Dieser Beitrag wurde zuletzt am 15. Mai 2023 aktualisiert.

Eine Investition in eine vermietete Immobilie ist teuer und mit vielen Risiken verbunden. Um diese Risiken zu minimieren, solltest du vor dem Kauf einer Immobilie immer eine Standortanalyse durchführen. Aber wie geht das und, worauf musst du achten?

Bei der Standortanalyse einer Immobilie analysierst du den Standort einer Immobilie, um zu verstehen wie beliebt diese Immobilie bei potenziellen Käufern und Mietern heute und in Zukunft sein wird. Bei einer Standortanalyse schaust du dir alles um die Immobilie herum an: von der Demografie und Wirtschaftskraft der Stadt bis zum Lärmpegel der Straße, an der die Immobilie liegt.

Eine saubere Standortanalyse hilft dir dabei, nur Immobilien zu kaufen, die auch in 20, 30 oder vierzig Jahren noch gut vermietbar sind und für die du auch in ferner Zukunft noch einen Mieter oder Kaufinteressenten findest. Durch eine gute Standortanalyse senkst du somit das Risiko bei deiner Investition, weil du sicherstellst, dass du keinen Totalverlust mit deiner Investition erfährst.

Warum ist eine Standortanalyse bei Immobilien wichtig?

Kennst du die Reportagen, wo Kinder versuchen Omas geerbtes Haus auf dem flachen Land zu verkaufen und sich auch nach einem halben Jahr kein Käufer für die Immobilie findet? Diese Immobilien sind effektiv wertlos, da sie an einem Standort liegen, wo heute keiner, wohnen möchte. Kaufst du solch eine Immobilie um sie zu vermieten, hast du das Risiko, dass du mit deinem Investment einen Totalausfall erleidest.

Eine Immobilieninvestition ist eine langfristige Geldanlage. Klar, auch die Rendite der Immobilie im hier und heute muss stimmen, aber wenn du in 20 Jahre auf einmal keinen Mieter für deine Wohnung mehr findest, ist die Rendite deiner Anlage negativ!

Eine Standortanalyse bei Immobilien ist daher wichtig, um die besten Standorte für deine Immobilieninvestition zu finden.

Was betrachtet eine Standortanalyse?

Die Analyse berücksichtigt verschiedene Faktoren, die Einfluss auf die Nachfrage deiner Immobilie am Wohnungsmarkt haben. Die Standortanalyse ist daher eine wichtige Grundlage für die Auswahl einer Immobilie, die nicht nur auf dem Papier eine tolle Rendite hat, sondern die auch als Kapitalanlage funktioniert.

Tatsächlich will natürlich niemand eine Immobilie an einem schlechten Standort kaufen, aber gerade für Anfänger ist es gar nicht so einfach zu erkennen, welcher Standort gut und welcher schlecht ist. Vor allem, wenn du dich noch nicht so gut mit Immobilien auskennst, besteht, auskennst, besteht das Risiko eine schlechte Standortentscheidung zu treffen.

Es gibt daher einige Dinge, die du beachten solltest, bevor du eine Immobilie kaufst.

Standortanalyse: die Makrolage

Der Begriff Makrolage bezieht sich auf die Region oder die Stadt in der die Immobilie liegt. Bei der Makrolage achtest du in der Regel auf Dinge wie Infrastruktur, Demografie, Wirtschaftskraft oder auch Größe der Stadt oder das kulturelle Angebot und die Bildungsmöglichkeiten in der Stadt.

Machen wir ein konkretes Beispiel: ich habe die meisten meiner Immobilien in München. Von der Makrolage her handelt es sich hier um einen sehr soliden und sehr zukunftsfähigen Standort. Die Bevölkerung wächst, die Stadt ist groß und es gibt ein breit gefächertes Angebot an Arbeitsplätzen.

Auch hat die Stadt eine Universität, einen internationalen Flughafen und ein breit gefächertes Kulturangebot.

Stand heute gibt es keine Anzeichen, dass in 40 Jahren auf einmal kein Mensch mehr in München leben will.

Aus Makrolagen-Sicht glaube ich daher, dass der Standort München sicher ist und meine Immobilie hier ihren Wert behalten wird.

Hinweis: Wenn dich das Thema “Wertsteigerung bei Immobilien” interessiert, dann schau dir unbedingt auch den Artikel “Wertsteigerung bei Immobilien: womit solltest du als Investor rechnen?” hier auf dem Blog an. Dort gehe ich noch einmal dediziert darauf ein, mit welcher Wertsteigerung du historisch bei Immobilien in Deutschland rechnen konntest und welche Auswirkung die Wertsteigerung deiner Immobilie am Ende für deine Gesamt-Renditeberechnung hat .

Standortanalyse: die Mikrolage

Die Mikrolage konzentriert sich auf die unmittelbare Umgebung der Immobilie. Hier geht es um Fragen wie: “Wie weit ist es bis zum nächsten Supermarkt oder bis zur nächsten Apotheke” beziehungsweise um Fragen wie “wie ist die Parksituation oder die Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel?”

Eine sehr gute Mikrolage kann, nicht vollständig, aber in einem gewissen Rahmen, eine schlechte Makrolage kompensieren.

Kaufst und vermietest du zum Beispiel eine Wohnung in einer kleinen unbekannten Stadt (schlechte Makrolage), so solltest du innerhalb dieser Stadt keine Wohnungen am Stadtrand kaufen, sondern mitten im Stadtzentrum, möglichst nah an der Fußgängerzone.

Schrumpft eine Stadt, so schrumpft sie von den Rändern her. Gibt es viele leerstehende Wohnungen, werden als Erstes die Vermieter von Wohnungen in den Randbezirken, wo es keine Infrastruktur gibt, Probleme bekommen. Gute Wohnungen im Stadtzentrum werden auch bei einer rückläufigen Bevölkerungsentwicklung weiterhin Mietinteressenten finden.

