Dieser Beitrag wurde zuletzt am 3. Dezember 2023 aktualisiert.
Die Hausgeldabrechnung: Sie zeigt dir, welche Einnahmen und Ausgaben es für das Gemeinschaftseigentum deiner Immobilie im letzten Jahr gab.
Als angehender Immobilien-Investor gibt es viele Dokumente, die du vor dem Kauf einer Immobilie prüfen solltest, weil sie sehr viel über die Immobilie aussagen. Ein solches Dokument ist die Hausgeldabrechnung, weswegen ich in diesem Artikel mit dir die Frage klären will: „Was ist eine Hausgeldabrechnung?“
Eine Hausgeldabrechnung wird einmal jährlich von der Hausverwaltung erstellt und schlüsselt sämtliche Einnahmen und Ausgaben für das gemeinschaftliche Eigentum auf.
Die Hausgeldabrechnung zeigt dir somit insbesondere, welche Kosten wirklich im letzten Wirtschaftsjahr angefallen sind. Sie ist somit analog zum Wirtschaftsplan zu verstehen. Der Wirtschaftsplan ist der Plan für die Einnahmen und Ausgaben eines Wirtschaftsjahres. Die Hausgeldabrechnung stellt demgegenüber die tatsächlichen Werte dar.
Anhand der Hausgeldabrechnung kannst du somit auch sehen, wie gut die Prognose der Hausverwaltung war.
Hier schon einmal die wichtigsten Punkte aus diesem Artikel als FAQ:
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Was ist eine Hausgeldabrechnung und warum ist sie wichtig für Immobilieninvestoren?
Eine Hausgeldabrechnung ist ein Dokument, das die jährlichen Kosten einer Immobilie auflistet, die von den Eigentümern gemeinsam getragen werden. Für Immobilieninvestoren ist sie wichtig, um die Rendite und Rentabilität einer Immobilie sauber zu kalkulieren und ein Gefühl dafür zu bekommen, welche Kosten nach dem Kauf regelmäßig anfallen.
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Welche Kosten sind in der Hausgeldabrechnung enthalten?
Die Hausgeldabrechnung enthält sowohl umlagefähige als auch nicht umlagefähige Nebenkosten. Umlagefähige Nebenkosten können auf den Mieter umgelegt werden, während nicht umlagefähige Nebenkosten vom Eigentümer getragen werden müssen. Beispiele für umlagefähige Kosten sind Heizkosten, Wasser- und Abwasserkosten, während Instandhaltungsrücklagen und Verwaltungskosten zu den nicht umlagefähigen Kosten zählen.
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Wie kann ich die Hausgeldabrechnung nutzen, um die Rentabilität einer Immobilie zu berechnen?
Um die Rentabilität einer Immobilie zu berechnen, solltest du die Hausgeldabrechnung studieren und die darin enthaltenen Kosten berücksichtigen. Ziehe die nicht umlagefähigen Nebenkosten von den Mieteinnahmen ab, um den tatsächlichen Cashflow der Immobilie zu ermitteln. Dieser Wert hilft dir, die Rentabilität und Rendite der Immobilie besser einzuschätzen.
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Was ist der Unterschied zwischen Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan?
Der Wirtschaftsplan ist eine Prognose der geplanten Einnahmen und Ausgaben für ein Wirtschaftsjahr. Die Hausgeldabrechnung ist die Aufstellung der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben für dieses Wirtschaftsjahr.
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Was ist der Unterschied zwischen der Hausgeldabrechnung und der Nebenkostenabrechnung?
Die Hausgeldabrechnung ist eine Abrechnung der Kosten zwischen einem Wohnungseigentümer und der Eigentümergemeinschaft. Die Nebenkostenabrechnung ist eine Abrechnung der Kosten zwischen dem Mieter und dem Wohnungseigentümer. Die Hausgeldabrechnung ist die Basis für die Nebenkostenabrechnung, umfasst jedoch noch zusätzliche Kostenpunkte, die der Vermieter allein tragen muss.
Wie sieht eine Hausgeldabrechnung aus?
