Dieser Beitrag wurde zuletzt am 23. September 2023 aktualisiert.
Wie groß (oder klein) dein Erfolg als Immobilieninvestor ist, hängt aus meiner Sicht primär von 11 spezifischen Erfolgsfaktoren ab.
Eine Immobilieninvestition kann eine lukrative Möglichkeit sein, um langfristig Geld zu verdienen. Aber wovon genau hängt der Erfolg einer solchen Investition ab?
In diesem Artikel will ich mit dir genau dieser Fragen nachgehen und die aus meiner Sicht 11 zentralen Erfolgsfaktoren für Immobilieninvestitionen genauer betrachten.
Neben der Lage gibt es nämlich noch viele weitere Schlüsselfaktoren, auf die du als angehender Immobilieninvestor bei deiner Immobilie als Kapitalanlage achten musst, um eine gute Rendite zu erzielen.
Zustand, Qualität, Instandhaltungskosten, Mietmarkt und so weiter. Aber schauen wir uns die Punkte doch einfach im Detail an!
Hier schon einmal die wichtigsten Punkte aus diesem Artikel als FAQ:
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Welche Faktoren sind entscheidend für den Erfolg von Immobilieninvestitionen?
Die entscheidenden Erfolgsfaktoren für Immobilieninvestitionen sind die richtige Standortwahl, eine solide Finanzierung, die Qualität der Immobilie, das Management von Mietausfällen und die Berücksichtigung von Marktzyklen.
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Wie wichtig ist der Standort bei Immobilieninvestitionen?
Der Standort ist von entscheidender Bedeutung, da er die Nachfrage, die Mietpreise und die Wertentwicklung der Immobilie maßgeblich beeinflusst. Ein guter Standort zeichnet sich durch eine positive wirtschaftliche Entwicklung, eine gute Infrastruktur und eine hohe Lebensqualität aus.
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Warum ist die Berücksichtigung von Marktzyklen wichtig?
Die Berücksichtigung von Marktzyklen ermöglicht es dir, Kauf- und Verkaufsentscheidungen zum optimalen Zeitpunkt zu treffen und so das Renditepotenzial deiner Immobilieninvestition zu maximieren.
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Wie kann man Mietausfälle managen und minimieren?
Mietausfälle können vor allem durch eine sorgfältige Mieterauswahl, regelmäßige Immobilienpflege und -wartung sowie (theoretisch) durch den Abschluss geeigneter Versicherungen minimiert werden.
Erfolgsfaktoren 1 & 2: Die Lage der Immobilie
Die Lage und der Standort einer Immobilie sind sicherlich zwei der Haupt-Erfolgsfaktoren für Immobilieninvestitionen und spielen eine entscheidende Rolle bei den Chancen und Risiken deines Investments. Wie erfolgreich deine Immobilieninvestition ist, hängt auch maßgeblich von dem Standort, an dem du investierst, ab.
Lage, Lage, Lage…
Ja, es stimmt, die Lage einer Immobilie ist einer der wichtigsten Faktoren, der den Erfolg einer Immobilieninvestition beeinflusst.
Eine Lage, die in der Zukunft beliebter ist als heute, kann den Wert der Immobilie steigen lassen und somit deine Rendite erhöhen.
Im Gegensatz dazu kann eine Lage, die immer unbeliebter wird, aber auch dafür sorgen, dass du deine Immobilie in ein paar Jahren nur noch mit großen Abschlägen verkaufen kannst.
Eine saubere Standortanalyse ist daher essenziell für dein Investment!
Aber wie bewertet man die Lage von Immobilien?
A-Standorte vs. D-Standorte: Immobilieninvestments strategisch auswählen
Es ist ein Cliché, aber es stimmt: Der Standort deiner Immobilieninvestition hat einen massiven Einfluss darauf, wie erfolgreich deine Immobilieninvestition sein wird.
Der Standort ist ein zentraler Erfolgsfaktor bei Immobilieninvestitionen. Je nachdem worauf du dich bei der Lagebewertung fokussierst, kannst du bei der Bewertung hier zwischen der Mikrolage und der Makrolage der Immobilie unterscheiden. Eine Möglichkeit, die Lage einer Immobilie zu bewerten, ist die Einteilung in A-Standorte bis D-Standorte.
A-Standorte sind städtische Gebiete, die aufgrund ihrer guten Infrastruktur, zentralen Lage und hohen Nachfrage besonders attraktiv sind.
Dazu gehören etwa die großen Metropolen in Deutschland.
D-Standorte hingegen sind Gebiete, die aufgrund von Faktoren wie schlechter Infrastruktur, geringer Nachfrage und unattraktiver Umgebung als weniger attraktiv gelten.
