Grundsteuer auf Mieter umlegen: Was du als Vermieter wissen musst

Grundsteuer auf Mieter umlegen: Was du als Vermieter wissen musst

Die Grundsteuer: Was ist es, was bedeutet sie für dich als Vermieter und kannst du sie eventuell auf den Mieter umlegen?
Die Grundsteuer: Was ist es, was bedeutet sie für dich als Vermieter und kannst du sie eventuell auf den Mieter umlegen?

Als Vermieter musst du jährlich eine Grundsteuer für den Besitz deiner Immobilie entrichten. Viele Vermieter fragen sich daher: “Kann ich die Grundsteuer auf den Mieter umlegen, oder muss ich sie selbst zahlen?”.

Grundsätzlich kann ein Vermieter auf Basis von § 2 der BetrKV die Grundsteuer auf den Mieter umlegen. Hierfür ist es jedoch nötig, dass im Mietvertrag eine entsprechende Klausel eingebaut wurde. Fehlt eine entsprechende Klausel, kann die Grundsteuer nicht im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden.

Wenn du es richtig anstellst, kannst du als Vermieter die Grundsteuer daher auf den Mieter umlegen.

Grundsteuer: Die gesetzliche Grundlage

Das Grundsteuergesetz (GrStG): Die gesetzliche Basis für die Grundsteuer in Deutschland.
Das Grundsteuergesetz (GrStG): Die gesetzliche Basis für die Grundsteuer in Deutschland. (Quelle: dejure.org)

Jeder Eigentümer eines Grundstückes in Deutschland ist verpflichtet Grundsteuer zu bezahlen. Die Grundlage hierfür bildet das Grundsteuergesetz (GrStG).

In diesem Gesetz ist alles von der Berechnung bis zur Entrichtung der Grundsteuer festgelegt.

Jeweils zum ersten Januar jeden Jahres wird die aktuelle Höhe der Grundsteuer festgelegt. Die so festgelegte Grundsteuer muss dann in vier Raten über das Jahr verteilt von den Grundstückbesitzern an das Finanzamt entrichtet werden.

Als Vermieter einer Eigentumswohnung bist also erst einmal du dafür zuständig Grundsteuer für dein Grundstück zu zahlen.

Im Jahr 2020 betrügen die Grundsteuereinnahmen in Deutschland laut Statistischem Bundesamt 14,7 Mrd. Euro. (Quelle). Die Grundsteuer macht also knapp 2% der gesamten Steuereinkünfte von 740 Mrd. Euro in 2020 in Deutschland aus.

Grundsteuer auf Mieter umlegen: der Mietvertrag

Mit jeder Wohnung gibt es Nebenkosten, die der Mieter tragen muss. Diese sind abschließend in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) festgehalten.

Gleich im ersten Abschnitt heißt es dort:

Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:

die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks,

hierzu gehört namentlich die Grundsteuer;

Während du die also die Kosten für die Instandhaltung einer Wohnung selbst tragen musst, so gilt bei der Grundsteuer:

Der Staat fordert die Grundsteuer von dir, aber wenn du es im Mietvertrag richtig regelst, kannst du als Vermieter die Grundsteuer über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegen.
Der Staat fordert die Grundsteuer von dir, aber wenn du es im Mietvertrag richtig regelst, kannst du als Vermieter die Grundsteuer über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegen.

Solange du im Mietvertrag eine Übernahme der Kosten gemäß Betriebskostenverordnung mit deinem Mieter vereinbarst und die Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung sauber abgerechnet, kannst du als Vermieter die Grundsteuer auf den Mieter umlegen.

In den meisten Standard-Mietverträgen, z.B. von Haus und Grund ist eine entsprechende Klausel bereits enthalten.

Hast du keine entsprechende Klausel vereinbart, kannst du die Grundsteuer nicht auf den Mieter umlegen.

Welche weiteren Kosten können auf den Mieter umgelegt werden?

