Die 7 wichtigsten Tools für Immobilien-Investoren

Dieser Beitrag wurde zuletzt am 13. Oktober 2024 aktualisiert.

Gute Immobilien zu finden, ist gerade in der heutigen Zeit schwer. In diesem Artikel möchte ich dir daher sieben aus meiner Sicht extrem hilfreiche und wertvolle Tools für Immobilien-Investoren vorstellen, um deinen Alltag als Immobilieninvestor einfacher zu gestalten.

An wen richten sich die Tools in diesem Artikel?

Die Tools, die ich in diesem Artikel zusammengestellt habe, richten sich vor allem an angehende Immobilien-Investoren, die gerade dabei sind ihre ersten Immobilien als Kapitalanlage zu kaufen. Du findest vor allem Tools, die dir bei der Suche nach Immobilien und bei der Bewertung von Immobilien helfen sollen.

So, nun aber genug der Vorrede, lass‘ uns starten!

Tool 1: Meta-Suchmaschine für gute Immobilien-Angebote (Desk.immo)

Du weißt schon genau, wo und was du suchst? Du hast schon eine genaue Vorstellung vom Quadratmeterpreis, den du bereit bist zu zahlen?

Dann solltest du dir die Meta-Suchmaschine Desk.immo ansehen!

Mit dieser Suchmaschine kannst du nicht nur verschiedene Portale nach den besten Angeboten durchsuchen, sondern du kannst vor allem viel genauere Kriterien festlegen als bei den großen Portalen.

Während du bei ImmobilienScout24 z.B. nur nach dem maximalen Kaufpreis oder der Mindest-Wohnungsgröße filtern kannst, kannst du bei Desk.immo einen Suchagenten schalten, der dir nur Immobilien liefert, die unter einem bestimmten maximalen Quadratmeter-Kaufpreis liegen.

In der Suchmaske kannst du sogar direkt Immobilien rausfiltern, die unterhalb einer von dir definierten Mindest-Rendite liegen.

Hinweis: Persönlich nutze ich das Feature zur Mindest-Rendite nicht, da ich das Gefühl habe, dass die berechneten Renditen, zumindest für München, zu pessimistisch gerechnet sind. Probiere das Feature aber für deinen Standort aus, vielleicht passen die Zahlen bei dir besser!

Insbesondere durch diese erweiterten Suchfunktionen kannst du dir bei deiner täglichen Immobilien-Suche viel Zeit sparen, da du viel zielgerichteterer Angebote bekommst und somit weniger Immobilie ansehen musst.

Und das beste: Wenn du dich über den Referral Link aus diesem Beitrag anmeldest, kannst du die Plattform, statt wie normal 15 Tage, für 30 Tage kostenlos testen!

Tool 2: Immobilienscout24.de

Er hat mir doch gerade Desk.immo als Meta-Immobilien-Suchmaschine vorgestellt, warum führt er dann noch Immobilienscout24 als Tool für Immobilien-Investoren auf?

Weil du Immobilienscout24 super zur Konkurrenz-Analyse verwenden kannst!

Als Immobilieninvestor willst du deine Wohnung zu einem guten Preis vermieten.

Damit du Mieter für deine Wohnung findest, musst mit deiner Wohnung und deinem Preis besser als andere Vermieter in deiner Stadt sein.

Und genau hier kommt die Suchfunktion von Immobilienscout24 ins Spiel!

Versetze dich in deinen Zielmieter und suche nach Mietwohnungen.

Was für Angebote findest du? Wie teuer sind die Wohnungen? Sind sie modernisiert?

Diese Angebote werden später deine Konkurrenz sein!

Lege dir einen Suchagenten an, um zu schauen, was für Angebote so hereinkommen. Lies‘ dir auch einige der aktuellen Inserate durch. So entwickelst du schnell ein sehr gutes Gefühl für den Markt.

Markiere dir, wann du eine Wohnung zum ersten Mal gesehen hast, und schaue später, wie lange es gedauert hat, bis die Anzeige deaktiviert wurde. So siehst du, wie lange ein Angebot für einen bestimmten Preis im Schnitt online steht.

Sind zum Beispiel Wohnungen für 7€/qm innerhalb einer Woche weg, kannst du dir sehr sicher sein, dass auch du deine Wohnung für diesen Preis vermieten können wirst.

