Wichtige Kennzahlen für Immobilien als Kapitalanlage: Ein Leitfaden für angehende Immobilieninvestoren

Dieser Beitrag wurde zuletzt am 16. Oktober 2023 aktualisiert.

Du willst in Immobilien investieren, weißt aber nicht, wie du Immobilien eigentlich bewerten kannst und worauf (und auf welche Kennzahlen) du achten solltest?

In diesem Artikel erfährst du alles über die wichtigsten Immobilienkennzahlen, die du kennen solltest, um eine informierte Kaufentscheidung zu treffen und deine Immobilieninvestments langfristig erfolgreich zu gestalten.

Warum sind Kennzahlen so wichtig für Immobilieninvestoren?

Bevor du deine erste Immobilie als Kapitalanlage kaufst, solltest du unbedingt die verschiedenen Immobilien Kennzahlen kennen, die dir dabei helfen, den Zustand der Immobilie, die Rentabilität und die mögliche Wertentwicklung seriös einzuschätzen.

Diese Kennzahlen sind besonders wichtig, um den wirtschaftlichen Erfolg deiner Investition messen und beurteilen zu können.

Sie geben dir wertvolle Hinweise, ob sich ein Investment lohnt und wo mögliche Risiken liegen.

Erhebt und trackst du die richtigen Kennzahlen für deine Immobilien, minimierst du somit dein Risiko und erhöhst die Chance auf eine positive Rendite.

Die Rendite der Immobilie

Die Rendite ist eine der wichtigsten Kennzahlen, um den Erfolg deiner Immobilieninvestition zu messen. Sie gibt an, wie profitabel dein Investment ist.

Verschiedene Renditearten

Es gibt unterschiedliche Renditearten und Renditekennzahlen, die jeweils unterschiedliche Faktoren berücksichtigen:

– Bruttorendite: Gibt das Verhältnis der Jahresmieteinnahmen zum Kaufpreis an.

– Nettorendite: Berücksichtigt auch die Bewirtschaftungskosten wie Instandhaltung oder Verwaltung.

– Eigenkapitalrendite: Berücksichtigt zusätzlich die Höhe deines Eigenkapitals. Diese Kennzahl entspricht am ehesten der Verzinsung deines eingesetzten Kapitals.

So berechnest du die Rendite deiner Immobilie

Die Bruttorendite berechnet sich, indem du die Jahresmieteinnahmen durch den Kaufpreis teilst.

\dfrac{\texttt{Kaufpreis}}{\texttt{Jahresmieteinnahmen}}

Für die Nettorendite ziehst du zusätzlich von den Jahresmieteinnahmen die Bewirtschaftungskosten der Immobilie ab und erhöhst den Kaufpreis um die Kaufnebenkosten. Dieser Wert ist niedriger, aber auch ehrlicher.

Die Eigenkapitalrendite berechnet sich, indem du den wirklichen Reingewinn der Immobilie durch dein eingesetztes Eigenkapital teilst.

\dfrac{\text{Reingewinn}}{\text{Investiertes Eigenkapital}}

Vergleiche die Renditen für verschiedene Immobilien, um ein Gefühl dafür zu bekommen, was aktuell marktüblich ist und womit du an einem bestimmten Standort grob rechnen kannst.

Wichtig: Eine höhere Rendite geht, wie bei allen Anlagen, oft mit einem höheren Risiko einher. Sei dir dessen bewusst und strebe nicht blind nach der höchsten Rendite.

Hinweis: Wenn du tiefer in das Thema “Rendite deiner Immobilie berechnen” einsteigen willst, empfehle ich dir auch diesen Artikel hier auf meinem Blog.

Die Mieteinnahmen (Nettokaltmiete)

Die Höhe der Mieteinnahmen hat großen Einfluss darauf, wie rentabel deine Immobilie ist.

Nettokaltmiete

Die Nettokaltmiete ist der Betrag, den der Mieter monatlich für das Überlassen der Wohnung an dich als Vermieter zahlt. Sie ist die Basis für deine Einnahmen.

Sie ist gewissermaßen das Einkommen, dass die Immobilie für dich vor Kosten erwirtschaftet.