Beispiel für eine Hausgeldabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2018 / 2019 für den Umlagefähigen Teil des Hausgeld.
Eine Hausgeldabrechnung sieht in der Regel genauso aus wie ein Wirtschaftsplan.
Sie umfasst dieselben Einnahmen- und Ausgabentypen, also zum Beispiel die Kosten für die Verwaltung, den Hausmeister, Versicherungen oder gemeinschaftlich verbrauchten Strom. Genauso wie beim Wirtschaftsplan findest du auch in der Hausgeldabrechnung in der Regel eine Aufteilung wie hoch der nicht-umlagefähige sowie der umlagefähige Teil des Hausgeld war.
Die Tabellen in der Hausgeldabrechnung sind in der Regel in vier Spalten aufgeteilt die jeweils die folgenden Daten enthalten:
Name
Ein beschreibender Name für die jeweilige Position, zum Beispiel „Strom allgemein“ für die Kosten des Allgemeinstrom (wie zum Beispiel im Treppenhaus)
Verteilerschlüssel
Der Verteilerschlüssel nach dem diese Position auf die einzelnen Miteigentümer aufgeteilt wird. Häufig werden die Kosten nach den Miteigentumsanteilen der einzelnen Miteigentümer aufgeteilt. Es kann aber auch Aufteilungen pro Wohnung oder nach tatsächlichem Verbrauch geben.
Gesamtkosten
Hier stehen die zu verteilenden Gesamtkosten für die jeweilige Position
Kostenanteil
Hier steht dein konkreter Anteil mit dem du dich (gemäß Verteilerschlüssel) an den Kosten beteiligen musst.
Im Beispielbild oben ist der erste Posten „Strom allgemein“ und es wurden 30.000€ hierfür ausgegeben. Du musst dich mit hast 3,51/1000 an diesen Kosten beteiligen, was bedeutet, dass du 106€ bezahlen musst.
Wenn du mehr zum Thema Verteilerschlüssel erfahren möchtest, empfehle ich die den Artikel „Was ist ein Miteigentumsanteil?“ hier auf dem Blog, da der Verteilerschlüssel in den meisten Fällen genau deinen Miteigentumsanteilen innerhalb der WEG entspricht.
Wie berechnet man „ihr Anteil“ bei der Hausgeldabrechnung?
Fragst du dich, wie du deinen Anteil am Hausgeld berechnest? Fragst du dich, wie du auf den „ihr Anteil“ in der Hausgeldabrechnung kommst? Hier ist ein direktes Beispiel, das dir zeigt, wie die Zahlen zusammenspielen.
Lass uns hierfür die Hausgeldabrechnung aus dem Screenshot von oben nehmen und sie in eine Tabelle überführen:
Beispiel-Hausgeldabrechnung zur Herleitung, wie man den Teil „Ihr Anteil“ berechnet.
Umlagefähige Kosten
Verteiler-Schlüssel
Insgesamt EUR
Ihr Anteil EUR
Strom allgemein
3,5/1.000-stel
30.000,00
105,00
Müllgebühren Whg.
3,5/1.000-stel
50.000,00
175,00
Aufzug Wartung / TÜV
3,5/1.000-stel
50.000,00
175,00
Versicherung
3,5/1.000-stel
150.000,00
525,00
Kabelgebühren Wohnungen
1 / 500 Wohnungen
40.000,00
80,00
Hausmeister
3,5/1.000-stel
150.000,00
525,00
Hausreinigung
3,5/1.000-stel
130.000,00
455,00
Pflege Außenanlagen
3,5/1.000-stel
20.000,00
70,00
Wartungskosten Gebäude
3,5/1.000-stel
5.000,00
17,50
Trinkwasseruntersuchung
3,5/1.000-stel
6.000,00
21,00
Heizkosten
Heizkosten lt. WP
800.000,00
1035,00
Sonstige umlagefähige Kosten
3,5/1.000-stel
1.000,00
105,00
Summe umlagefähige Kosten
1.432.000,00
3288,50
Für den Posten ‚Strom allgemein‘ beträgt der Gesamtbetrag zum Beispiel 30.000,00 €. Der Verteilerschlüssel ist 3,5/1.000-stel:
Hausgeld und Abrechnung: Bekomme ich Geld zurück oder muss ich etwas nachzahlen?
