Welche Immobilien eignen sich als Kapitalanlage?

Welche Immobilien eignen sich als Kapitalanlage?

Dieser Beitrag wurde zuletzt am 20. September 2023 aktualisiert.

Es gibt viele verschiedene Arten von Immobilien. Aber welche eignen sich am besten als Kapitalanlage?
Es gibt viele verschiedene Arten von Immobilien. Aber welche eignen sich am besten als Kapitalanlage?

Immobilien sind seit Jahren ein sehr beliebtes Anlageobjekt und viele Menschen wollen in eine Immobilie, zum Beispiel zur Altersvorsorge, investieren. Vermutlich auch du. Aber welche Immobilien eignen sich als Kapitalanlage und was macht eine gute Immobilie zur Kapitalanlage aus?

Als langfristige Kapitalanlage eignen sich, aus meiner Sicht, vor allem Immobilien, die ohne Probleme einfach laufen, mindestens einen neutralen Cashflow haben und an einem zukunftssicheren Standort stehen.

Aber was bedeutet das nun konkret? Genau das schauen wir uns im folgenden an!

Das wichtigste in Kurzform

Hier schon einmal die wichtigsten Punkte aus diesem Artikel als FAQ:

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Welche Faktoren sind bei der Auswahl einer Immobilie zur Kapitalanlage wichtig?
Ein Entscheidender Faktor bei der Auswahl einer Immobilie zur Kapitalanlage ist die Lage. Eine Immobilie in einer guten Lage und in einer prosperierenden Stadt lässt sich in der Regel sehr leicht vermieten (und auch später wieder verkaufen). Neben der Lage sind vor allem auch die laufenden Kosten und natürlich die Rendite wichtige Faktoren für die Auswahl der richtigen Immobilie zur Kapitalanlage.
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Welche Arten von Immobilien eignen sich am besten als Kapitalanlage?
Es gibt verschiedene Arten von Immobilien, die sich für die Kapitalanlage eignen. Eigentumswohnungen sind eine gute Wahl, da sie eine breite Sicht an Interessenten ansprechen. Eine Alternative ist der Kauf eines ganzen Mehrfamilienhauses. Gewerbeimmobilien können auch eine interessante Kapitalanlage sein, haben aber meist größere Risiken als Wohnimmobilien.
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Ab welcher Rendite lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?
Die Rendite, ab der sich eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt, hängt stark von der Lage und den aktuellen Zinsen ab. In Zeiten niedriger Zinsen kann eine Immobilie mit einer geringeren Rendite (wie z.B. 4%) noch ein lohnenswertes Investment sein. Bei steigenden Zinsen muss die Rendite aber entsprechend steigen, damit eine Immobilie sich als Investition lohnt. (was meist heißt, dass die Preise bei hohen Zinsen entsprechend fallen müssen)
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Sind Immobilien als Kapitalanlage heute noch sinnvoll?
Ja, Immobilien können auch heute und trotz der gestiegenen Zinsen eine lohnenswerte Geldanlage sein. Es ist jedoch wichtig, dass du genau nachrechnest und die Immobilie ganz genau kalkulierst, um keine schlechte und unrentable Immobilie zu kaufen.

Wie lassen sich Immobilien als Kapitalanlage nutzen?

Die einfachste Möglichkeit, um mit Immobilien Geld zu verdienen, ist das Konzept der Gans, die goldene Eier legt. Du kaufst dir eine Immobilie und vermietet sie. Ab da produziert die Immobilie monatlich goldene Eier (wirft zeit ihres Lebens Geld für dich ab).
Die einfachste Möglichkeit, um mit Immobilien Geld zu verdienen, ist das Konzept der Gans, die goldene Eier legt. Du kaufst dir eine Immobilie und vermietet sie. Ab da produziert die Immobilie monatlich goldene Eier (wirft zeit ihres Lebens Geld für dich ab).

Es gibt grundsätzlich zwei Möglichkeiten, wie du Immobilien als Kapitalanlage nutzen kannst.

Du kannst eine Immobilie kaufen und vermieten und so einen monatlichen Cashflow erwirtschaften.

Du kannst eine kaputte Immobilie günstig kaufen und sie dann aufwerten.