Hinweis: Zusätzlich zur Nettokaltmiete zahlt der Mieter dir zwar auch noch eine Betriebskostenvorauszahlung, aber das ist kein Geld für dich, sondern Geld für Kosten, die der Mieter verursacht hat, die du einfach nur durchreichst, wie die Warmwasser- oder Heizkosten.

Mieteinnahmen erhöhen

Da die Nettokaltmiete die Basis für all deine Einkünfte mit der Immobilie ist, ist sie auch dein größter Hebel, wenn es um die Optimierung der Rendite einer bestehenden Immobilie geht.

Um die Mieteinnahmen zu steigern, kannst du daher in die Attraktivität deiner Immobilie investieren, z.B. durch Sanierungen oder Modernisierungen.

So kannst du nicht nur bei einer Neuvermietung eine höhere Nettokaltmiete verlangen, sondern unter Umständen auch die Miete in einem bestehenden Mietvertrag erhöhen und anpassen.

Wie bei allen Investitionen gilt natürlich auch hier, dass eine Sanierung oder Modernisierung deiner Immobilie sich für dich rechnen muss. Kalkuliere dir die Investition daher genau durch und bedenke auf der anderen Seite aber auch, dass Modernisierungen ebenfalls den Wert deiner Immobilie steigern.

Die Kosten deines Immobilieninvestment

Die Kosten sind ebenfalls ein wichtiger Faktor für die Rentabilität einer Immobilieninvestition. Sie fressen deine Gewinne auf, daher ist Kostenkontrolle essenziell.

Zu den wichtigsten Kosten deines Immobilieninvestments zählen:

Die Finanzierungskosten (Zinsen, Tilgung), die Instandhaltungskosten, die Verwaltungskosten, die Kosten für die Grundsteuer, die Abschreibung (AfA) sowie Kosten, die durch Leerstandszeiten deiner Immobilie entstehen.

Lass’ uns auf alle jeweils kurz eingehen:

Finanzierungskosten (Zinsen, Tilgung)

Die Finanzierungskosten sind vermutlich die größten Ausgaben, die du als Immobilieninvestor tragen musst. Diese Kosten (manchmal auf Fremdkapitalkosten genannt) setzen sich aus den Zinsen und der Tilgung des Kredits zusammen, den du für den Kauf deiner Immobilie vermutlich aufgenommen hast.

Instandhaltung und Reparaturen

Regelmäßige Instandhaltung und Reparaturen sind notwendig, um den Wert und die Vermietbarkeit deiner Immobilie zu erhalten.

Dies beinhaltet regelmäßige Wartungsarbeiten und Reparaturen, aber auch größere Renovierungen, wie ein neues Badezimmer, neue Elektrik oder eine neue Heizung.

Auch Modernisierungen wie eine bessere Dämmung fallen für mich in diese Kategorie, da sie nötig sind, um deine Immobilie auf dem Stand der Technik zu halten und eine gute Vermietbarkeit zu garantieren.

Verwaltung

Verwaltungskosten entstehen durch die Verwaltung der Immobilie, was die Hausverwaltung, oder auch eine Sondereigentumsverwaltung umfassen kann.

Grundsteuer

Die Grundsteuer ist ein Teil der laufenden Kosten, deiner Immobilie. Glücklicherweise kannst du als Vermieter die Grundsteuer auf deinen Mieter umlegen, sodass sie für dich ein durchlaufender Post ist.

Abschreibung

Die Abschreibung ist eine steuerliche Absetzung, die den allmählichen Wertverlust einer Immobilie über die Zeit reflektiert. Sie repräsentiert keine tatsächlichen Kosten und hat somit keinen negativen Einfluss auf deinen Cashflow, aber sie kann helfen, deine steuerliche Belastung zu verringern.

Leerstandszeiten

Leerstandszeiten sind Perioden, in denen eine Immobilie unvermietet ist und keine Mieteinnahmen generiert. Leerstandzeiten sind, gerade wenn du nur ein sehr kleines Immobilienportfolio hast, äußerst gefährlich, da hier alle deine Einnamen aus der Immobilie wegfallen, aber du alle Kosten weiterhin tragen musst. Während deine Immobilie leer steht, ist ihr Ertrag negativ!

Es ist daher sinnvoll, dass du bei deiner Kalkulation mit gewissen durchschnittlichen Leerstandzeiten kalkulierst, um dir die Immobilie nicht zu stark schönzurechnen.