Wenn du strukturiert suchst, kannst du die Suche bei ImmobilienScout24 auch extrem gut dafür verwenden, um ein Gefühl für den möglichen Mietpreis in deiner Region zu bekommen.

Nehmen wir an, du hast eine 75qm Wohnung mit 3 Zimmern, bei der du den möglichen Mietpreis ermitteln möchtest. Suche im Portal also nach 3-Zimmer-Wohnungen mit 70-80qm Wohnfläche.

Zum Zeitpunkt der Suche gab es in München 139 Dreizimmer-Wohnungen mit 70-80qm.

Welche Wohnungen sind günstiger als meine?

Statt aber einfach alle Angebote anzuzeigen, gibst du nun im Feld Maximalmietpreis einen Mietpreis ein, den du testen möchtest.

Sagen wir, du möchtest die Wohnung für 1000€ Nettokaltmiete vermieten. Ist dieser Preis realistisch?

Lass’ es uns testen und schauen, wie viele Mietwohnungen es für unter 1000€ am Markt gibt:

Von den 139 3-Zimmer-Wohnungen zwischen 70 und 80qm wird nur eine einzige für weniger als 1000€ pro Monat vermietet.

Bei einer Miete von 1000€ / Monat rennen dir die Interessenten also vermutlich die Bude ein, weil keiner Wohnraum so günstig anbietet wie du!

Welche Wohnungen sind teurer als meine?

Anders herum können wir es auch machen. Geben wir zum Beispiel eine Mindestmiete von 1500€, so sehen wir 75 Angebote.

Hier wird die Luft schon dünner. Aber knapp die Hälfte der Vergleichswohnungen wird für über 1500€ / Monat vermietet. Würdest auch du 1500€ / Monat für deine Wohnung aufrufen wollen, wäre dies deine Konkurrenz.

Frage dich ehrlich: Ist deine Wohnung besser als die Angebote, die du siehst? Falls nein: Warum sollte ein Mieter dein Angebot annehmen? Vergiss auch nicht, die Lage der Wohnung mit in deine Betrachtung einfließen zu lassen.

Sind alle 75 anderen Wohnungen in der Innenstadt und deine Wohnung ist am Rand der Stadt, wirst du dich mit einem Preis von 1500€ gegen deine 75 Konkurrenten nicht durchsetzen können!

Wenn du mehr zum Thema Lagebewertung erfahren möchtest, und lernen möchtest, wie du schnell und strukturiert die Lage deiner Wohnung bewerten kannst. Schaue dir auch das Immoprentice Lagechek-Excel und meinen Artikel „Worauf muss ich bei der Mikrolage achten?“ an.

Dieses Spiel kannst du mit beliebigen Werten wiederholen, um ein sehr genaues Gefühl für den Markt und eine Konkurrenz zu bekommen.

Hinweis: In größeren Städten kannst du diese Technik auch nutzen, um die Miete und die Konkurrenzsituation innerhalb eines bestimmten Stadtteils zu ermitteln.

Tool 3: Homeday Preisatlas

Du hast noch gar keine Vorstellung, wie viel Immobilien in einer bestimmten Stadt kosten, oder für wie viel Euro du eine Wohnung in einer bestimmten Stadt vermieten kannst?

Dann schaue dir den Homeday Preisatlas an!

Der Homeday Preisatlas ist ein tolles, kostenloses Tool, mit dem du den durchschnittlichen Kaufpreis und die durchschnittliche Marktmiete von Immobilien bis auf Wohnblock-Ebene genau siehst.

Du kannst ihn somit nutzen, um für eine gesamte Stadt einen schnellen Überblick zu erhalten, aber auch um die Mikrolage einer bestimmten Wohnung besser zu verstehen.

Gib‘ auf der Webseite einfach eine Adresse ein, und du bekommst den durchschnittlichen Preis für diesen Wohnblock angezeigt.

Für mich war dieses Tool, gerade am Anfang, extrem hilfreich um ein Gefühl für „meinen“ Markt zu bekommen.

Tool 4: Wohnlagenkarte.de

Im Artikel „Worauf muss ich bei der Mikrolage achten?“ hast du schon gelernt, wie du händisch die Mikrolage deiner Wohnung bewerten kannst.

