Woran erkenne ich ein gut verwaltetes Mehrfamilienhaus?

Dieser Beitrag wurde zuletzt am 13. Mai 2023 aktualisiert.

Um das Investieren in Immobilien zu lernen, ist es sinnvoll, bei deiner ersten Immobilie klein anzufangen. Mit hoher Wahrscheinlichkeit wirst du also eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus kaufen. Dort hast du eine Hausverwaltung, die dir viele Arbeiten abnimmt. Der Erfolg deiner ersten Investition hängt daher auch stark davon ab, dass du dich in eine Anlage mit einer guten Hausverwaltung einkaufst. In diesem Artikel möchte ich daher Frage nachgehen, woran du ein gut verwaltetes Mehrfamilienhaus mit einer guten Hausverwaltung erkennen kannst.

Ein gut verwaltetes Mehrfamilienhaus kannst du am besten durch eine Ortsbesichtigung erkennen, indem du auf die Details der Wohnanlage achtest und dir die Protokolle der Eigentümerversammlung ansiehst.

Erfahre im folgenden auf welche konkreten Punkte ich achte, um zu erkennen, ob ich es mit einer kompetenten Hausverwaltung, und damit mit einem gut verwaltetes Mehrfamilienhaus zu tun habe. Wenn du noch gar nicht weißt, wofür die Hausverwaltung alles zuständig ist, solltest du dir meinen Artikel “Was ist der Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum?” durchlesen. Hier erfährst du, wofür du zuständig bist, und wofür alles du eine gute Hausverwaltung brauchst.

Sind die Hausgeldabrechnungen professionell gemacht?

Wenn möglich, schaue ich dir schon vor einer Besichtigung die Hausgeldabrechnungen an. Diese zeigen dir nicht nur die wirtschaftlichen Zahlen der Wohnung. Du kannst durch sie auch sehen, ob die Anlage von einer kompetenten und professionellen Hausverwaltung betreut wird. Sind die Abrechnungen ausführlich, nachvollziehbar und korrekt, hast du später bei der Nebenkostenabrechnung keine Probleme.

Diesen Artikel gibt’s auch als 60-Sekunden Kurzvideo auf dem Immoprentice YouTube-Kanal:

Außerdem zeigen die Hausgeldabrechnungen dir, wie viel Geld die Eigentümer für die Verwaltung und die Instandhaltung der Immobilie aufwenden. Investieren die Eigentümer zu wenig Geld für die Instandhaltung der Immobilie, besteht die Gefahr, dass die Immobilie nach und nach verfällt, und du sie immer schlechter vermieten kannst.

Spart die Eigentümergemeinschaft weniger Geld für Instandhaltungsarbeiten an als sinnvoll sind, spricht dies ebenfalls nicht für eine professionell verwaltete Einheit. In meinem Artikel “Was ist die richtige Höhe der Instandhaltungsrücklage für meine Eigentumswohnung?” kannst du nachlesen, wie viel Geld die Eigentümergemeinschaft in etwa für Instandhaltungsarbeiten zurücklegen sollte.

Sind die Eigentümer sich bei den Eigentümerversammlungen einig?

Schlägt die Hausverwaltung regelmäßig sinnvolle und notwendige Instandhaltungsmaßnahmen vor oder macht sie so lange nichts, bis es durch das Dach regnet und dein Mieter dich anruft?

Aus den Protokollen der Eigentümerversammlung kannst du auch sehen, ob die Eigentümer sich gegenseitig blockieren und zerstritten sind.

Um ein Gefühl dafür zu bekommen, wie viel Einfluss du später auf der Eigentümerversammlung gegenüber den anderen Miteigentümern haben wirst, empfehle ich dir auch den Artikel “Was ist ein Miteigentumsanteil?” hier auf immoprentice.de.

Damit deine Wohnung ihre optimale Rendite erwirtschaften kann, muss die Eigentümergemeinschaft sich um die Anlage kümmern.

Du solltest einen großen Bogen um zerstrittene Eigentümergemeinschaften machen, da hier die Gefahr besteht, dass die Anlage über die Zeit verfällt, weil die Eigentümer sich auf nichts einigen können und nicht an einem Strang ziehen.

Reine Einigkeit zwischen den Eigentümern reicht jedoch noch nicht aus.

Siehst du aus den Protokollen, dass die Eigentümer regelmäßig die Instandhaltungsvorschläge der Hausverwaltung blockieren, sind die Eigentümer sich zwar einig, du solltest aber trotzdem von der Einheit Abstand nehmen.

Die Verweigerungshaltung deutet meistens darauf hin, dass die Eigentümer kein Geld haben, oder dass sie kein Geld investieren wollen. Beides ist schlecht für dich als Investor, der darauf angewiesen ist, seine Wohnung für einen guten Preis zu vermieten.

Hat die Hausverwaltung Expertenwissen?

Aus den Protokollen der Eigentümerversammlung kannst du auch herauslesen, wie gut sich die Hausverwaltung technisch mit der Anlage auskennt.