Dies kann beispielsweise in ländliche Regionen oder Stadtteilen mit hoher Kriminalitätsrate der Fall sein.
Es gibt zwar auch viele Investoren, die in den vergangenen Jahren erfolgreich in C- und D Standorten investiert haben, aber wenn du mich fragst, bin ich ein großer Fan von A-Standorten.
Warum das so ist, und welche Risiken ich bei schlechten Lagen sehe, und weswegen ich dir von diesen Lagen abraten würde, kannst du in meinem Artikel „Sollte ich in C oder D Lagen investieren?“ herausfinden.
Zukunftssicherheit von Standorten für Immobilien-Investments
Neben der Einteilung in A- und D-Standorte spielt auch die Zukunftssicherheit einer Lage eine wichtige Rolle bei der Bewertung einer Immobilie.
Ein Standort kann beispielsweise aufgrund von Bauprojekten, einer steigenden Nachfrage oder einer positiven wirtschaftlichen Entwicklung an Attraktivität gewinnen.
Wie finde ich einen guten Standort für meine Immobilien Investition?
Umgekehrt können Faktoren wie der Abriss von Gebäuden, der Wegzug von Unternehmen oder eine Verschlechterung der Infrastruktur aber auch den Wert einer Immobilie mindern.
Ein Beispiel für eine zukunftssichere Lage kann eine Stadt sein, die aufgrund einer starken wirtschaftlichen Entwicklung und einer wachsenden Bevölkerungszahl eine hohe Nachfrage nach Wohnraum aufweist.
Auch Gegenden, die sich im Umbruch befinden und von Investitionen in Infrastruktur und Stadtentwicklung profitieren, können eine gute Wahl für eine Immobilieninvestition darstellen.
Erfolgsfaktoren 3 – 6: Zustand und Qualität der Immobilie
Sieht deine Immobilie so aus, hast du eine Menge Arbeit vor dir, um sie aufzuwerten. Halte deine Immobilie immer in einem guten Zustand, um einen optimalen Werterhalt zu garantieren.
Neben der Lage sind natürlich auch die Qualität und der Zustand der individuellen Immobilie entscheidende Faktoren für den Erfolg deiner Investition. Die nächsten 4 Erfolgsfaktoren für Immobilieninvestments drehen sich daher alle um den Zustand und die Qualität der Immobilie.
Eine Immobilie, die in einem guten Zustand ist und eine hohe Qualität aufweist, zieht tendenziell bessere Mieter an und wird eine bessere Wertentwicklung haben, da sie einfach zukunftssicherer ist und weniger Probleme macht.
Aber was ist „Zustand und Qualität“ eigentlich?
Für mich recht viel: Von der Bausubstanz über den Sanierungsstand bis hin zur aktuellen Mietsituation fallen für mich viele Punkte unter „Zustand und Qualität der individuellen Immobilie“.
Baujahr und Bauart der Immobilie: Worauf du als Anleger achten solltest
Auch deine Immobilie kommt in die Jahre und wie bei Menschen nimmt auch bei ihr die Gebrechlichkeit im Alter zu.
Das Baujahr einer Immobilie ist oft ein wichtiger Indikator für den Zustand und die Qualität.
Je älter eine Immobilie ist, desto wahrscheinlicher ist es, dass sie Mängel und Defekte aufweist, die regelmäßige Reparaturen erfordern.
Platt gesagt: Ein Neubau wird vermutlich in den nächsten Jahren keine Probleme machen.
Aber ein unsanierter Altbau aus den 70er-Jahren wird von den Wasserleitungen über die Elektrik bis hin zur Tiefgarage viele Baustellen aufweisen, die demnächst mal gemacht werden müssten. Alles Kosten, die deine Rendite verschlechtern werden!
Sanierungs- und Renovierungsbedarf bei Bestandsimmobilien
Eine moderne Immobilie, die gut in Schuss ist, hat eine bessere Wertentwicklung wie eine Immobilie, bei der die letzte Renovierung aus den 60er-Jahren ist. Einer der Erfolgsfaktoren einer langfristigen Immobilieninvestition ist es, deine Immobilie immer auf der Höhe der Zeit zu halten!
Der nächste Punkt dreht sich um die Ausstattung und den Modernisierungsbedarf in der Wohnung selbst.
Eine Immobilie, die in gutem Zustand ist, modern ist und regelmäßig gewartet und renoviert wurde, hat tendenziell eine bessere Wertentwicklung als eine Immobilie, bei der die letzte Renovierung aus den 60er-Jahren ist.