Hast du ein konkretes Objekt, solltest du diese Bewertung auch auf jeden Fall selbst durchführen. Gerade wenn du dich in einer Stadt jedoch noch nicht auskennst, kannst du auch das Tool wohnlagenkarte.de verwenden, um ein erstes Gefühl für verschiedene Lagen in einer Stadt zu bekommen.

Gib’ auf der Webseite einfach eine Adresse ein, und du bekommst eine Einschätzung, wie gut die Wohnlage hier ist.

Die Webseite gibt die Wohnlage in einer Skala von 1 bis 5 an, wobei „1“ eine sehr einfache Wohnlage, und „5“ die beste Wohnlage ist.

Persönlich würde ich an meinem Zielmarkt einige Lagen anders einschätzen, aber die grobe Richtung der Einschätzung stimmt auf jeden Fall! Und die Geschwindigkeit ist nicht zu schlagen!

Hier als Beispiel ein Screenshot von der Webseite von der Münchner Innenstadt.

Hinweis: Inzwischen ist das Tool leider nicht mehr komplett offen im Internet zugänglich, aber man kann sich weiterhin über eine E-Mail-Anfrage einen Account erstellen lassen.

Tool 5: Bodenrichtwerte ermitteln

Wenn du eine Immobilie bewerten willst, musst du immer zwei Dinge bewerten: Den Wert der Immobilie selbst und den Wert des Grund und Boden, den du mit der Immobilie kaufst.

Den Bodenwert brauchst du vor allem für zwei Dinge:

1. Um den Wert für die Abschreibung einer Immobilie richtig zu ermitteln. (Mehr zum Thema Abschreibung findest du im Artikel „Was muss ich bei einer vermieteten Immobilie zur Abschreibung (AfA) wissen?„)
2. Um den Verkehrswert einer Immobilie nach dem Ertragswertverfahren zu ermitteln.

Und das beste: In vielen Bundesländern kannst du den Bodenrichtwert kostenlos abrufen. Google einfach nach „BORIS + Bundesland“ und du kommst auf die richtige Seite für dein jeweiliges Bundesland.

In der Rubrik „Bodenrichtwerte“ hier im Blog habe ich anhand von Berlin und Brandenburg zwei Artikel mit Beispielen und anschaulichen Videos wie du diese Bodenrichtwert-Plattformen verwendest. Schaue dir gerne auch die Videos an. Hast du eine Plattform verstanden, verstehst du alle!

Hinweis: Die Bodenrichtwert-Plattformen sind zwar in vielen Bundesländern kostenlos, aber leider nicht in allen. In Bayern musst du dich zum Beispiel anmelden und extra zahlen.

Hinweis: Falls du eine Erbpacht-Immobilie kaufst, ist der Wert des Grund und Boden natürlich uninteressant, da du diesen nicht mit erwirbst. Wenn du mehr über Erbpacht-Immobilien erfahren möchtest und wissen möchtest, warum ich selbst keine Erbpacht Immobilien kaufe, lies’ dir gerne auch meinen Artikel „Was bedeutet Erbbaurecht für mich als Investor?“ durch.

Tool 6: Wegweiser Kommune

Du willst dich richtig tief in einen Standort eingraben und diesen Standort super gut verstehen?

Dann ist die Webseite Wegweiser-Kommune.de etwas für dich!

Auf dieser Webseite kannst du für eine Kommune super viele Daten abrufen. Von der Bevölkerungsentwicklung über Prognosen zum demografischen Wandel oder den Finanzen und der sozialen Lage kannst du zu einer Region alles an Zahlenmaterial und Statistiken herausfinden.

Lass’ uns ein paar Screenshots und statistische Daten von München ansehen:

Zwischen 2011 und 2018 ist die Bevölkerung in München um 7,8% gewachsen. Das ist erst einmal gut. Ich möchte meine Immobilien jedoch noch viele Jahre halten und vermieten. Viel wichtiger ist für mich daher, wie es in der Zukunft aussieht. Schauen wir uns also die Bevölkerungsprognose für 2030 an:

Bis 2030 wird ein weiteres Bevölkerungswachstum in München von 14,1% vorhergesagt. Aus diesen Daten kannst du ablesen, dass München als Standort auch in Zukunft weiter wachsen wird, und es auch in Zukunft immer mehr Menschen geben wird, die in München eine Wohnung suchen werden.

