Welche Faktoren beeinflussen den Wert einer Immobilie?

Dieser Beitrag wurde zuletzt am 3. Juni 2023 aktualisiert.

Der Wert einer Immobilie wird primär, wie jedes Wirtschaftsgut, vom Angebot und der Nachfrage bestimmt. Da Immobilien aber immer etwas sehr Individuelles sind, gibt es sehr viele Faktoren, die sich auf die Nachfrage nach einer bestimmten Immobilie auswirken und somit ihren Preis beeinflussen. Alle Einflussfaktoren in einem Satz zusammenzufassen ist schwer, aber lass‘ es mich wenigstens für die wichtigsten versuchen:

Die wichtigsten Faktoren, die den Preis einer Immobilie beeinflussen, sind die Lage, der Zustand und die aktuelle Mietsituation der Immobilie. Hat die Immobilie ungewöhnliche Besonderheiten wie zum Beispiel, dass es eine Erbbau-Immobilie ist, oder man auf dem Grundstück noch Ausbaupotenzial für zusätzliche Gebäude hat, hat auch das einen großen Einfluss auf den erzielbaren Preis einer Immobilie.

Schauen wir uns nun aber die Liste der wichtigsten Einflussfaktoren etwas genauer an.

Die Lage

Einer der wichtigsten Faktoren, der den Wert einer Immobilie beeinflusst, ist ihre Lage.

Immobilien in attraktiven Lagen, wie zentral gelegenen Stadtteilen oder in der Nähe von Schulen, Geschäften und öffentlichen Verkehrsmitteln, sind in der Regel wertvoller als solche in weniger attraktiven Gebieten.

Auch die Nähe zu Freizeiteinrichtungen, wie Parks, Golfplätzen oder Seen, kann den Wert einer Immobilie erhöhen.

Die Lagebewertung einer Immobilie ist übrigens nichts Statisches, sondern sie kann sich mit der Zeit ändern und von regionalen und lokalen Trends beeinflusst werden.

Zum Beispiel könnte eine Immobilie in einer Gegend, die im Begriff ist, sich zu entwickeln oder zu gentrifizieren, wertvoller werden, während eine Immobilie in einer Gegend, die wirtschaftlich schwierig ist oder an Attraktivität verliert, weniger wert sein könnte.

Wenn du mehr über die Lage, und wie sie den Wert einer Immobilie beeinflusst, erfahren möchtest, empfehle ich dir auch die Artikel „Worauf muss ich bei der Mikrolage achten?“ und „Warum ist eine Standortanalyse vor einer Immobilieninvestition wichtig und worauf musst du dabei achten?“ hier auf dem Blog zu lesen.

In diesen Artikeln gehe ich dediziert darauf ein, wie die Lage den Wert einer Immobilie beeinflusst und woran du eine gute Lage erkennst.

Ein paar wichtige Auszüge aus den Artikeln, insb. zum Thema Mikrolage, findest du auch im folgenden Kurzvideo.

In diesen Artikel findest du viele weitere Informationen und Tools, wie du die Makrolage als auch die Mikrolage von Immobilien bewerten kannst.

Hinweis: Wenn du Unterstützung bei der Lagebewertung deiner Immobilie brauchst, schaue dir gerne auch einmal das Immoprentice Lagebewertung Excel an, das dich bei der Bewertung der Lage deiner Immobilie unterstützt.

Der Zustand der Immobilie

Ein weiterer wichtiger Faktor, der den Wert einer Immobilie beeinflusst, ist ihr aktueller Zustand.

Eine gut gepflegte und gepflegte Immobilie wird in der Regel einen höheren Wert haben als eine, die Renovierungsbedarf hat.

Kaufst du eine Immobilie mit einem hohen Renovierungsbedarf, solltest du daher prüfen, wie hoch die Renovierungskosten sein werden und deinen Kaufpreis entsprechend anpassen.