Auch erfordert eine Immobilie mit einem hohen Sanierungs- und Renovierungsbedarf in den nächsten Jahren erhebliche Investitionen.
Kosten, die deine Rendite auf kurze Sicht massiv verschlechtern.
Qualität der Umgebung der Immobilie: Ein Schlüsselfaktor für die Vermietung
Mit dem Immoprentice Lagebewertung Excel kannst du strukturiert die Lage einer Immobilie nach den für dich wichtigen Kriterien bewerten. Von der Einwohneranzahl über die Kinderbetreuung und die ärztlichen Dienstleistungen bis zum Anschluss an die nächste Autobahn kannst du alle Faktoren, die dir wichtig sind, frei konfigurieren.
Nicht nur die Qualität der Immobilie selbst, sondern auch die Qualität der Umgebung deiner Immobilie ist ein nicht zu unterschätzender Erfolgsfaktor für dein Immobilieninvestment. Die Umgebungsqualität hat nämlich einen massiven Einfluss auf die Nachfrage und damit auf die Miete, die du erhalten kannst.
Eine Immobilie in einer guten Umgebung, beispielsweise im Zentrum einer Stadt mit hoher Nachfrage nach Wohnraum, mit vielen Naherholungsmöglichkeiten in der Nähe und einer guten Verkehrsanbindung, hat tendenziell eine hohe Nachfrage und du kannst höhere Mieten verlangen.
Eine Immobilie im Drogenviertel der Stadt hat vermutlich eine sehr schlechte Nachfrage und du wirst dich schwertun, vernünftige Mieter oder Kaufinteressenten für diese Immobilie zu finden.
Immoprentice Lagencheck Excel zur Immobilien Bewertung - Mache deine Eingaben zur Bewertung
Du möchtest mehr dazu erfahren, wie du die direkte Umgebung einer Immobilie bewerten kannst? Dann schaue dir doch einmal den Artikel „Worauf muss ich bei der Mikrolage achten?“ hier auf dem Blog an!
Mieter und Vermietung: Immobilieninvestment tritt auf Menschen
Wohnimmobilien in einer schlechten Lage und mit einer schlechten Mieterklientel werden mit der Zeit immer schwerer zu vermieten und zu verkaufen. Eine gute und stabile Nachbarschaft ist ein wichtiger Faktor für den Erfolg deiner Immobilieninvestition.
Die Qualität der anderen Mietparteien im Haus hat ebenfalls einen Einfluss auf die Qualität der Immobilie, insbesondere bei Wohnimmobilien.
Wohnen nur komische Personen in einem Haus, wirst du keine vernünftigen Mieter finden und immer Probleme mit der Wohnung haben.
Gibt es regelmäßig Probleme in einem Haus, hat das Haus in der Stadt auch irgendwann seinen “Ruf weg” und es wird immer schwerer Mieter und Käufer für deine Wohnung zu finden.
Eine Wohnimmobilie mit guten Mietern hingegen hat tendenziell eine bessere Wertentwicklung, weil du immer gute Mieter (oder auch Eigennutzer) für deine Wohnung finden wirst.
Erfolgsfaktoren 7 & 8: Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt
Die Prinzipien von Angebot und Nachfrage gelten auch am Immobilienmarkt. Ist die Nachfrage hoch, steigt der Preis deiner Immobilie. Ist die Nachfrage niedrig, kannst du deine Immobilien eventuell nur mit Abschlägen verkaufen, was natürlich negativ für deine Immobilieninvestition ist!
Eine der grundlegenden Erfolgsstrategien für Immobilieninvestitionen ist eine umfassende Marktforschung und wie bei allen Gütern sind Angebot und Nachfrage wesentliche Faktoren auf dem Immobilienmarkt und beeinflussen den Erfolg einer Investition maßgeblich.
Beim Thema Angebot und Nachfrage ist es dabei ist es wichtig eine langfristige Perspektive einzunehmen.
Die Nachfrage nach Wohnraum ändert sich zwar nicht von heute auf morgen, aber über lange Zeiträume dafür umso massiver.
Demografische Entwicklung und wirtschaftliche Lage: Massiver Einfluss auf den Immobilienmarkt
Einer der wichtigsten Erfolgsfaktoren für ein Immobilieninvestment: die zukünftige Entwicklung des Standortes, an dem du investiert hast. Bist du an einem aufstrebenden Standort mit einer guten Bevölkerungsentwicklung, wird sich voraussichtlich auch deine Immobilie gut entwickeln.