Rein von den Zahlen her, kannst du dir in München daher recht sicher sein, dass du auch in 30 Jahren deine Wohnung noch gut vermieten können wirst.

Wir können auf der Seite aber auch verschiedene Städte miteinander vergleichen. Schauen wir uns z.B. einmal die Bevölkerungsprognose von München, Berlin und Essen bis 2030 an:

Während sowohl München als auch Berlin bis 2025 bzw. 2030 wachsen, sagen die Daten der statistischen Ämter der Länder für Essen einen Bevölkerungsrückgang von knapp 4% bis 2030 voraus.

Was bedeuten sinkende Einwohnerzahlen für mich als Immobilien-Investor?

Für dich als Immobilien-Investor bedeutet das, dass es daher riskanter ist in Essen eine Immobilie zu kaufen und zu vermieten als in München oder Berlin, da die Anzahl der Personen die an deiner Ware (Wohnimmobilie in Essen) interessiert sind bis 2030 konstant zurückgehen wird. Dies heißt nicht, dass du deine Wohnung in Essen in 2030 nicht mehr vermieten kannst, aber es heißt, dass es weniger Nachfrage nach Wohnimmobilien geben wird, und es mehr Konkurrenz (freie Wohnungen) auf dem Markt geben wird.

Aus genau diesem Grund, dass Essen als Standort weniger Zukunftssicher ist als München oder Berlin, bekommst du in Essen auch höhere Renditen als in Berlin oder München. Für mehr zum Thema Rendite vs. Risiko, schau‘ dir gerne auch den Artikel „Was ist eine gute Rendite bei Immobilien?“ an.

Neben Bevölkerungsprognosen kannst du noch alle weiteren Daten, damit du als Investor einen Standort bewerten kannst, abrufen. Von der Kaufkraft pro Haushalt, über die empfangenen sozialen Leistungen pro Einwohner, den Arbeitslosenanteil bis hin zur Akademikerquote kannst du dort alles finden, was das Statistiker-Herz begehrt, um dich richtig tief in einen Standort einzugraben! Probiere die Seite unbedingt aus!

P.S.: Wenn du mehr zum Thema „Wie finde ich einen guten Standort für Immobilien Investitionen“ lernen willst, schaue dir das untenstehende Video an, oder wirf‘ einen Blick in den Artikel „Wie finde ich einen guten Standort für meine Immobilien Investition?“ hier auf immoprentice.

Wenn du Interesse an meiner persönlichen Sichtweise darauf hast, ob du in A-Lagen oder besser in C und D Lagen investieren solltest und worauf du insbesondere bei D Lagen achten musst, schau‘ dir unbedingt auch den Artikel „Sollte ich in C oder D Lagen investieren?“ hier auf dem Blog an.

Tool 7: Immoprentice Tools

Neben all diesen externen Webseiten und Tool findest du natürlich auch hier, auf immoprentice.de, viele verschiedene Tools um dir das Investoren-Leben zu vereinfachen.

Schaue daher unbedingt einmal im „Tools“ Bereich hier auf immoprentice vorbei.

Dort findest du verschiedene Online-Rechner, wie einen Online-Rechner, um schnell und einfach die Netto-Mietrendite einer Wohnung zu ermitteln.

Wenn du verschiedene Standorte anhand ihrer Rendite und demografischen Faktoren vergleichen möchtest, schaue dir unbedingt auch den Immoprentice Immobilien Atlas an!

Mit diesem Standort-Analyse-Tool kannst du schnell und einfach alle wichtige Daten, wie die Bevölkerungsprognose oder die Netto-Mietrendite, aller deutschen Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern vergleichen.

Fazit

Tools und Hilfsmittel können dir das Leben als Immobilien-Investor sehr viel einfacher machen. Ich hoffe, die Tools in diesem Artikel sind hilfreich für dich und können dir dabei helfen, einfacher und schneller gute Immobilien zu finden.

Kanntest du die Tools in diesem Artikel schon? Nutzt du vielleicht sogar einige andere Tools, die in dieser Liste nicht auftauchen, die aber extrem hilfreich sind? Schreib‘ sie mir in die Kommentare und ich schaue sie mir an. Wenn die Tools gut sind, kann ich sie auch in diese Liste aufnehmen!

Teile diesen Artikel gerne auch mit deinen Freunden und Bekannten, wenn du denkst, dass einige der Tools hilfreich für sie sein könnten!