So wird es auch jeder andere Käufer machen, da der Käufer die Immobilie ja erst wieder auf einen aktuellen Stand heben muss, bevor er sie wieder am Markt platzieren kann.

Ähnlich verhält es sich mit dem Alter der Immobilie.

Ältere Immobilien sind in der Regel weniger wert als Neubauten, da sie in der Regel höhere Renovierungs- und Wartungskosten verursachen.

Energieeffizienz und Nachhaltigkeit

Ein immer wichtiger werdender Faktor, der den Wert einer Immobilie beeinflusst, ist die Energieeffizienz.

Gerade durch die stark gestiegenen Energiepreise in den letzten Jahren legen viele Menschen beim Kauf einer Immobilie großen Wert auf einen geringen Energieverbrauch.

Das gilt nicht nur für Eigennutzer, sondern auch für Kapitalanleger, da du als Vermieter zukünftig, abhängig von der Energieeffizienz des Gebäudes, einen Teil der CO₂-Steuer selbst tragen musst und nicht mehr auf den Mieter umlegen kannst.

Ein Gebäude, das energieeffizient ist und wenig CO₂ ausstößt, wird daher in der Regel auch einen höheren Preis erzielen als ein Gebäude, das viel Energie verbraucht.

Eine Investition in energieeffiziente Technologien wie Solaranlagen, Heizungssysteme für erneuerbare Energien oder eine hochwertige Wärmedämmung können daher den Wert deiner Immobilie durchaus steigern.

Die aktuelle Mietsituation

So hart es auch klingt, aber wegen der gesetzlichen Regelungen zum Thema Miete hat in Deutschland auch die aktuelle Mietsituation einen extrem großen Einfluss auf den Wert einer Immobilie.

Am wertvollsten ist eine Immobilie (zumindest an einem guten Standort) eigentlich immer, wenn sie leer steht.

Steht eine Immobilie leer, hat der Käufer die maximale Flexibilität, was er mit der Immobilie machen kann. Von selbst nutzen bis Neuvermietung ist alles möglich.

Ist eine Immobilie aktuell vermietet, ist die Immobilie meistens nur für Kapitalanleger und Investoren interessant, die die Immobilie gar nicht selbst bewohnen wollen.

Ist eine Immobilie vermietet, so hat die aktuelle Miethöhe und das aktuelle Mietverhältnis ebenfalls noch einen sehr großen Einfluss auf den Wert der Immobilie.

Ist die Immobilie zu einem marktüblichen Mietzins vermietet und der Mieter unproblematisch? Dann ist der Wertabschlag nur sehr gering.

Ist der Mieter aber schon seit 20 Jahren in der Wohnung und die Miete wurde nie angepasst, sinkt die Immobilie deutlich im Wert, da ein eventueller Käufer auf Jahre die Miete nicht auf ein marktübliches Niveau entwickeln können wird.

Diese „entgangene Miete“ gegenüber einer marktüblich vermieteten Wohnung muss man beim Kauf im Kaufpreis — und damit im Wert der Immobilie — berücksichtigen.

Eine schlecht vermietete Wohnung, ohne Aussicht auf schnelle Besserung, hat somit einen deutlich geringeren Wert.

Besondere Merkmale des Grundstücks

Auch besondere Merkmale des Grundstücks (wie Größe oder Topografie) können den Wert einer Immobilie beeinflussen.

Hat das Grundstück ein Alleinstellungsmerkmal? Gibt es einen besonders gut gepflegten Baumbestand?

Oder ist das Grundstück besonders groß und bietet sogar die Möglichkeit der Nachverdichtung?

Kannst du einen zweiten Baukörper auf dem Grundstück errichten, kann diese Ausbaureserve einen extrem großen Wertgewinn bedeuten, einfach, weil das Grundstück große Potenziale hat.