Auch die demografische Entwicklung und die wirtschaftliche Lage sind aus meiner Sicht unter den top Erfolgsfaktoren für eine Immobilieninvestition. Einfach, weil wachsende Bevölkerung und eine positive wirtschaftliche Entwicklung die Nachfrage nach Immobilien steigern.
Insbesondere in Ballungszentren und Großstädten kann es so zu einem hohen Bedarf an Wohnraum kommen, was zu steigenden Preisen und Mieten führt. Der Effekt ist eine Wertsteigerung deiner Immobilie und eine positive Rendite für dein Investment.
Gleichzeitig kann eine schrumpfende Bevölkerung oder eine negative wirtschaftliche Entwicklung zu einem Rückgang der Nachfrage führen und somit den Wert der Immobilie mindern.
Bestes Beispiel sind hier Kleinstädte und Dörfer ohne Infrastruktur und ohne Arbeitgeber. Die Häuser und Grundstücke hier sind extrem günstig, aber es will einfach keiner in ein sterbendes Dorf ohne Perspektive ziehen.
Hier siehst du zum Beispiel einmal die Entwicklung der Städte mit mehr als 25.000 Einwohnern im Zeitraum von 2013 bis 2018 nach einer Erhebung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). Die roten Punkte sind Städte, die eine (stark) schrumpfende Bevölkerung hatten und die grünen Punkte sind Städte, die eine (stark) wachsende Bevölkerung hatten. Wie du siehst, ist die Entwicklung der Städte sehr unterschiedlich, weswegen die Standortanalyse eben so wichtig ist.
Karte deutscher Städte mit Einfärbung, welche Städte im Betrachtungszeitraum eine positive Bevölkerungsentwicklung hatten und welche eine negative Bevölkerungsentwicklung hatten. (Link zum Download der Originaldaten vom BBSR als Excel)
Zuzug von außen und Entwicklung von Infrastruktur: Chancen für Immobilien-Investments
Wächst die Stadt, in der deine Immobilie liegt und ziehen immer mehr Menschen in diese Region? Glückwunsch! Eine wachsende Bevölkerung bedeutet auch immer mehr Nachfrage nach Wohnraum. Die Bevölkerungsentwicklung ist daher ein wichtiger Erfolgsfaktor für deine Immobilieninvestition!
Auch Zuzug von außen kann die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt beeinflussen.
Zum Beispiel kann eine Stadt oder Region aufgrund von Arbeitsplätzen oder einer attraktiven Umgebung für Zuzug sorgen.
Nimm‘ als Beispiel die Gigafactory von Tesla im Umland von Berlin, wo Stand heute schon über 7000 neue Arbeitsplätze entstanden sind.
7000 Menschen, die mit ihrer Familie in der Nähe ihrer Arbeitsstätte wohnen wollen.
Ebenso kann die Entwicklung der Infrastruktur, wie ein neuer Bahnhof mit neuen Zugverbindungen in die nächste Metropole, die Attraktivität einer Region erhöhen und somit die Nachfrage nach Immobilien steigern.
Erfolgsfaktoren 9 – 11: Die Finanzierungskonditionen
Die Strukturierung der Finanzierung (und auch die Finanzierungskonditionen) sind ein wesentlicher Erfolgsfaktor für Immobilieninvestitionen, sowohl für einzelne Objekte als auch für dein gesamtes Portfolio.
Eine falsche Kalkulation der Finanzierungskosten kann dazu führen, dass dein Gewinn deutlich geringer ausfällt, als du es dir vorgestellt hast. Im schlimmsten Fall könnte es sogar sein, dass du mit deiner Investition Verluste einfährst.
Du musst dich daher vor dem Kauf über die aktuellen Konditionen und Zinssätze informieren und genau rechnen.
Aber schauen wir uns die Punkte im Einzelnen an.
Die Höhe des Zinssatzes und wie er die Rendite von Immobilieninvestments beeinflusst
Je höher die Zinsen, desto günstiger muss eine Immobilie sein, damit sie sich für dich als Investor noch lohnt.
Die Höhe des Zinssatzes ist ein wichtiger Faktor für die Rentabilität einer Immobilieninvestition, da die Zinsen, die du für deinen Kredit zahlst, oft dein größter Kostenblock ist.
Bei niedrigen Zinsen kann sich auch ein teurer Kaufpreis für eine Immobilie unter dem Strich noch lohnen.
Steigen die Zinsen, kann dieselbe Immobilie, für denselben Preis, auf einmal eine ruinöse Investition sein.
Wenn du sehen möchtest, bis zu welchem Preis sich eine Immobilie für dich noch rechnet, schaue dir gerne auch einmal mein Immobilien Kalkulationstool an.