Der dadurch gehobene Wert ist dann dein Gewinn.

Das ganze nennt sich Fix & Flip und ist Gegenstand von einem anderen Artikel hier auf dem Blog.

Die meisten selbst genutzten Immobilien sind tatsächlich eher ein Konsumgut als eine Kapitalanlage...
Die meisten selbst genutzten Immobilien sind tatsächlich eher ein Konsumgut als eine Kapitalanlage…

Theoretisch kannst du auch eine Immobilie kaufen, selbst darin wohnen und darauf spekulieren, dass die Immobilie stärker im Wert steigt wie die Inflation.

Aber die meisten selbst genutzten Immobilien sind eher ein Konsumgut als eine Kapitalanlage, weswegen wir das in diesem Artikel außen vor lassen.

In diesem Artikel möchte ich mich also vor allem auf die erste Variante “eine Immobilie kaufen und sie dann langfristig vermieten” fokussieren.

Welche Immobilien eignen sich zur Kapitalanlage? (Immobilien-Art)

Der Klassiker unter den Immobilien zur Kapitalanlage: die Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus.

Es gibt verschiedene Arten von Immobilien, die sich für die Kapitalanlage eignen.

Eigentumswohnungen sind eine gute Wahl, da Wohnungen, anders als Gewerbeimmobilien, besonders wenige Besonderheiten haben und eine breite Schicht an Interessenten ansprechen.

Und Eigentumswohnungen haben darüber hinaus ebenfalls den Vorteil, dass du

  1. für relativ wenig Geld einsteigen kannst
  2. du eine Hausverwaltung hast, die sich um viele Dinge professionell kümmert
  3. du andere Eigentümer hast, die darauf achten, dass die Verwaltung keinen kompletten Mist baut und die Immobilie gut verwaltet wird

Eine Alternative zu Eigentumswohnungen ist, dass du gleich ein ganzes Mehrfamilienhaus mit mehreren Wohnungen kaufst und vermietest.

Der Vorteil, wenn du ein ganzes Mehrfamilienhaus kaufst, ist klar: Du musst dich mit niemandem absprechen und kannst deine Pläne frei durchziehen, ohne dass ein anderer Miteigentümer dir reinredet.
Der Vorteil, wenn du ein ganzes Mehrfamilienhaus kaufst, ist klar: Du musst dich mit niemandem absprechen und kannst deine Pläne frei durchziehen, ohne dass ein anderer Miteigentümer dir reinredet.

Hier hast du zwar den Vorteil, dass du “Herr im eigenen Hause bist” und viele Entwicklungspotenziale (Anbau von Balkonen, Schaffung von Parkplätzen, Ändern von Wohnungszuschnitten, …) bei der Immobilie heben kannst, aber auch den Nachteil, dass du dich um alles selbst kümmern musst.

Gerade für Anfänger würde ich daher auf jeden Fall empfehlen, erst einmal mit einer Eigentumswohnung zu starten!

Die dritte Möglichkeit einer Immobilie als Kapitalanlage ist eine Gewerbeimmobilie. So kannst du zum Beispiel eine Praxis, eine Ladenzeile oder eine Fläche für ein Restaurant kaufen und langfristig vermieten.

Gewerbeimmobilien können auch eine interessante Kapitalanlage sein. Hier gibt es in der Regel eine bessere Rendite als bei klassischen Wohnimmobilien, aber dafür gibt's auch mehr Besonderheiten und einige spezielle Risiken, die du beachten musst.
Gewerbeimmobilien können auch eine interessante Kapitalanlage sein. Hier gibt es in der Regel eine bessere Rendite als bei klassischen Wohnimmobilien, aber dafür gibt’s auch mehr Besonderheiten und einige spezielle Risiken, die du beachten musst.

Auch das würde ich dir als Anfänger aber nicht empfehlen, da Gewerbeimmobilien deutlich spezieller sind als Wohnimmobilien.

Eine 3-Zimmer-Wohnung in einer Großstadt in einer vernünftigen Lage bekommst du immer irgendwie vermietet.

Aber ein Restaurant in der Innenstadt während Corona? Oder eine Ladenfläche während einer Rezession?

Gewerbeimmobilien bringen zwar eine höhere Rendite als Wohnimmobilien, aber sie tragen auch deutlich größere Risiken.

Gerade in einer Rezession können dir bei Gewerbeimmobilien die Einnahmen wegbrechen.
Gerade in einer Rezession können dir bei Gewerbeimmobilien die Einnahmen wegbrechen.

Während einer Rezession kann es sein, dass dein Pächter seinen Betrieb aufgeben muss und du auch keinen neuen Interessenten für die Immobilie findest.

Auch musst du bei einer Gewerbeimmobilie oft größere Umbauarbeiten durchführen, und die Immobilie an den neuen Mieter anpassen.

Eine Wohnung kannst du exakt so vermieten, wie sie ist, ohne die Wohnung speziell für den Mieter umbauen zu müssen, einfach weil Wohnungen viel mehr “Standardware” sind als Gewerbeflächen.

Zusammenfassend, hier noch einmal meine Top 3 der Immobilientypen, die sich gut als Kapitalanlage eignen:

  1. Eigentumswohnungen
  2. Mehrfamilienhäuser
  3. Gewerbeimmobilien

Lass’ uns nach dem Typ der Immobilie als nächsten auf die Lage der Immobilie schauen.

Welche Immobilien eignen sich zur Kapitalanlage? (Immobilien-Lage)

Eine Immobilie in einer guten Lage und in einer prosperierenden Stadt lässt sich in der Regel sehr leicht vermieten
Eine Immobilie in einer guten Lage und in einer prosperierenden Stadt lässt sich in der Regel sehr leicht vermieten

Der zweite wichtige Punkt bei der Auswahl einer Immobilie zur Kapitalanlage ist die Lage.

Wenn du eine Immobilie in einer schlechten Lage kaufst, ist es möglich, dass du Probleme bekommst, diese zu vermieten.

Du musst bei der Suche nach einer Immobilie als Kapitalanlage daher immer die Lage berücksichtigen.

Kaufst du zum Beispiel eine Immobilie in der Innenstadt einer großen Metropole, hast du meist keine Probleme, diese zu vermieten.

Der Begriff “die Lage” den wir jetzt die ganze Zeit einfach so verwendet haben, ist dabei etwas verkürzt, denn es gibt bei Immobilien tatsächlich zwei “Lagen”: die Makrolage und die Mikrolage.

Die Mikrolage

Die Mikrolage: Wie sieht das direkte Umfeld der Immobilie aus? Ist es eine gute Nachbarschaft mit Parks, Restaurants und guter Verkehrsanbindung?
Die Mikrolage: Wie sieht das direkte Umfeld der Immobilie aus? Ist es eine gute Nachbarschaft mit Parks, Restaurants und guter Verkehrsanbindung?

Die Mikrolage beschreibt das direkte Umfeld der Immobilie.

Wie gut ist die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr? Gibt es Parks?

Wie weit ist der nächste Supermarkt entfernt? Gibt es eine hohe Kriminalität im Viertel?

Die Mikrolage einer Immobilie ist wichtig, da die Immobilie der Lebensmittelpunkt eines Menschen sein wird, und dieser Mensch in einer Umgebung wohnen möchte, wo er sich wohlfühlt.

Auch eine Immobilie direkt in der Altstadt hat meist eine sehr gute Mikrolage.
Auch eine Immobilie direkt in der Altstadt hat meist eine sehr gute Mikrolage.

Und genau deswegen gibt es auch nicht die gute Mikrolage. Was eine gute Mikrolage ist, hängt auch immer von der Zielgruppe ab, an die du vermieten möchtest.

Für einen Studenten ist es vermutlich wichtig, dass Bars und die Uni gut zu erreichen sind.

Für eine junge Familie werden Punkte wie Kinderbetreuung und Schulen viel wichtiger sein.

Du siehst schon: Die Analyse der Mikrolage einer Wohnung ist einen eigenen Artikel wert. Und den gibt es auch hier auf dem Blog: Worauf muss ich bei der Mikrolage achten?

Die Makrolage

Eine Immobilie in einer wirtschaftlich starken Stadt mit vielen Einwohnern und einer guten Infrastruktur: ein klassischer A-Standort und eine gute Makrolage.
Eine Immobilie in einer wirtschaftlich starken Stadt mit vielen Einwohnern und einer guten Infrastruktur: ein klassischer A-Standort und eine gute Makrolage.

Die Makrolage beschreibt die Stadt oder die Region, in der die Immobilie sich befindet.

Es geht hierbei also eher um großen Themen wie

  • Wie sind die Zukunftsaussichten der Region?
  • Wie viele Arbeitgeber und Arbeitsplätze gibt es?
  • Wie hoch ist die Kaufkraft der Menschen in der Region?
  • Wie ist der Wanderungssaldo? Wächst die Stadt oder verliert sie Einwohner?

Immobilien in schwachen D-Lagen können auf dem Papier attraktiv sein und eine tolle Rendite bieten, aber diese Rendite ist schnell Makulatur, wenn die Immobilie 6 Monate leer steht, weil du keinen Mieter findest, weil es an deinem Standort kaum Nachfrage nach Wohnraum gibt.

Kaufpreis, Rendite, Mieteinnahmen – Auf welche Faktoren solltest du beim Immobilienkauf achten?

Einer der wichtigsten Punkte einer Immobilie als Kapitalanlage ist sicherlich die Rendite, die du mit dieser Investition einfährst.
Einer der wichtigsten Punkte einer Immobilie als Kapitalanlage ist sicherlich die Rendite, die du mit dieser Investition einfährst.

Das Wichtigste bei einer Immobilie als Kapitalanlage ist sicherlich die Rendite, die dein Investment abwirft.

Oder doch nicht?

Da Immobilien extrem individuell sind, und extrem viele Faktoren in die Rendite reinspielen, ist die wahre Rendite bei Immobilie gar nicht so leicht zu berechnen.

Schaue dir zum Thema Rendite daher am besten einmal die Artikel “Wie kann ich bei einer Immobilie die Rendite berechnen?” und “Wie berechne ich die Mietrendite?” hier auf dem Blog an.

Am Ende ist die Rendite aber aus meiner Sicht tatsächlich nicht der wichtigste Faktor.

Anders als zum Beispiel Aktien können zwei Immobilien extrem unterschiedlich sein.

Anders als bei Aktien ist jede Immobilie individuell. Du solltest die Rendite einer Immobilie daher immer in Relation mit der individuellen Immobilie selbst sehen.
Anders als bei Aktien ist jede Immobilie individuell. Du solltest die Rendite einer Immobilie daher immer in Relation mit der individuellen Immobilie selbst sehen.

Ein ganzes Haus, bei dem du eine komplette Airbnb-Vermietung machst, kann dir eine deutlich höhere Rendite einbringen als eine Eigentumswohnung, die du an eine Familie vermietet hast.

Der Aufwand und das Risiko sind dafür bei der Airbnb Variante aber auch deutlich höher.

Die wichtigsten Faktoren bei einer Immobilie als Kapitalanlage sind aus meiner Sicht aber trotzdem

FaktorBedeutung
MieteinnahmenWie viel Nettokaltmiete kannst du mit der Immobilie erzielen?
NutzungsdauerWie lange kannst du die Immobilie noch wirtschaftlich betreiben, bevor sie abgerissen und neu gebaut werden muss?
KaufpreisWie hoch ist der Kaufpreis, den du für die Immobilie zahlen musst?
Laufende KostenWie hoch sind die laufenden Kosten der Immobilie? Wie hoch sind vor allem die nicht-umlagefähigen Nebenkosten der Immobilie?
Überblick über die wichtigsten Faktoren für eine Immobilie als Kapitalanlage
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Ab welcher Rendite lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?

Die Rendite, ab der sich eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt, hängt stark von der Lage und den aktuellen Zinsen ab.

In 2021, als die Zinsen bei unter 1 % lagen, konnte eine Immobilie in München mit 3 % Mietrendite ein lohnenswertes Investment sein.

Abhängig von der Lage, dem Risiko und der zu erwartenden Arbeit einer Immobilieninvestition, solltest du auch unterschiedliche Renditen erwarten.
Abhängig von der Lage, dem Risiko und der zu erwartenden Arbeit einer Immobilieninvestition, solltest du auch unterschiedliche Renditen erwarten.