Der Cashflow deiner Immobilie

Der Cashflow gibt an, wie viel Geld aus deiner Immobilie übrig bleibt, nachdem alle Kosten beglichen wurden. Er zeigt damit, ob dein Investment liquide ist und dir monatlich Geld bringt, oder dich monatlich Geld kostet.

Cashflow berechnen

Um den Cashflow zu berechnen, ziehst du von den Mieteinnahmen alle Kosten ab. Hierzu zählen Finanzierung, Instandhaltung und Co.

Ein positiver Cashflow ist wichtig, um Rücklagen zu bilden und neue Investments zu tätigen.

Achte auf einen ausreichend hohen Cashflow.

Wie du den Cashflow berechnest, findest du in diesem Artikel: Immobilien Cashflow berechnen: eine Schritt-für-Schritt-Anleitung

Cashflow verbessern

Du kannst den Cashflow — wie überall — verbessern, indem du die Einnahmen verbesserst, oder die Kosten reduzierst.

Bei einer Immobilie als Kapitalanlage heißt das, dass du die Mieteinnahmen erhöhst oder die Kosten senkst.

Da du an den Betriebskosten der Immobilie in der Regel wenig machen kannst, sind dein größter Hebel hier die Finanzierungskosten.

Gerade Finanzierungen mit hohen Anfangstilgungen sind oft sehr Cashflow-schädlich.

Hier ein Video, warum eine maximal hohe Tilgung eventuell auch nachteilig für dich sein kann.

Die Lage der Immobilie

Bei Immobilieninvestments spielt die Lage eine enorm wichtige Rolle. Sie beeinflusst sowohl die Rendite als auch das Risiko maßgeblich.

Standortanalyse und Lageanalyse

Analysiere die Lage der Immobilie anhand von Kriterien wie Infrastruktur, Entwicklung, Nachfrage, Wirtschaftskraft und Bevölkerungsentwicklung. Gute Immobilienstandorte zeichnen sich in der Regel durch Stabilität und Wertsteigerungspotenzial aus.

Einfluss der Lage auf Rendite

Eine gute Lage führt in der Regel zu höheren Mieteinnahmen und geringeren Leerstandszeiten, da an diesen Standorten viele Menschen wohnen wollen und entsprechend die Nachfrage nach Immobilien konstant hoch ist.

In guten und begehrten Lagen gibt es neben der hohen Zahl an Mietinteressenten auch oft eine hohe Zahl an Immobilienkaufinteressenten, wodurch in diesen Lagen langfristig auch bessere Wertsteigerungen bei Immobilien erreicht werden können.

Einfluss der Lage auf dein Risiko

Das genaue Gegenteil von guten Lagen gilt natürlich für schlechte Lagen.

Schlechte Lagen bergen große Risiken wie Leerstand, Mietrückstände, Vandalismus und Wertverlust. Die Lage ist ein wichtiger Risikofaktor, den du minimieren solltest.

Die Wertentwicklung deiner Investition

Die erwartete Wertentwicklung, bzw. konkret die erwartete Wertsteigerung der Immobilie ist eine wichtige Kennzahl, da sie das Potenzial für Wertzuwachs und Vermögensbildung mit deiner Investition aufzeigt.

Faktoren für die Wertentwicklung

Faktoren wie Lage, Nachfrage, Zustand und Infrastruktur bestimmen, wie sich der Wert deiner Immobilie im Laufe der Zeit entwickelt. Gute Standorte haben in der Regel eine bessere Wertentwicklung als C und D Standorte.

Wertsteigerung erzielen

Durch Sanierungen, hochwertige Ausstattung und ein professionelles Immobilienmanagement kannst du die Wertentwicklung positiv beeinflussen.

Risiko von Wertverlust

In schlechten Lagen oder bei Missmanagement besteht die Gefahr von Wertverlust. Beobachte die Entwicklung deiner Immobilie und reagiere frühzeitig auf negative Tendenzen.

Die Vermietbarkeit der Immobilie

Die Vermietbarkeit gibt an, wie leicht sich für eine Immobilie Mieter finden lassen. Sie sollte möglichst hoch sein, um Leerstand zu vermeiden.