Immoprentice Kalkulationstool für Immobilien (Excel)
Die Finanzierungsdauer und ihr Einfluss auf das Risiko und die Rendite
Auch die Finanzierungsdauer deiner Immobilie kann einen Einfluss auf ihre Rentabilität haben.
Auch die Finanzierungsdauer hat einen Einfluss auf die Rentabilität deiner Immobilieninvestition.
Je länger die Finanzierungsdauer, desto höher sind natürlich die Zinsen, die du zahlen musst.
Eine kurze Finanzierungsdauer macht dich zwar schneller schuldenfrei, führt jedoch auch dazu, dass du den Kredit sehr aggressiv tilgen musst, wodurch deine monatliche Belastung sehr hoch ausfällt.
Das wiederum schränkt deinen verfügbaren Cashflow und damit deinen finanziellen Spielraum für weitere Investitionen oder andere Ausgaben stark ein.
Es gilt also, eine optimale Balance zwischen Finanzierungsdauer und Zinssatz zu finden.
Wie immer gibt es hier kein “schwarz oder weiß”. Sowohl eine langsame Tilgung (hohe Finanzierungsdauer) als auch eine schnelle Tilgung (kurze Finanzierungsdauer) haben unterschiedliche Vor- und Nachteile. Schaue dir hierfür gerne einmal das folgende Video vom Immoprentice YouTube Kanal an:
Warum sollte ich meine Immobilie möglichst langsam tilgen? #shorts
Dein Eigenkapitalanteil: Steuerung deines Risikos
Ein niedriger Eigenkapitalanteil in einer Immobilienfinanzierung geht auch immer mit einem höheren Risiko einher. Fallen die Immobilienpreise und du hast einen zu geringen Eigenkapitalanteil, läufst du Gefahr, dass die Höhe von deinem Kredit den Wert der Immobilie übersteigt.
Der Eigenkapitalanteil, den du in die Finanzierung einbringst, ist ebenfalls ein wichtiger Faktor deiner Finanzierungskonditionen.
Je höher dein Eigenkapitalanteileinsatz, desto geringer ist das Risiko für den Kreditgeber und desto niedriger die Zinsen ausfallen.
Allerdings bedeutet ein höherer Eigenkapitalanteil auch, dass du mehr Kapital in der Immobilie bindest und so weniger Geld für andere Investitionen zur Verfügung steht.
Den optimalen Eigenkapitalanteil für eine Immobilienfinanzierung gibt es aus meiner Sicht nicht, da es auch immer etwas mit deinem persönlichen Risikoempfinden zu tun hat.
Nichtsdestotrotz ist dein Eigenkapitalanteil der Hauptbaustein, wenn es um das Risikomanagement deiner Immobilieninvestition geht. Und ein effektives Risikomanagement ist definitiv ein Schlüsselelement für den Erfolg einer Investition in eine Immobilie als Kapitalanlage!
Ein kleines Quiz zum Abschluss…
Weißt du auf welche Erfolgsfaktoren du beim Aufbau deines Immobilienbestand achten musst? Bist du bereit, um mit dem Aufbau deines Immobilienportfolios zu starten?
Lass‘ es uns herausfinden!
Time's up
Fazit
Es gibt viele Erfolgsfaktoren für Immobilieninvestitionen. Von der Lage über die Demografie hin zu den Finanzierungskonditionen muss am Ende alles passen, damit dein Immobilieninvestment aufgeht.
Die Erfolgsfaktoren für Immobilieninvestitionen sind vielschichtig und oft eng miteinander verknüpft.
Wir haben gesehen, dass es nicht den einen Erfolgsfaktor für deine Immobilieninvestition gibt, sondern dass es du darauf achten musst, dass viele Faktoren zusammenspielen und passen: von der Lage über die Demografie hin zu den Finanzierungskonditionen: am Ende muss alles passen, damit du mit deiner Immobilieninvestition erfolgreich bist.
Die in diesem Artikel angesprochenen Erfolgsfaktoren für Immobilieninvestitionen haben sich alle auf die Immobilie und die Finanzierung selbst bezogen.
Bei einer erfolgreichen Immobilieninvestition spielen aber natürlich noch weitere Aspekte, wie z.B. die richtige Exit-Strategie und die Steuer, eine wichtige Rolle. Die richtige Exit-Strategie kann zum Beispiel entscheidend sein, um am Ende das Beste aus deiner Investition herausgeholt zu haben, Stichwort: Spekulationssteuer.
Wenn du mehr zu diesen Themen erfahren möchtest, dann schaue dir gerne auch einmal den Artikel „Spekulationssteuer und Immobilien“ hier auf dem Blog an.
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