Was sind die Nachteile von Immobilien als Kapitalanlage?

Dieser Beitrag wurde zuletzt am 20. September 2023 aktualisiert.

Bei jeder Form der Kapitalanlage ist es wichtig, die Vorteile und die Nachteile der jeweiligen Anlageform zu verstehen. Heute möchte ich daher ehrlich mit dir die Nachteile von Immobilien als Kapitalanlage beleuchten und mit dir der Frage “Was sind die Nachteile von Immobilien als Kapitalanlage?” auf den Grund gehen.

Immobilien als Kapitalanlage haben fünf große Nachteile: Immobilien als Kapitalanlage haben einen hohen Verwaltungsaufwand, sind kapitalintensiv, bilden ein großes Klumpenrisiko in deinem Portfolio und stellen durch den Kredit ein Risiko für dein Privatvermögen dar. Zuletzt sind rentable Immobilien inzwischen schwer zu finden.

Bevor wir im folgenden auf jeden dieser fünf Punkte einzeln eingehen, möchte ich erwähnen, dass diesen Nachteilen jedoch auch viele Vorteile von Immobilien als Anlage gegenüberstehen. Einige davon kannst du auch im Artikel “Warum Immobilien als Geldanlage?” finden.

Nachteil 1: Immobilien haben einen hohen Verwaltungsaufwand

Der erste Nachteil von Immobilien als Anlage ist sicherlich der hohe Verwaltungsaufwand. Kaufst du eine Immobilie zur Vermietung, bietest du einem Menschen direkt eine Dienstleistung an.

Wie bei jeder anderen Dienstleistung bist du als Vermieter somit dafür verantwortlich, dass dein Mieter die von dir angebotene Dienstleistung gut nutzen kann. Im Gegensatz zu Aktien sind Immobilien also kein passives Investment.

Neben der Präsentation der Wohnung an eventuelle Mietinteressenten, über die Mieterauswahl und das Erstellen von Nebenkostenabrechnungen, musst du dich bei einer Immobilie auch darum kümmern eventuelle Probleme, wie ein defektes Fenster oder eine nicht funktionierende Heizung zu beheben.

Wichtig: Du musst nicht all diese Probleme selbst lösen, aber du musst als Vermieter dafür sorgen, dass die Probleme gelöst werden. Du kannst die Reparatur einer Heizung also an einen Handwerker abgeben, musst dich aber selbst darum kümmern, dass der Handwerker kommt und das Problem löst.

Auch wenn du Streit mit deinem Mieter, zum Beispiel wegen ausbleibenden Mietzahlungen, hast, wird das passive Investment einer Immobilie sehr schnell zu einem aktiven Investment.

Zu guter Letzt gibt es bei Immobilien noch das Thema Renovierung. Spätestens bei einem Mieterwechsel musst du vermutlich verschiedene Schönheitsreparaturen in deiner Wohnung durchführen, um sie zu einem guten Marktpreis vermieten zu können.

Im Gegenzug kannst du mit diesen Extra-Aufwänden dann aber auch eine Extra-Rendite erzielen und den Mieter sogar an den Kosten beteiligen.

Nachteil 2: Immobilien sind sehr kapitalintensiv

Der aus meiner Sicht zweite große Nachteil von Immobilien ist, dass Immobilien sehr kapitalintensiv sind. Selbst ein kleines Einzimmerappartement kostet oft schon mehr als 100.000€.

Während man schon für weniger als 1.000€ in Aktien investieren kann, sind vermietete Immobilien wegen der hohen Kaufpreise nichts für jemanden, der gerade am Anfang seiner Karriere als Investor steht.

Willst du das Risiko einer Immobilien-Investition überschaubar halten, solltest du mindestens 20%, besser 30% vom Kaufpreis der Immobilie als liquides Vermögen haben. Selbst bei einem kleinen 1-Zimmer-Appartement sind das also schon 30.000€, die für dein erstes Immobilien-Investment haben solltest.

Wichtig: Es ist nicht nötig all dieses Geld zum Kauf der Immobilie zu verwenden, aber bei Immobilien besteht immer das Risiko, dass etwas kaputtgeht und du deswegen schnell mehrere Tausend Euro benötigst, um das Problem zu beheben.

