lagencheck Excel zur Immobilien Bewertung.

Mit diesem Excel-Tool kannst du schnell und strukturiert eine Immobilie nach ihrer Lage bewerten.

Mit nur wenigen Informationen erhältst du für eine Immobilie schnell und einfach einen Score von “sehr gut” bis “sehr schlecht” für sieben verschiedene Lage-Kategorien.

Zusätzlich berechnet das Excel am Ende einen zusammenfassenden Lage-Gesamtscore für die Immobilie.

Fazit

Ich hoffe, dieser Artikel hat dir ein paar Anregungen für die Frage „worauf muss ich bei der Mikrolage meiner Wohnung achten“ gegeben. Nutze diese Checkliste, um bei einer Besichtigung die Mikrolage der Wohnung zu prüfen.

Du möchtest ein konkretes Beispiel sehen, wie ich die Mikrolage eines realen Immobilien-Inserats prüfen würde? Dann ist vielleicht meine Schritt-für-Schritt-im Artikel “Immobilien-Inserat bewerten: Schritt-für-Schritt an einem konkreten Beispiel” was für dich.

Wenn du allgemein wissen möchtest, worauf du, neben der Mikrolage, bei einer Wohnungsbesichtigung achten solltest, lies’ dir unbedingt auch den Artikel “Die Wohnungsbesichtigung: Worauf muss ich beim Kauf einer Eigentumswohnung zur Vermietung achten?” hier auf dem Blog durch.

Es handelt sich bei dieser Liste lediglich um die Punkte, auf die ich persönlich bei der Mikrolage einer Wohnung achte. Siehe diese Liste daher als Startpunkt für deine eigene Checkliste, worauf du bei der Mikrolage einer Wohnung achten solltest.

Achte insbesondere auch darauf, dass viele der Punkte extrem subjektiv sind, und es oft kein klares „besser“ oder „schlechter“ gibt. Es kann durchaus sein, dass ein und dieselbe Wohnung für eine Familie eine schlechte Mikrolage hat, Studenten sich dort aber sehr wohlfühlen würden.

Diesen Artikel gibt es auch als 60 Sekunden Kurzvideo auf dem Immoprentice YouTube-Kanal:

Worauf muss ich bei der Mikrolage achten? #shorts

Lege dir deshalb keine Denkverbote auf. Wenn eine Wohnung sich rechnet und du bei der Besichtigung feststellst, dass die Mikrolage nicht zu deiner Zielgruppe passt, überlege vielleicht, ob du die Wohnung nicht gut an eine andere Zielgruppe vermarkten könntest.

Wenn du ein bisschen Hilfe bei der Lagebewertung haben möchtest, schaue dir auch das Immoprentice Lagencheck Excel zur Immobilien Bewertung an.

Wie hilfreich war dieser Beitrag?

Klicke auf die Sterne um zu bewerten!

Durchschnittliche Bewertung 3.4 / 5. Anzahl Bewertungen: 5

Bisher keine Bewertungen! Sei der Erste, der diesen Beitrag bewertet.

Es tut mir leid, dass der Beitrag für dich nicht hilfreich war!

Wie kann ich diesen Beitrag verbessern? Was hast du gesucht und nicht gefunden?

4 Gedanken zu „Worauf muss ich bei der Mikrolage achten?

  1. Vielen Dank für die hilfreichen Tipps zur Mikrolage. Mich würde beim Thema Standort interessieren, welche spezifischen Anzeichen deiner Meinung nach darauf hindeuten könnten, dass ein Stadtteil im Begriff ist, aufgewertet zu werden?

    1. Hallo Claudia,

      danke für deine Frage und dein Lob!

      Die Anzeichen für eine Aufwertung können sehr vielfältig sein. Einige Klassiker sind Neubauten, Renovierungen bestehender Gebäude, zunehmendes Interesse von Investoren, und eine Verbesserung der lokalen Geschäftsinfrastruktur. Ein weiterer guter Indikator ist die Zunahme von Cafés, Boutiquen und anderen Einzelhandelsgeschäften, die eine höhere Kaufkraft in der Gegend signalisieren.

      Willst du schon früher dabei sein, musst du oft genau hinsehen und ein gewisses Risiko eingehen. Oft kann bei Stadtvierteln, die eigentlich sehr gut liegen, aber bisher “unbeliebt” waren, eine Aufwertung starten, sobald es eine kritische Masse gibt. Die klassischen Studenten, die sich im “Schmuddelviertel”, in der Nähe der Innenstadt günstigen Wohnraum suchen, aber dann doch ein bisschen Geld haben, das sie in Cafés und Co. ausgeben können und wollen.

      Beste Grüße
      Oliver

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert