Immobilien-Inserat bewerten: Schritt-für-Schritt an einem konkreten Beispiel (Teil 1)

Dieser Beitrag wurde zuletzt am 21. September 2023 aktualisiert.

Willst du eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen und fragst dich, wie du strukturiert das Immobilien-Inserat bewerten kannst? Dann möchte ich dir mit diesem Artikel helfen, in dem ich mit dir, anhand eines Beispiel-Exposés eine Wohnung von Anfang bis Ende bewerte und mit dir so die Frage kläre “Wie analysiere und bewerte ich ein Immobilieninserat?”.

Viele meiner Leser wünschen sich ein “Hands-On” Training bei ihrer Suche nach der richtigen Immobilie zur Kapitalanlage. In diesem Artikel möchte ich dir daher Schritt für Schritt, anhand eines echten Inserates, zeigen, wie ich die Bewertung für ein Immobilien-Inserat angehe. Vielleicht kannst du einige der Schritte ja für dich und deine Suche nach Kapitalanlage-Immobilien übernehmen.

Schritt 1: Das Exposé

In diesem Artikel schauen wir uns das folgende Exposé (im Archiv) auf ImmobilienScout24 an:

Wenn du selbst noch nicht sicher bist in welcher Stadt du investieren möchtest, schaue dir den Artikel “Wie finde ich einen guten Standort für meine Immobilien Investition?” hier auf Immoprentice an, um zu lernen worauf du bei der Standortauswahl für deine Immobilien-Investitionen achten solltest.

Im ersten Schritt prüfe ich, wie viel die Wohnung kostet, wie groß die Wohnung ist, und ob es irgendwelche Sonderfaktoren, wie zum Beispiel ein Erbbaurecht, gibt, die sich auf den Wert der Wohnung auswirken.

Im Falle des obigen Exposés handelt es sich um eine 60qm Wohnung mit 2 Zimmern für 398.000€ am Stadtrand von München. Der Verkäufer möchte also 6633€ pro Quadratmeter.

Im Anzeigentext Text steht nichts von Erbbau. Vermutlich handelt es sich also um eine normale Wohnung. Hervorzuheben ist, dass die Wohnung eine große Dachterrasse hat, was in der Regel ein sehr gutes Alleinstellungsmerkmal ist.

Aus dem Exposé sehen wir auch, dass die Wohnung aktuell für eine Nettokaltmiete von 857€ pro Monat vermietet ist.

Schritt 2: Vergleich mit den durchschnittlichen Kaufpreisen

Wie teuer ist die Wohnung im Vergleich zu anderen Wohnungen in derselben Lage? Der Homeday Preisatlas liefert die Antwort! Schauen wir uns die durchschnittlichen Kaufpreise für Eigentumswohnungen in 80689 München an, sehen wir, dass der durchschnittliche Kaufpreis nur bei 6150€ pro Quadratmeter liegt.

Die Wohnung aus diesem Inserat ist also schon einmal teurer als der Durchschnitt!

Schritt 3: Welche Miete können wir erzielen?

Wir wissen nun wie teuer die Wohnung ist. Aber wie viel Mieteinnahmen können wir mit der Wohnung generieren? Auch hier nutze ich wieder den Homeday Preisatlas.

Scheinbar liegt die Durchschnittsmiete in dieser Gegend von München aktuell (2020) bei 14,6€/qm. Wenn die Wohnung leer wäre und wir sie neu vermieten würden, würden wir vermutlich um die 14,6€/qm * 60qm = 876€ monatliche Mieteinnahmen generieren. Die Wohnung ist aktuell also schon zu marktüblichen Konditionen vermietet.

Das ist wichtig, weil es bedeutet, dass wir *kein* zukünftiges Mietsteigerungspotenzial haben, sondern dass wir schon eine marktübliche Miete haben.

Schritt 4: Wie hoch ist die Bruttomietrendite?

Nun kommt der Schritt, an dem ich die IST- und die SOLL-Bruttomietrendite berechne. Da dieses Objekt schon zu einem marktüblichen Preis vermietet ist, werden entspricht der IST-Stand bereits dem Zielzustand. Es reicht daher nur die IST-Mietrendite zu berechnen.

Hierzu kannst du den Immoprentice 5 Sekunden Brutto Mietrendite-Rechner verwenden.

Geben wir die Werte in das Tool ein, erhalten wir eine Brutto-Mietrendite von 2.58%. Für eine Immobilie als Kapitalanlage viel zu wenig! Würden wir eine Bruttorendite von wenigstens 4% erreichen wollen, dürften wir maximal 257.100€ zahlen. Eine Preisreduktion um 35%! So weit wirst du in München den Kaufpreis nicht drücken können.

Bei einem normalen Inserat würde ich an dieser Stelle der Analyse aufhören und mich nicht weiter mit dem Angebot beschäftigen. Im Sinne dieses Artikels machen wir aber trotzdem mit der Analyse dieses Angebots weiter und gehen davon aus, dass die Wohnung für nur 300.000€ inseriert gewesen wäre und sich eventuell lohnen könnte.

Wenn du mehr zum Thema “Wert einer Immobilie ermitteln” erfahren möchtest, empfehle ich dir auch meinen Artikel “Wie kann ich den Wert einer Immobilie berechnen?” hier auf Immoprentice. Dort zeige ich dir vier verschiedene Methoden, um den “fairen Wert” einer Immobilie zu ermitteln.

Schritt 5: Wie ist der Zustand der Wohnung?

Im nächsten Schritt schaue ich mir die Fotos der Wohnung an, um zu sehen, in welchem Zustand die Wohnung ist. Hierbei geht es darum, ein Gefühl für die Wohnung zu bekommen. Ist die Wohnung dunkel? Ist die Wohnung abgewohnt oder ist alles neu und glänzend? Wie ist der Zustand des Bades? Ist es aus den 80er Jahren oder kann man es noch ein paar Jahre so vermieten?

Oft siehst du auf den Fotos wenig, mache aus diesem Punkt also keine Wissenschaft. Es geht wirklich nur darum, ein grobes Gefühl zu entwickeln.

Bei diesem Inserat gibt es leider keine Innenfotos. Dieser Punkt entfällt daher.

Schritt 6: Wie ist die Lage?

Eine Wohnung ist immer mit einem bestimmten Ort verbunden. Im nächsten Schritt bei der Bewertung des Immobilien-Inserates versuche ich daher mehr über die Mikrolage der Wohnung herauszufinden. Hierzu verwende ich das Tool wohnlagenkarte.de.

Je nachdem wo genau die Wohnung genau liegt, spuckt das Tool einen Wert zwischen 1.3 und 1.8 auf einer Skala von 1 bis 5. Wir kaufen hier also höchstwahrscheinlich nicht in einem angesagten In-Viertel in der Innenstadt.

Diese Erkenntnis ist im nächsten Schritt wichtig, wenn wir uns mit der Frage beschäftigen, wer unser Zielmieter für diese Wohnung wäre.

Schritt 7: Wie ist die Mikrolage?

Bisher haben wir nur mit Durchschnittsdaten aus dem Internet gearbeitet. In diesem Schritt fahren wir jetzt zum ersten Mal eigene Analysen. In Schritt 6 haben wir gesehen, dass die Wohnlage zwischen 1.3 und 1.8 Punkten von wohnlagenkarte.de bekommt. Aber was bedeutet das konkret?

Hierzu müssen wir erst einmal die genaue Lage der Immobilie in Erfahrung bringen. Da ich die Umgebung kenne, weiß ich ungefähr wo diese Wohnung liegt und habe die ungefähre Lage auf der Karte unten eingezeichnet. Ab diesem Schritt brauchst du in deinem Fall das detaillierte Exposé des Maklers zur Wohnung, um die genaue Adresse der Wohnung zu ermitteln.

Um die Mikrolage strukturiert zu bewerten, verwende ich gerne das Immoprentice Lagecheck Excel. Mit diesem Tool kannst du eine strukturierte Lagebewertung für deine Immobilien durchführen.

Lass’ uns im nächsten Schritt nun in die einzelnen Bereiche der Mikrolage hineinschauen.

Schritt 7a: (Individualverkehr)

Wir sehen, dass die Wohnung sehr nah zur Autobahn liegt. In der Analyse bedeutet dies zwei Dinge:

1) Wir müssen bei der Besichtigung prüfen, wie laut es in der Wohnung ist und ob man die Autobahn hört, da dies einige Mieter abschrecken könnte
2) Vermutlich ist die Wohnung Pendler mit Auto interessant

Schritt 7b: Öffentlicher Nahverkehr

Schauen wir nun einmal auf den öffentlichen Nahverkehr in der Nähe der Wohnung:

Wir sehen, dass es in der direkten Umgebung nur einen Bus gibt. Es gibt in der Nähe weder eine Straßenbahn noch eine U- oder S-Bahnhaltestelle. Für Menschen, die primär mit dem öffentlichen Nahverkehr fahren ist diese Wohnung vermutlich also weniger interessant.

Schritt 7c: Nahversorgung

Wie sieht es mit den Einkaufsmöglichkeiten aus?

Scheinbar gibt es in der Umgebung zwei Supermärkte, aber beide sind ca. 1km entfernt. Durchaus eine Strecke, die man zu Fuß laufen kann, aber nicht sonderlich bequem, gerade wenn man große Einkäufe hat. Auch hier sprechen wir mit unserer Wohnung vermutlich eher Menschen an, die einen eigenen PKW nutzen.

Schritt 7d: Entfernung zur Universität

Je nach Grundriss kann man eine günstige 60qm Wohnung vielleicht zukünftig gut als WG vermieten? Leider nicht diese Wohnung, da die Universität am anderen Ende der Stadt ist. Studenten fallen als Zielgruppe für diese Wohnung daher zu 90% raus.

Schritt 7e: Grünflächen

Auf der Karte sieht es so aus, als ob in der Nähe viele Grünflächen sind. Bei einer Vor-Ort-Besichtigung gilt es nun herauszufinden, ob Wälder, Spielplätze oder einfach nur Felder sind, um den Naherholungswert der Wohnlage besser einschätzen zu können.

Schritt 7f: Große Arbeitgeber

Schauen wir auf der Karte ein wenig nach Süden, sehen wir, dass die Wohnung in der Nähe des Universitätsklinikums ist. Vielleicht können wir an Mitarbeiter der Uniklinik vermieten?

Schaut man sich die Busverbindungen an, gibt es in 10 Minuten Fußweg Entfernung (nach Osten) eine Busverbindung, die direkt zum Universitätsklinikum führt. Auch hier wäre es besser, wenn die Wohnung 1km weiter östlich läge.

Schritt 8: Zusammenfassung

Wir haben eine Wohnung in Randlage, die vermutlich ruhig ist, wo es aber eine gute Anbindung an Schulen, Kindergärten und Kitas gibt. Leider ist die Wohnung mit 60qm zu klein für eine Familie. Leider ist sie auch zu weit weg von der Uni, Studenten fallen als Mieter daher auch raus. Die Wohnung hat aber eine gute Anbindung an die Autobahn und das Universitätsklinikum ist in der Nähe.

Auch wenn die Wohnung selbst eine schöne Dachterrasse hat, lohnt sich eine Vermarktung im Luxussegment vermutlich nicht, da die Lage um die Wohnung herum nicht sonderlich exklusiv ist. Eine Platzierung der Wohnung im Luxussegment (wie es vielleicht in der Innenstadt möglich wäre) würde daher vermutlich bei diesem Objekt nicht funktionieren.

In Summe handelt es sich hier also vermutlich um eine Brot- und Butter Immobilie im unteren Preissegment für Singles oder Paare, die günstigen Wohnraum suchen. Von der Mikrolage her wäre die Wohnung aber vermutlich deutlich besser vermietbar, wenn sie 1km weiter östlich läge, da dann alle wichtigen Einrichtungen noch einmal 1km näher wären.

Persönlich ist dieses Inserat für mich als Investor aus verschiedenen Gründen nicht interessant:

1) Der Kaufpreis ist gegenüber der erzielbaren Miete viel zu hoch. Die Wohnung rechnet sich für Investoren schlicht und ergreifend nicht. Da die Wohnung bereits zu einem marktüblichen Preis vermietet ist, wird es in den nächsten Jahren auch keine Möglichkeiten geben, die Mieteinnahmen zu steigern.

2) Es fällt mir schwer, einen passenden Mietertyp für diese Wohnung zu definieren. Vermutlich würde ich hier günstigen Brot-und-Butter-Wohnraum für Singles oder Paare anbieten, zahle beim Kaufpreis aber für eine teure und exklusive Dachtrasse, die viele meiner Mietinteressenten vermutlich nicht brauchen bzw. nicht bereit sind zu zahlen.

Fazit

Ich hoffe, dieser Artikel hat dir dabei geholfen zukünftig Immobilien-Inserate schnell und strukturiert zu bewerten. Nimm’ dir jetzt am besten zwei oder drei Inserate vor, und gehe die Schritte in diesem Artikel anhand der Exposés durch.

Diesen Artikel gibt’s auch als 60-Sekunden Kurzvideo auf dem Immoprentice YouTube-Kanal:

Achte bei der Analyse des Immobilien Exposé und der Wohnung auch darauf, deinen Zielmieter und dessen Bedürfnisse im Blick zu behalten. Wir haben gesehen, dass die Umgebung dieser Wohnung zwar interessant für Familien wäre, aber die Wohnung dafür zu klein ist. Es ist daher extrem wichtig, dass du, wenn du eine Immobilie als Kapitalanlage kaufst, auch weißt, an wen du diese Wohnung später vermieten möchtest.

Ich hoffe, dieser Artikel konnte dir zeigen, wie wichtig die Mikrolage einer Wohnung wirklich ist. Bei dieser Wohnung haben wir zum Beispiel gesehen, dass sie für Mieter deutlich attraktiver wäre, wenn sie nur 1km weiter im Osten liegen würde.

Wenn du nach all den Schritten sagst “ja, diese Wohnung ist interessant”, dann greif’ zum Telefon und mache einen Besichtigungstermin für die Wohnung aus!

Wenn du mehr zum Thema “Vermietbarkeit von Immobilien” erfahren möchtest, schaue dir unbedingt auch meine Artikel “Die 9 wichtigsten Eigenschaften für eine Immobilie als Kapitalanlage” und “Worauf muss ich bei der Mikrolage achten?” an. Hast du eine Immobilie gekauft und möchtest wissen wie die Rendite steigern kannst, ist vielleicht der Artikel “Rendite steigern nach dem Kauf: Wie kalkuliere ich Wohnungs-Aufwertungen richtig?” interessant für dich.

Viel Erfolg bei der Suche!