Wie werden Instandhaltungsmaßnahmen bewertet?

Wird ein technischer Experte zurate gezogen, der die Eigentümer professionell über ihre Optionen aufklärt? Oder klingen die Vorschläge eher nach “ich habe da mal was im Internet zu dem Thema gelesen”?

Steht die Sanierung eines Flachdaches oder die Ausbesserung einer Tiefgaragendecke an, solltest du unbedingt darauf achten, dass die Hausverwaltung einen technischen Sachverständigen beauftragt, um die Reparaturen fachmännisch zu bewerten und auszuführen.

Wie gut sind die Außenanlagen gepflegt?

Werfe bei der Besichtigung einen Blick auf die Außenanlagen der Wohnanlage. Sind Sie gepflegt und aufgeräumt? Herrscht hier Unordnung und Chaos, kümmert sich die Hausverwaltung scheinbar nicht um die Anlage, sondern überlässt es den Mietern und Eigentümern für Ordnung zu sorgen.

An sich ist es nicht schlimm, wenn die Eigentümer sich selbst um ihre Anlage kümmern. Gerade in kleinen Anlagen, die die Eigentümer selbst bewohnen, kann dies einiges an Geld sparen.

Als Investor lebst du aber nicht in der Anlage und willst vermutlich ein eher passives Einkommen erzielen. Das kannst du aber nur, wenn du dich nicht um alles selber kümmern musst, sondern wenn es eine Hausverwaltung und einen Hausmeister gibt, die sich um die täglich in der Anlage anfallenden Dinge kümmern.

Ist das Klingeltableau gepflegt und ordentlich?

Am Zustand des Klingeltableau kannst du unglaublich viel, auch in Bezug auf die Hausverwaltung, ablesen. Ist das Klingeltableau sehr uneinheitlich, herrscht in der Anlage vermutlich eher ein „Laissez-faire“ Geist. Jeder kann sein Schild machen, wie er will und keiner kümmert sich darum.

Im Zweifelsfall ist sie Eigentümergemeinschaft, bzw. die Hausverwaltung hier also nicht zu sehr an der Außenwirkung ihrer Anlage interessiert.

Findest du viele Namen, die sogar nur provisorisch angebracht sind, zum Beispiel handschriftliche Klingelschilder oder einfach nur Namen auf Klebefolien, kann das auf eine hohe Fluktuation in der Anlage hinweisen. Insbesondere deutet es aber wieder darauf hin, dass die Hausverwaltung sich nur wenig um die Immobilie kümmert und oft gar nicht weiß, dass Mieter ein- oder ausgezogen sind.

Ist das Treppenhaus aufgeräumt und sauber?

Wenn das Treppenhaus bei deiner Besichtigung voll gestellt und verdreckt ist, ist dies ein weiteres Zeichen dafür, dass die Hausverwaltung ihren Job nicht wirklich ernst nimmt. Große Eigentümergemeinschaften haben meistens einen Hausmeister oder Reinigungsdienst.

Ist das Treppenhaus trotzdem verdreckt, funktioniert der Reinigungsdienst nicht oder die Anlage hat gar keinen. In beiden Fällen bekommst du vermutlich recht schnell von deinem Mieter einen Anruf, dass du hier bitte etwas machen sollst, damit es wieder ordentlich ist.

Fazit

Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung kaufst du dich nicht nur in eine Hausgemeinschaft ein.

Du übernimmst auch die aktuelle Hausverwaltung als deinen wichtigsten Partner rund um deine neue Immobilie.

Je nachdem wie engagiert und kompetent die Hausverwaltung und die anderen Eigentümer sind, hast du mit deiner Wohnung entweder viel oder wenig Arbeit.

Eine kompetente und professionelle Hausverwaltung regelt die meisten Belange deines Mieters für dich.

Probleme mit dem Wasser? Der Hausmeister kann deinem Mieter direkt helfen, ohne dass der Mieter dich kontaktieren muss.

Achte bei einer neuen Wohnung auf die Dinge aus diesem Artikel, um zu sehen, ob es in dem Objekt eine professionelle und engagierte Hausverwaltung gibt.

Eine Hausverwaltung, die auf die Details aus diesem Artikel achtet, wird sich höchstwahrscheinlich ebenfalls engagieren, die täglichen Probleme zur Zufriedenheit deines Mieters zu lösen, sodass du dich selbst um fast nichts mehr kümmern musst.

Wenn du nicht nur wissen möchtest, wie du ein gut verwaltetes Mehrfamilienhaus bei der Besichtigung erkennst, sondern allgemein wissen möchtest, worauf du bei einer Wohnungsbesichtigung achten solltest, schaue dir auch unbedingt die Artikel “Die Wohnungsbesichtigung: Worauf muss ich beim Kauf einer Eigentumswohnung zur Vermietung achten? und “Die 9 wichtigsten Eigenschaften für eine Immobilie als Kapitalanlage” an!