Kaufst du zum Beispiel eine Wohnung und der Vermieter zieht aus, musst du eventuell die Wohnung Renovierung, um sie gut vermieten zu können.

Fehlt dir in diesem Fall Liquidität, kannst du deine Immobilie entweder gar nicht, oder nur zu einem sehr viel schlechteren Preis vermieten.

Nachteil 3: Immobilien bilden ein großes Klumpenrisiko

Der nächste Nachteil von Immobilien als Anlageform ist eng mit den hohen Kaufpreisen verbunden: das Klumpenrisiko durch Immobilien-Investments. Kaufst du Immobilien zur Kapitalanlage, ist ein großer Teil deines Vermögens in einer einzigen Immobilie gebunden.

Dieses Klumpenrisiko ist ein großer Nachteil von Immobilien, da sich dadurch das Risiko in deinem Portfolio erhöht. Auch wenn man nur eine einzige Immobilie kauft, so würde diese bei den meisten Menschen schnell mehr als 50% des Gesamtvermögens ausmachen.

Sollte die Immobilie in Schieflage geraten (z.B. weil der Mieter nicht zahlt, oder du keinen Mieter für die Immobilie findest), ist schnell ein großer Teil deines Portfolios im Risiko. Auch wenn die Immobilienpreise einmal um 10% fallen schlagen diese Verlusten, aufgrund der Größe der Position, schnell auf dein Gesamt-Portfolio durch.

Nachteil 4: Immobilien sind ein Risiko für dein Privatvermögen

Die wenigsten Investoren kaufen Immobilien zu 100% aus eigenem Kapital. Zwar waren Immobilien in der Vergangenheit sehr wertstabil und Banken geben sehr gerne Hypothekenkredite für Immobilien als Kapitalanlage aus, aber trotzdem haftest am Ende du persönlich für den Kredit.

Sollte die Immobilie ein Problem bekommen und die Bank den Kredit zurückfordern, kann im Fall der Fälle auch in dein Privatvermögen vollstreckt werden.

Geht beim Immobilien-Investment also etwas schief und du kannst den Kredit nicht mehr bedienen, reicht es unter Umständen nicht aus, der Bank die Schlüssel zur Wohnung zu geben und das Kapitel Immobilien-Investition abzuschließen. Im schlimmsten Fall verlierst du nicht nur die Immobilie, sondern musst auch noch Geld nachschießen.

Dieses Risiko einer Nachschusspflicht hast du bei anderen Anlageformen nicht, weil du dort keinen Kredit aufnimmst. Eine Aktie kann im schlimmsten Fall auf 0€ fallen und du verlierst dein gesamtes eingesetztes Kapital. Aber nicht mehr!

Reicht bei einem Immobilien-Investment das eingesetzte Kapital und der Wert der Immobilie beim Verkauf nicht aus um die Schulden zu bezahlen, verlierst du mehr als nur dein eingesetztes Kapital.

Nachteil 5: Rentable Immobilien sind schwer zu finden

Der aktuell sicher schwerwiegendste Nachteil von Immobilien als Anlageklasse: Lohnenswerte Immobilien an einem guten Standort zu finden ist, gerade für Anfänger, aktuell extrem schwer. Dies ist zwar kein grundlegendes Problem von Immobilien als Anlageklasse, aber im Investoren-Alltag der sicherlich größte Nachteil.

In der aktuellen Marktsituation musst du, wenn du eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen möchtest, sehr lange suchen. Viele Immobilien, die aktuell angeboten werden, lohnen sich für Investoren nicht mehr, da sich die Kaufpreise viel zu weit von den erzielbaren Mieten entfernt haben.

In dieser Situation solltest du aber auf gar keinen Fall irgendwas kaufen. Hast du zu teuer eingekauft und die Immobilie rentiert sich nicht, kannst du diesen Fehler später nicht mehr heilen.

Hinweis: Das Thema “zu teuer Einkaufen” ist übrigens auch einer der, aus meiner Sicht, häufigsten Fehler von neuen Investoren. Für die anderen 12 Fehler die du unbedingt vermeiden solltest gibt’s hier auf dem Blog einen eigenen Artikel: Die 13 häufigsten Fehler beim Investieren in Immobilien. Schau’ mal rein!

Bonus: Immobilien sind langfristige Anlagen

Die fünfte Besonderheit von Immobilien auf die du achten musst ist sowohl ein Nachteil als auch ein Vorteil: Immobilien sind langfristige Anlagen.