Willst du mehr zu den Kosten, die du auf einen Mieter umlegen kannst erfahren? Dann schaue dir unbedingt auch den Artikel „Hausgeld: Was kann auf den Mieter umgelegt werden?“ hier auf Immoprentice an.

Im folgenden Kurzvideo auf dem Immoprentice YouTube Kanal findest du zusätzlich eine Übersicht über sämtliche Kosten (inkl. Grundsteuer), die auf den Mieter umgelegt werden können.

Hausgeld - Was kann auf den Mieter umgelegt werden?

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Die Höhe der Grundsteuer wird anhand von drei Faktoren berechnet:

  • Einheitswert
  • Grundsteuermesszahl
  • Hebesatz

Schauen wir uns die drei Faktoren in einzelnen an:

Der Einheitswert bei der Grundsteuer-Berechnung

Basis für die Höhe der Grundsteuer ist der Immobilienwert, welcher auf Basis des Bewertungsgesetz ermittelt wird
Basis für die Höhe der Grundsteuer ist der Immobilienwert, welcher auf Basis des Bewertungsgesetz ermittelt wird (Quelle: dejure.org)

Der Einheitswert ist ein staatlich festgelegter Wert, für bebaute und unbebaute Grundstücke. Er soll den Wert des Grundstücks, inklusive Haus, wieder spiegeln.

Die Einheitswerte für Grundstück und Immobilien stammen in Westdeutschland aus einer Erhebung vom 1. Januar 1964 und in Ostdeutschland aus einer Erhebung vom 1. Januar 1935.

Dieser Wert hätte eigentlich alle 6 Jahre, basierend auf den jährlichen Mieteinnahmen für die Immobilie, aktualisiert werden sollen.

Dies wurde jedoch nie flächendeckend gemacht, sondern es wurden nur vereinzelt die Einheitswerte einzelner Immobilien (z.b. wenn ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde) neu berechnet. Es kann daher vorkommen, dass die Einheitswerte für eigentlich sehr ähnliche Immobilien heute stark unterschiedlich sind.

Wie wird der Einheitswert berechnet?

Echt alt: die Einheitswerte, auf deren Basis die Grundsteuer berechnet wird, stammen noch aus den Jahren 1964 (West) und 1935 (Ost)
Echt alt: die Einheitswerte, auf deren Basis die Grundsteuer berechnet wird, stammen noch aus den Jahren 1964 (West) und 1935 (Ost)

Ist die Jahresrohmiete vom Stichtag am 1. Januar 1935 (Ost), bzw. dem 1. Januar 1964 (West) bekannt, berechnet das Finanzamt den Einheitswert der Immobilie anhand des Ertragswertverfahren, der damaligen Jahresrohmiete und einem Vervielfältiger aus dem Bewertungsgesetz (BewG).

Ist die Jahresrohmiete zum oben genannten Stichtag nicht bekannt, ermittelt das Finanzamt den Einheitswert für die Grundsteuer, indem es die Immobilie nach dem Sachwertverfahren (LINK) bewertet.

Wo finde ich den Einheitswert?

Den Einheitswert für ein Objekt findest du auf dem Einheitswertbescheid. Das ist ein Bescheid vom Finanzamt, auf dem der ermittelte Einheitswert für das Grundstück steht. Diesen Bescheid bekommst du automatisch vom Finanzamt zugestellt, wenn du Eigentümer einer Immobilie wirst.

Die Grundsteuermesszahl bei der Grundsteuer-Berechnung

Die Grundsteuermesszahl ist eine Rechengröße bei der Festlegung der Grundsteuer. Sie bestimmt den Anteil vom Grundstückswert, der zur Steuerberechnung herangezogen wird.

Sie wird als Anteil vom Einheitswert angegeben und ist je nach Lage und Art der Immobilie unterschiedlich. Die Grundsteuermesszahl liegt für die meisten Grundstücke zwischen 0,26% und 1% des Einheitswertes.