Grunddienstbarkeiten: Ein oft übersehener Faktor

Direkt im Zusammenhang mit den besonderen Merkmalen des Grundstücks sollten wir uns auch ein Thema ansehen, das oft übersehen wird, aber einen erheblichen Einfluss auf den Wert Ihrer Immobilie haben kann: Grunddienstbarkeiten.

Grunddienstbarkeiten sind Rechte, die mit deinem Grundstück verbunden sind und die Nutzung einschränken können.

Ein Wegerecht zum Beispiel, das anderen den Zugang zu einem Teil deines Grundstücks erlaubt, kann den Wert deiner Immobilie mindern, weil du über diese Fläche nicht frei verfügen kannst.

Hat dein Nachbar ein Wegerecht an deinem Grundstück, kannst du zum Beispiel die Zufahrt zu seinem Grundstück nicht verbauen, auch wenn dir das Land gehört.

Als Vermieter oder privater Immobilieninvestor solltest du daher alle bestehenden Grunddienstbarkeiten zu kennen, um ihren Einfluss auf den Wert deiner Immobilie zu verstehen.

Eventuelle Grunddienstbarkeiten, die auf deinem Grundstück lasten, findest du im Grundbuch in Abteilung II.

Der Verkaufszeitpunkt

Immobilien unterlegen wie alle anderen Investitionsgüter den Gesetzen von Angebot und Nachfrage.

Der Wert einer Immobilie ist somit keine starre Größe, sondern hängt von der gesamtwirtschaftlichen Lage zum Verkaufszeitpunkt ab.

Dies kann man seit Anfang 2021 sehr gut sehen, wo die Preise von Immobilien auf einmal stark nachgegeben haben.

Ein wichtiger Grund für den Rückgang bei den Preisen war hier das veränderte Zinsumfeld.

Steigen die Zinsen, sinkt der Wert einer Immobilie für den Investor, da seine Kosten für die Investition (die Zinsen) zwar steigen, aber die Erträge der Immobilie (die Miete) weiterhin gleich bleiben.

Der Wert der Immobilie sinkt also, wenn die Erträge der Immobilie nicht im gleichen Maße wie die Kosten steigen.

Ähnliches konnte man von 2015 bis 2020 sehen, als die Immobilienpreise aufgrund der Geldmengenauswertung und der niedrigen Zinsen jedes Jahr im Wert gestiegen sind.

Da das Thema Zinsen und Immobilienbewertungen an dieser Stelle den Rahmen sprengen würde, möchte ich dir an dieser Stelle nur die beiden weiterführen Artikel „Welchen Einfluss haben die Zinsen auf die Kaufpreise von Immobilien?“ und „Sind Immobilien ein guter Schutz gegen Inflation?“ hier auf dem Blog empfehlen.

Fazit

Es gibt viele Faktoren, die den Wert einer Immobilie beeinflussen. Dazu gehören unter anderem die Lage, der Zustand des Gebäudes, das Alter des Gebäudes, die Mieteinnahmen und besondere Merkmale des Grundstücks bzw. der Immobilie, wie zum Beispiel ein Erbbau, ein Nießbrauchrecht, oder zusätzliche Ausbaupotenziale.

Hier findest du noch einmal die wichtigsten Faktoren für den Wert einer Immobilie in der Übersicht:

Um den Wert von Immobilien zu berechnen, gibt es viele Möglichkeiten.

Gerade wenn es um vermietete Immobilien geht, ist das Ertragswertverfahren eine gute und standardisierte Methode, um den Wert solcher Immobilien zu berechnen.

Schaue dir einmal das folgende Video oder den kostenlosen Ertragswertverfahren Online-Rechner hier auf der Seite an, wenn du mehr zu dem Thema erfahren möchtest.

Wenn du nach einem Beispiel zur Wertermittlung nach dem Ertragswertverfahren suchst, ist sicherlich auch dieser Artikel mit einer Beispielrechnung für das Ertragswertverfahren was für dich.