Kaufnebenkosten

Beim Kauf einer Immobilie fallen Kaufnebenkosten an. Diese Unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland liegen aber meist bei ca. 10% der Kaufsumme. Kaufst du eine Immobilie die 200.000€ Wert ist, musst du also am Ende tatsächlich ca. 220.000€ bezahlen.

Diese Kaufnebenkosten sind zum Beispiel die Maklergebühr, die Notargebühr oder auch die Grunderwerbsteuer. Allen kosten ist eines gemein: Ihnen steht kein bleibender Gegenwert gegenüber. Sobald du die Grunderwerbsteuer bezahlt hast, ist das Geld weg, aber die Immobilie trotzdem nicht mehr wert.

Bei einer Investition in Immobilien bist du also direkt nach dem Kauf ca. 10% im Minus. Im Beispiel oben hast du 220.000€ für eine Immobilie ausgegeben, die einen Marktwert von nur 200.000€ hat.

Bei Fonds und Aktien gibt es ebenfalls Ausgabeaufschläge und Orderprovision. Diese liegen jedoch oft nur bei 1-2% und nicht bei 10%. Diese 105 musst du über die Laufzeit deiner Investition erst einmal wieder verdienen. Würdest du eine Immobilie kurz nach dem Kauf wieder verkaufen, hättest du also höchstwahrscheinlich Verlust gemacht.

Sparzwang

Was erst einmal wie ein Nachteil klingt, ist tatsächlich für viele Menschen jedoch ein großer Vorteil, da Immobilien durch ihre langfristige Ausrichtung einen Sparzwang mit sich bringen. Kaufst du eine Immobilie als Anlage, bist du, durch den Kredit gezwungen jeden Monat Geld zu sparen, statt es auszugeben.

Dies ist ein nicht zu verachtender Grund, warum Immobilien trotz all dieser Nachteile sehr gut als Kapitalanlage funktionieren.

Wenn  du mehr zu diesem Sparzwang wissen möchtest, empfehle ich dir den Artikel “Ist es sinnvoll Immobilien zu kaufen und zu vermieten?” hier auf dem Blog. Dort zeige ich dir, wann Immobilien als Kapitalanlage sinnvoll sind.

Fazit

Ich hoffe, mit diesem Artikel konnte ich dir die größten Nachteile von Immobilien als Kapitalanlage transparent näher bringen. Trotz all der möglichen Nachteile aus diesem Artikel glaube ich jedoch trotzdem, dass Immobilien sehr gut zur Kapitalanlage, und vor allem zur Altersvorsorge, geeignet sind. Mehr dazu aber im Artikel “Wie steht es um meine Einkünfte im Alter? – Altersvorsorge mit Immobilien“.

Im Folgenden möchte ich dir daher noch einige Artikel und Videos empfehlen, die du ebenfalls lesen und dir anschauen solltest, damit du für dich entscheiden kannst, ob du dein Geld in Immobilien investieren und Vermieter werden möchtest, oder ob Immobilien tatsächlich nichts für dich sind.

Zum Einstieg möchte ich dir ein Video vom Immoprentice YouTube Kanal empfehlen, dass in 60 Sekunden erklärt, warum Immobilien in Summe doch eine gute Anlageform für deinen Vermögensaufbau sind:

Denkst du vielleicht, dass Immobilien als Anlage gar nicht schlecht sind, aber glaubst, dass der Einstieg sicher kompliziert und schwierig ist? Dann schaue dir unbedingt den Artikel “Wie läuft ein Wohnungskauf ab? – In 13 Schritten zum Immobilien Investor” an. Dort gibt’s alle Schritte von Anfang bis Ende leicht erklärt.

Vielleicht hast du Angst vor steigenden Zinsen und Angst vor fallenden Immobilienpreisen? Schaue dir den Artikel “Welchen Einfluss haben die Zinsen auf die Kaufpreise von Immobilien?” an; danach kannst du für dich berechnen wie hoch das Risiko von Wertverlusten von Immobilien wirklich ist.

Welche der Nachteile wiegt für dich am schwersten?

Siehst du vielleicht noch weitere oder andere Nachteile von Immobilien als Kapitalanlage? Lass’ es mich in den Kommentaren wissen!