Im selben Jahr und zu denselben Zinsbedingungen, hätte ich einen solchen “Dreiprozenter” in einer strukturschwachen Region wie z.B. Chemnitz aber nie im Leben gekauft.

Warum du in einer D-Lage eine deutlich höhere Rendite brauchst, um eine Immobilie sinnvoll zu bewirtschaften, habe ich im Artikel “Sollte ich in C oder D Lagen investieren?” näher erklärt.

In kurz: viele Kosten, z. B. für die Instandhaltung sind in ihrer absoluten Höhe überall in Deutschland annähernd gleich. Eine Badsanierung kostet relativ zum Kaufpreis und den Mieteinnahmen in Chemnitz deutlich mehr als in München, weswegen man in Gegenden mit niedrigen Mieten eine höhere Rendite braucht, um die Immobilie noch immer sauber bewirtschaften zu können.

Die Rendite hängt also stark vom Standort ab.

Auch hängt die Rendite stark von der aktuellen Zinslage ab.

Wenn du bei Staatsanleihen einen relativ sicheren, und komplett arbeitsfreien, Zins von 6 % bekommst, warum solltest du dir dann die Mühe machen und eine Immobilie für 4 % Rendite bewirtschaften und vermieten?

Das würde keiner tun!

Auch kaufst du eine Immobilie ja über einen Kredit, auf den du Zinsen zahlen musst.

Musst du für den Kredit schon 5 % Zinsen zahlen, und die Immobilie, die du mit dem Geld kaufst, hat nur eine Rendite von 3 %, machst du auf keinen Fall Gewinn mit deiner Investition.

Sie lohnt sich also nicht!

Du siehst, die Rendite, ab der der sich eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt, von sehr vielen Faktoren abhängig. Wenn dich das Ganze näher interessiert, schaue dir aber gerne auch den Artikel “Was ist eine gute Rendite bei Immobilien?” hier auf dem Blog an.

Sind Immobilien als Kapitalanlage heute noch sinnvoll?

Steigende Zinsen, fallende Preise: sind Immobilien heute als Kapitalanlage überhaupt noch sinnvoll?
Steigende Zinsen, fallende Preise: sind Immobilien heute als Kapitalanlage überhaupt noch sinnvoll?

Ja, auch wenn bei Immobilien als Kapitalanlage nicht immer alles rosig ist, und auch Immobilien als Kapitalanlage einige Nachteile haben, glaube ich, dass Immobilien sich, trotz der gestiegenen Zinsen noch lohnen können.

Es ist inzwischen aber wichtig, dass du genau nachrechnest und die Immobilie ganz genau kalkulierst, um keine schlechte Immobilie zu kaufen.

Rückblickend kann man sagen, dass du, egal was für eine Immobilie du vor 5 Jahren gekauft hast, inzwischen in 99% der Fälle eine gute Rendite gemacht haben wirst.

Aber seit Anfang 2022 hat sich die Situation tatsächlich massiv geändert!

Steigen die Zinsen und die Mieten bleiben gleich, müssen die Immobilienpreise fallen, damit eine Immobilie sich als Investition noch lohnt.
Steigen die Zinsen und die Mieten bleiben gleich, müssen die Immobilienpreise fallen, damit eine Immobilie sich als Investition noch lohnt.

Die Zinsen sind gestiegen, und damit steigen auch deine Finanzierungskosten für eine Kapitalanlage-Immobilie.

Die Immobilieninserate sind von den Preisen her aber teilweise noch auf dem Niveau von 2021, als Käufer Immobilien für unter 1% finanzieren konnten.

Würdest du heute zu diesen Preisen kaufen, würdest du einen massiven Verlust einfahren.

Um dir zu verdeutlichen, wie stark sich die gestiegenen Zinsen auf die Profitabilität von Immobilien auswirken, hier einmal zwei Beispiele aus dem Immoprentice Kalkulationstool.

Die erste Immobilie ist mit einem Kaufpreis von 300.000€ noch Cashflow neutral, da sie für 1% Zins finanziert wurde.