Faktoren für die Vermietbarkeit

Die Vermietbarkeit hängt von Faktoren wie Lage, Zustand, Ausstattung und Preis-Leistungs-Verhältnis ab. Auch gesetzlichen Regelungen (z.B. eine Mietpreisbremse), und die aktuelle Marktsituation an deinem Standort (Ist es ein Vermietermarkt oder eher ein Mietermarkt?) sowie das allgemeine wirtschaftliche und demografische Umfeld an deinem Standort sind allesamt Faktoren für die Vermietbarkeit deiner Immobilie.

Vermietbarkeit erhöhen

Um die Vermietbarkeit deiner Immobilie zu erhöhen, solltest du in die Qualität deiner Immobilie investieren.

Modernisierst und optimierst du die Ausstattung, sprichst du eine breitete (und zahlungskräftigere) Gruppe an Mietinteressenten an.

So kannst du zum Beispiel darüber nachdenken, ob du die Immobilie eventuell möbliert vermieten möchtest, oder ob du eine Einbauküche mit vermietest, um die Zahl möglicher Interessenten zu erhöhen.

Ein kleines Quiz zum Abschluss…

Wie gut kennst du dich jetzt mit den verschiedenen Immobilien-Kennzahlen aus? Hast du verstanden, wie du sie zur Analyse und Bewertung von Immobilieninvestitionen nutzen kannst? Oder gibt es noch Aspekte, die dir unklar sind?

Klicke dich durch dieses kurze Quiz und finde heraus, wie fit du in Sachen Immobilien-Kennzahlen bist!

Was beschreibt die Bruttorendite?

Die Rendite der Immobilie nach Abzug aller Kosten

Die Rendite der Immobilie vor Abzug der Finanzierungskosten

Die Rendite der Immobilie vor Abzug aller Kosten

Die Rendite der Immobilie nach Steuern

Welche Kennzahl hilft dir, die Rentabilität deiner Immobilie nach Abzug aller Kosten zu bestimmen?

Bruttorendite

Nettorendite

Eigenkapitalrendite

Vervielfältiger

Was gibt der Vervielfältiger an?

Die Anzahl der Jahre, bis sich die Investition amortisiert hat

Die monatlichen Einnahmen aus der Immobilie

Die jährlichen Kosten der Immobilie

Wie oft die Jahresnettokaltmiete im Kaufpreis enthalten ist

Du kaufst eine Immobilie mit einem Vervielfältiger von 20 und einer Jahresnettokaltmiete von von 12.000€: wie teuer ist die Immobilie?

200.000€

240.000€

300.000€

360.000€

Was beschreibt die Eigenkapitalrendite?

Die Rendite vor Abzug aller Kosten

Die Rendite basierend auf dem Gesamtkaufpreis der Immobilie

Die Rendite nach Abzug der Instandhaltungskosten

Die Rendite basierend auf dem eingesetzten Eigenkapital

Welche der folgenden Kennzahlen gibt an, wie viel Gewinn (in Euro) du pro Monat nach Abzug aller Kosten machst?

Bruttorendite

Nettorendite

Eigenkapitalrendite

Cashflow

Time's up

Fazit: Kenne deine KPIs

Immobilien als Kapitalanlage können eine sehr rentable Investition sein.

Allerdings solltest du dir im Klaren darüber sein, dass es auch Risiken gibt und nicht jede Immobilie automatisch eine gute Kapitalanlage ist.

Die Zeiten, in denen man blind etwas kaufen und Geld verdienen konnte, sind leider vorbei.

Wenn du eine Immobilie als Kapitalanlage kaufst, solltest du dir daher die Kennzahlen aus diesem Artikel genau ansehen und auch genau kalkulieren, wie viel die Immobilie kostet, welche Einnahmen du realistisch erzielen kannst und welche Kosten auf dich zukommen.

In kurz: Als Immobilieninvestor sind die verschiedenen Kennzahlen dein Kompass.

Sie helfen dir, die richtigen Objekte auszuwählen, Risiken zu minimieren und deine Investments langfristig erfolgreich zu machen.

Mache dich daher mit allen relevanten Immobilien Kennzahlen wie Rendite, Cashflow, Lage und Vermietbarkeit vertraut, damit dein Investment dir auch Geld einbringt, statt dich Geld zu kosten!