Der Hebesatz bei der Grundsteuer-Berechnung

Karte mit den Grundsteuer Hebesätzen für die Grundsteuer B in Deutschland
Karte mit den Grundsteuer Hebesätzen für die Grundsteuer B in Deutschland (Quelle: destatis.de)

Der Hebesatz ist ein Standort-abhängiger Faktor in der Grundsteuer-Berechnung, der zur konkreten Ermittlung der Steuerhöhe für die Grundsteuer verwendet wird. Er unterscheidet sich von Gemeinde zu Gemeinde sehr stark.

Bei einigen Gemeinden liegt der Hebesatz bei 190%, und bei anderen bei über 1000%.

Durch den individuellen Hebesatz kann somit jede Gemeinde selbst bestimmen, wie hoch die Grundsteuer für Eigentümer von Immobilien in der Gemeinde ausfällt.

Auf der Webseite des Statistischen Bundesamtes gibt es eine interaktive Online-Karte, mit der du die Grundsteuer-Hebesätze für alle Regionen in Deutschland sehen kannst.

Nach einer Auswertung von der Deutschen Industrie- und Handelskammer lag der durchschnittliche Grundsteuer-Hebesatz in Deutschland in 2020 bei 543%

Grundsteuer Tabelle 2021

In der folgenden Tabelle findest du die Hebesätze der 100 größten Städte in Deutschland gemäß dem Haus und Grund Grundsteuerranking 2021:

OrtHebesatz
Gütersloh381
Regensburg395
Reutlingen400
Ratingen400
Konstanz410
Ludwigshafen am Rhein420
Koblenz420
Ludwigshafen420
Erlangen425
Esslingen am Neckar425
Villingen-Schwenningen425
Ulm430
Düsseldorf440
Paderborn443
Oldenburg445
Ludwigsburg445
Heilbronn450
Osnabrück460
Ingolstadt460
Kaiserslautern460
Karlsruhe470
Heidelberg470
Worms470
Würzburg475
Mainz480
Rostock480
Trier480
Mannheim487
Kassel490
Wiesbaden492
Magdeburg495
Neuss495
Wolfsburg495
Jena495
Iserlohn496
Frankfurt am Main500
Braunschweig500
Kiel500
Halle500
Lübeck500
Cottbus500
Halle (Saale)500
Münster510
Saarbrücken510
Zwickau510
Köln515
Stuttgart520
Aachen525
Siegen525
Krefeld533
München535
Darmstadt535
Hamburg540
Salzgitter540
Hildesheim540
Potsdam545
Erfurt550
Pforzheim550
Nürnberg555
Augsburg555
Fürth555
Tübingen560
Bergisch Gladbach570
Chemnitz580
Göttingen590
Düren590
Hanau595
Schwerin595
Hannover600
Freiburg600
Hamm600
Gera600
Gießen600
Dortmund610
Wuppertal620
Mönchengladbach620
Remscheid620
Dresden635
Bochum645
Bremerhaven645
Leipzig650
Bielefeld660
Essen670
Oberhausen670
Gelsenkirchen675
Bonn680
Bottrop680
Solingen690
Flensburg690
Bremen695
Recklinghausen695
Moers740
Herne745
Hagen750
Leverkusen750
Lünen760
Marl790
Berlin810
Duisburg855
Mülheim an der Ruhr890
Offenbach am Main895
Witten910
Hebesätze Grundsteuer B für die größten 100 Städte in Deutschland. (Quelle: Haus und Grund Grundsteuerranking 2021)

Umlage Grundsteuer: Haus oder Wohnung?

Einzelne Wohnung oder ganzes Mehrfamilienhaus? Je nachdem, was du vermietest, musst du beim Umlegen der Grundsteuer auf den Mieter unterschiedliche Punkte beachten.
Einzelne Wohnung oder ganzes Mehrfamilienhaus? Je nachdem, was du vermietest, musst du beim Umlegen der Grundsteuer auf den Mieter unterschiedliche Punkte beachten.

Je nachdem, ob du eine einzelne Wohnung vermietest oder ein ganzes Haus, ist die Berechnung der umlagefähigen Grundsteuer komplizierter oder einfacher.