Bei einem Zinssatz von 1% und einem Kaufpreis von 300.000€ hat diese Immobilie einen neutralen Cashflow
Bei einem Zinssatz von 1% und einem Kaufpreis von 300.000€ hat diese Immobilie einen neutralen Cashflow

Kaufst du dieselbe Immobilie in 2022, und hast einen Zins von 4%, machst du nun aber einen monatlichen Verlust von knapp 400€.

Bei einem Zinssatz von 4% hat diese Immobilie jetzt auf einmal einen Cashflow von -387€!
Bei einem Zinssatz von 4% hat diese Immobilie jetzt auf einmal einen Cashflow von -387€!

Erst wenn wir den Preis der Immobilie von 300.000€ auf 170.000€ reduzieren sind wir wieder Cashflow neutral.

Erst wenn du den Kaufpreis der Immobilie von 300.000€ auf 170.000€ drückst, hast du wieder ein Cashflow-neutrales Investment und eine Immobilie, die sich von selbst trägt!
Erst, wenn du den Kaufpreis der Immobilie von 300.000€ auf 170.000€ drückst, hast du wieder ein Cashflow-neutrales Investment und eine Immobilie, die sich von selbst trägt!

Wenn du mehr darüber erfahren möchtest, wie sich die Zinsen auf die Werte von Immobilien auswirken, schaue dir gerne auch den entsprechenden Artikel “Welchen Einfluss haben die Zinsen auf die Kaufpreise von Immobilien?” hier auf dem Blog an!

Ein kleines Quiz zum Abschluss…

Hast du alles Wichtige aus dem Artikel mitgenommen?

Lass’ es uns in einem kurzen Quiz mit 5 Fragen herausfinden!

Fazit

Ja, Immobilien können eine lohnenswerte Geldanlage sein!
Ja, Immobilien können eine lohnenswerte Geldanlage sein!

Immobilien können eine durchaus lohnenswerte Form der Kapitalanlage sein.

Aber nicht alle Immobilien eignen sich gleich gut für jeden Investor als Kapitalanlage.

Bei der Auswahl der individuellen Immobilie solltest du daher einiges beachten.

Gerade als Anfänger würde ich dir empfehlen, dass du dich erst einmal mit kleinen Eigentumswohnungen an die Materie herantastest.

Zwar gibt es, auch hier auf dem Blog, Artikel mit Fehlern, die du bei deiner ersten Immobilie vermeiden solltest, aber bei einer kleinen Eigentumswohnung wirkt sich ein Fehler, wenn du ihn machst, einfach weniger stark auf dein Vermögen aus, wie wenn du gleich ein ganzes Mehrfamilienhaus kaufst.

Egal, ob hohe oder niedrige Zinsen oder ob 2019 oder 2029: Das Wichtigste ist, dass du vor deinem Investment die Immobilie (und damit dein Investment) sauber durchkalkulierst und nur Immobilien kaufst, die für dich auch lohnenswert sind!
Egal, ob hohe oder niedrige Zinsen oder ob 2019 oder 2029: Das Wichtigste ist, dass du vor deinem Investment die Immobilie (und damit dein Investment) sauber durchkalkulierst und nur Immobilien kaufst, die für dich auch lohnenswert sind!

Wichtig sind bei der Auswahl der richtigen Immobilie als Kapitalanlage aus neben der Lage vor allem auch die laufenden Kosten.

Achte neben einem zukunftssicheren Standort auch darauf, dass die laufenden (und versteckten) Kosten der Immobilie nicht zu hoch sind, sodass du wirklich am Ende des Monats noch einen Cashflow aus der Immobilie ziehen kannst.

Mit Gewerbeimmobilien kannst du theoretisch mehr Rendite erwirtschaften als mit einer Wohnimmobilie, aber diese Extra-Rendite erkaufst du dir auch mit einem höheren Risiko, da Gewerbeimmobilien deutlich sensibler auf die allgemeine wirtschaftliche Lage reagieren und du eine leerstehende Gewerbeimmobilie viel schwerer neu vermieten kannst als eine leerstehende 3-Zimmer-Wohnung.

Habe ich im Artikel etwas vergessen, oder gibt es etwas, was du mit den anderen Lesern teilen möchtest?

Welche Immobilien denkst du, eignen sich am besten für die Kapitalanlage?

Schreib’ es mir gerne in die Kommentare, ich freue mich auf den Austausch!

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