Als Wohnungseigentümer zahlst du jeden Monat dein Hausgeld. Die Höhe dieser Abschlagszahlung wird durch den Wirtschaftsplan ermittelt. Nach Ende des Wirtschaftsjahres wird über die Hausgeldabrechnung nun Bilanz gezogen.
Wurde mehr Geld ausgegeben als geplant, oder weniger? Abhängig davon, kann es sein, dass du einen Teil der Hausgeldzahlungen zurückbekommst bzw. eine Nachzahlung leisten musst.
Quasi genau wie bei der Nebenkostenabrechnung, die du mit deinem Mieter machst, macht die Hausverwaltung über die Hausgeldabrechnung eine Kosten-Abrechnung mit dir als Eigentümer.
Was ist der Unterschied zwischen Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan?
Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan: Die eine beschreibt die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben aus dem vergangenen Wirtschaftsjahr, der andere prognostiziert die Einnahmen und Ausgaben für das kommende Wirtschaftsjahr.
Der Unterschied zwischen der Hausgeldabrechnung und dem Wirtschaftsplan ist der Zeitpunkt der Betrachtung. Der Wirtschaftsplan versucht die Kosten für ein bestimmtes Jahr vorherzusagen. Die Hausgeldabrechnung schlüsselt auf, wie hoch die Ausgaben in diesem Wirtschaftsjahr wirklich waren.
Was ist der Unterschied zwischen einem Wirtschaftsplan und einer Hausgeldabrechnung? #shorts
Was enthält die Hausgeldabrechnung?
Die Hausgeldabrechnung enthält exakt dieselben Posten wie du sie auch schon vom Wirtschaftsplan kennst. Du erhältst also eine Übersicht über die tatsächlichen Ausgaben für die folgenden Kostenblöcke:
Betriebskosten
Die Kosten die für den regelmäßigen Betrieb der Immobilie anfallen. Müllentsorgung, Wasserversorgung, die Pflege des Treppenhauses oder auch der Gärtner fallen in diese Kategorie
Heizkosten
Werden die Wohnungen im Haus über eine Zentralheizung versorgt, werden die voraussichtlichen Kosten für jede Wohneinheit zentral verwaltet und über das Hausgeld eingesammelt.
Verwaltungskosten
Kosten die durch die Verwaltung der Wohnanlage entstehen. Operative Kosten wie z. B. Eigentümerversammlungen oder Hausgeld-Abrechnungen, aber auch die Vergütung der Hausverwaltung selbst fallen in diese Kategorie
Laufende Instandhaltungskosten
Glühbirne im Treppenhaus defekt? Tür im Keller verklemmt? In einer Wohnanlage gehen regelmäßig Dinge kaputt die repariert werden müssen.
Ansparung für Instandhaltungsrücklage
Häuser müssen regelmäßig instand gehalten werden. Irgendwann muss die Fassade neu gestrichen werden, oder das Dach saniert werden. Damit diese großen Ausgaben euch nicht überraschen zwingt die Hausverwaltung die Eigentümergemeinschaft eine Instandhaltungsrücklage aufzubauen.
Eine detaillierte Beschreibung mit Beispielen zu den einzelnen Kosten findest du im folgenden YouTube-Video oder im Artikel „Was ist Hausgeld?„.
Was ist Hausgeld?
Zusätzlich findest du in der Hausgeldabrechnung noch den aktuellen Stand der Instandhaltungsrücklagen. Du siehst wie viel Geld für Reparaturen entnommen wurde, wie viel Geld zugeführt wurde und wie hoch der aktuelle Stand ist.
Durch einen Blick in den Inhalt der Hausgeldabrechnungen kannst du so auch schnell sehen wie viel Geld die Eigentümergemeinschaft für die Instandhaltung der Immobilie anspart und ausgibt.