Am einfachsten ist es, wenn du eine Eigentumswohnung kaufst und vermietest. Hier kannst du 100% der Grundsteuer, die du zahlen musst, auf den Mieter umlegen.

Komplizierter wird es, falls du ein ganzes Haus besitzt und vermietest. Hier musst du die Grundsteuer auf die einzelnen Wohnungen aufschlüsseln.

Ist das Haus nicht vollständig vermietet, so bleibst du als Vermieter auch auf den anteiligen Kosten für die leeren Wohnungen sitzen.

Auch wenn du selbst eine Wohnung in einem sonst vollständig vermieteten Mehrfamilienhaus bewohnst, musst du den Grundsteueranteil dieser Wohnung selbst tragen und kannst sie nicht auf den Mieter umlegen.

Häufig gestellte Fragen zur Grundsteuer

In diesem Abschnitt möchte ich einige häufig gestellte Fragen rund um die Grundsteuer sammeln.

Ist die Grundsteuer steuerlich absetzbar?

Ja, solange du deine Immobilie vermietest und die Absicht hast Gewinn mit deiner Immobilie zu erzielen ist die Grundsteuer steuerlich absetzbar. Sie zählt dann zu den Werbungskosten und du kannst sie in der Anlage V bei den Werbungskosten für deine Wohnung angeben.

Auch wenn du die Grundsteuer auf deinen Mieter umlegst solltest du sie in der Steurerklärung angeben. Tust du dies nicht, bekommst du von deinem Mieter zwar über die Nebenkostenabrechnung die Steuer rückerstattet, aber wenn du sie in der steuererklärung nicht angibst, hast du nur Einnahmen, aber keine Ausgaben.

Die „Rückerstattung“ von deinem Mieter erhöht also deinen Gewinn und damit deine Steuerlast. Erst wenn du die Grundsteuer in der Steuererklärung angibst und auf deinen Mieter umlegst, wird sie für dich zum echten Durchlaufposten.

Achtung: Nutzt du eine zumindest Immobilie teilweise selbst, ist die Grundsteuer natürlich auch nur für den vermieteten Teil der Immobilie steuerlich absetzbar.

Grundsteuer und Erbbau: Wer zahlt?

Eine Besonderheit gibt es, wenn deine vermietete Immobilie auf einem Erbbaurecht-Grundstück steht.

Auch wenn dir der Grund und Boden bei einer Erbbau-Immobilie nicht gehört, musst du trotzdem Grundsteuer zahlen.

Die Berechnung der Höhe der Grundsteuer ist in diesem Fall etwas komplizierter, und die Grundsteuer ist niedriger als wenn dir das Grundstück gehören würde, aber wichtig ist, dass du auch bei einer Erbbau-Immobilie Grundsteuer schuldest.

Mehr zu den Besonderheiten von Erbbau und ob das für dich als Vermieter interessant sein kann, findest du im Extra-Artikel „Was bedeutet Erbbaurecht für mich als Investor?“ hier auf dem Blog und in dem untenstehenden Kurzvideo zum Thema Erbbau vom Immoprentice YouTube-Kanal.

Was bedeutet Erbbaurecht für mich als Investor? #shorts

Welche Grundsteuerarten gibt es?

In Deutschland gibt es zwei Grundsteuerarten: die Grundsteuer A und die Grundsteuer B.

Für Grundstück die Land- und Forstwirtschaftlich genutzt werden gibt es die Grundsteuer A. Für dich als Vermieter ist diese Variante vermutlich nicht relevant.

Auf alle anderen Grundstücke fällt Grundsteuer B an. Insbesondere also bebaute Grundstücke auf denen Wohnungen stehen. Für dich als Investor und Vermieter ist also die Grundsteuer B relevant.

Fazit

Wenn du dich an ein paar Regeln hältst, kannst du als Vermieter die Grundsteuer auf den Mieter umlegen, sodass sie für dich ein durchlaufender Posten wird und die Rendite deiner Immobilie nicht negativ beeinflusst.

Dieser Beitrag wurde zuletzt am 27. Januar 2022 aktualisiert.

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