Was ist der Unterschied zwischen der Hausgeldabrechnung und der Nebenkostenabrechnung?
Das Verhältnis zwischen der Eigentümergemeinschaft (WEG), dir als Vermieter und deinem Mieter: Zwischen der WEG und dir gibt es die Hausgeldabrechnung und zwischen dir und dem Mieter gibt es die Nebenkostenabrechnung.
Wenn du eine Immobilie vermieten willst, musst du höchstwahrscheinlich mit deinem Mieter eine Nebenkostenabrechnung machen. Die Hausgeldabrechnung zwischen dir und der Hausverwaltung ist zwar etwas anderes als die Nebenkostenabrechnung zwischen dir und dem Mieter, aber die Hausgeldabrechnung ist trotzdem extrem wichtig für dich um eine korrekte Nebenkostenabrechnung mit deinem Mieter zu erstellen.
In einer guten Hausgeldabrechnung findest du zwei Kostenblöcke: den Block umlagefähige Kosten und den Block nicht-umlagefähige Kosten. Der Block umlagefähige Kosten enthält bereits zu 95% alle Daten, die du für die Nebenkostenabrechnung mit deinem Mieter brauchst. Die Dokumente sind also unterschiedlich, aber die Abrechnung des Hausgeld für deine Wohnung ist ein extrem wichtiger Punkt für deine Nebenkostenabrechnung mit deinem Mieter!
Hausgeldabrechnung und Eigentümerversammlung: was ist der Zusammenhang?
Die Hausgeldabrechnung wird in der Regel von der Hausverwaltung erstellt und bei der Eigentümerversammlung präsentiert.
Hier haben alle Mitglieder der Eigentümergemeinschaft (also auch du) die Möglichkeit Fragen zum Inhalt zu stellen, Unklarheiten zu klären und gegebenenfalls Einwände gegen bestimmte Posten zu erheben.
Die Eigentümerversammlung ist auch der Ort und Zeitpunkt, an dem die Hausgeldabrechnung genehmigt wird. Wird die Abrechnung akzeptiert, bedeutet das, dass alle Eigentümer die angegebenen Kosten akzeptieren und die Verwaltung autorisieren, die entsprechenden offenen Beträge einzufordern und eventuelle Überschüsse auszuzahlen.
Die Rolle der Hausgeldabrechnung bei Wohnungsverkauf und Wohnungskauf
Die Hausgeldabrechnung spielt für dich als Immobilien-Käufer im Kaufprozess eine wichtige Rolle. Aus den Hausgeldabrechnungen kannst du sehen wie hoch die tatsächlichen Kosten der Wohnung sind. Erst mit diesen Daten kannst du eine saubere und verlässliche Kalkulation der Immobilie machen.
Wenn du dir die letzten 3 Hausgeldabrechnungen ansiehst, erkennst du außerdem, wie die Kosten des Hausgeld verteilt sind und welche Kosten du ggf. an einen Mieter weiterreichen kannst, bzw. erkennst, ob es regelmäßige Abweichungen vom Wirtschaftsplan und den tatsächlichen Hausgeld-Kosten gab.
Auch siehst du so, wie hoch die nicht-umlagefähigen Kosten der Immobilie sind, also wie hoch der Teil des Hausgeld ist, den du als Eigentümer selbst zahlen musst.
Fazit
Ich hoffe, ich konnte dir mit diesem Artikel die Frage was eine Hausgeldabrechnung ist beantworten und dir helfen dieses Dokument zukünftig besser zu verstehen.
Um es einfach zu machen: es handelt sich hierbei um eine Art Jahresabrechnung für die Immobilie.
Als Immobilieninvestor sind die Hausgeldabrechnungen sehr wichtig für dich um die Rendite und Rentabilität einer Eigentumswohnung sauber zu kalkulieren.
Persönlich ist es für mich, wenn ich die Rendite einer Wohnung kalkuliere, eines der wichtigsten Dokumente, da es am besten die tatsächlichen Kosten der Wohnung zeigt.
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