Wichtig: Selbst die beste Mikrolage kann eine massiv schlechte Makrolage nicht kompensieren.

Selbst wenn du eine Wohnung direkt neben dem Rathaus hast hilft es dir nichts, wenn es in einer Stadt (und der Region) keine Arbeitsplätze gibt und alle Menschen aus der Region wegziehen. Auch für deine Wohnung wirst du dann keinen Mieter mehr finden, weil einfach die ganze Gemeinde ausstirbt.

Die Makro- und Mikrolage: ein Beispiel

Lass’ uns noch ein Beispiel zur Unterscheidung der Makrolage und der Mikrolage machen. Nehmen wir hierzu eine Wohnung in München, also einer Stadt mit sehr guter Makrolage. Oben haben wir gesagt, dass es gut ist, wenn eine Stadt einen internationalen Flughafen hat.

Aber was, wenn deine Wohnung direkt in der Einflugschneise liegt? Dann hast du wieder ein Problem. Zwar gibt es für München viele Mietinteressenten, aber keiner von denen wohnt gerne in der Einflugschneise von einem internationalen Flughafen.

Du wirst für diese Wohnung also wenig Mietinteressenten finden und die Wohnung nur deutlich unter dem durchschnittlichen Marktpreis vermieten können.

Dasselbe gilt für eine Wohnung, bei der es keine Anbindung an den ÖPNV gibt und, wo der nächste Supermarkt mehrere Kilometer entfernt ist. Die Lage vor Ort ist einfach sehr schlecht, weswegen du weniger Mietinteressenten für diese Immobilie finden wirst.

Da eine vollständige Aufzählung aller wichtigen Punkte für die Analyse der Mikrolage diesen Artikel sprengen würde, empfehle ich dir unbedingt auch den Artikel “Worauf muss ich bei der Mikrolage achten?” hier auf dem Blog zu achten. Dort erfährst du die sechs wichtigsten Faktoren für die Analyse der Mikrolage und ich gebe dir ein Excel-Tool an die Hand, mit dem du eine strukturierte Mikrolagen-Analyse durchführen kannst.

Was haben die Mikrolage und die Makrolage gemeinsam?

Die Mikrolage und die Makrolage deiner Immobilie haben einen sehr wichtigen Punkt gemeinsam: Du kannst sie nicht beeinflussen. So trivial es klingt, wichtig ist es aber auch.

Egal was du tust, wenn deine Wohnung direkt an der Autobahn liegt, dann wirst du diesen Makel nie beheben können. Ähnlich mit der Makrolage. Wenn es in deiner Region keine Arbeitgeber gibt, kannst du nur schwer dafür sorgen, dass sich morgen ein großer Technologiekonzern ansiedelt und tausende hochbezahlte Arbeitsplätze schafft.

Dieser Nachteil kann aber auch dein Vorteil sein: Weißt du zum Beispiel, dass die direkte Umgebung der Wohnung heute sehr unattraktiv ist, die Stadt aber plant in den nächsten 10 Jahren den Stadtteil zu revitalisieren und ein neues Stadtteilzentrum zu bauen, kannst du heute vielleicht eine noch günstige Wohnung kaufen, die in wenigen Jahren stark an Wert gewinnen wird, sobald der Stadtteil und die Mikrolage der Wohnung aufgewertet hat.

Bei der Makrolage kann dies genauso passieren: So sind die Immobilienpreise in Grünheide bei Berlin seit 2019 um 50% gestiegen, seitdem Tesla angekündigt hat seine Gigafactory dort zu bauen.

Wie finde ich einen guten Standort?

Wenn du wissen möchtest, was aus meiner Sicht einen guten Standort für eine Immobilieninvestition ausmacht, schaue dir den Artikel “Wie finde ich einen guten Standort für meine Immobilien Investition?” hier auf dem Blog an.

Wenn du verschiedene Städte anhand ihrer Daten und relevanten Kennzahlen für Vermieter vergleichen möchtest, schaue dir unbedingt auch den Immoprentice Immobilien Atlas an. Dort kannst du die größten Städte Deutschlands nach Mietrendite, Bevölkerungsprognose, Arbeitslosenquote und vielen anderen Faktoren die für eine Standortanalyse wichtig sind durchsuchen.

Solltest du immer nur in den besten Lagen investieren?

Alles im Leben hat Vor- und Nachteile. So auch die Abwägung der Standortwahl einer Immobilie. Solltest du bei der Standortanalyse also darauf achten immer nur in Top-Standorte zu investieren?

Du solltest zwar immer eine Standortanalyse machen, aber das heißt nicht, dass du immer nur in Top-Standorte investieren musst. Solange du dir der Risiken bewusst bist und es zu deiner Strategie passt, spricht nichts dagegen in suboptimale Standorte zu investieren.

Die Top-Lagen haben natürlich einige Vorteile, wie zum Beispiel

• hohe Mieteinnahmen
• viele Kaufkraftstarke und solvente Mietinteressenten
• eine hohe Nachfrage und ein geringes Leerstandsrisiko

das kaufst du dir aber ein mit

• sehr hohen Immobilienpreisen
• sehr niedrigen Bruttomietrenditen
• einer hohen Konkurrenz an anderen Investoren

Wenn du an meiner persönlichen Meinung interessiert bist, warum ich trotzdem A-Standorte bevorzuge, schau’ dir gerne auch meinen Artikel “Sollte ich in C oder D Lagen investieren?” an.

Fazit

Lage, Lage, Lage …

Vor einer Immobilieninvestition ist es wichtig eine saubere Standortanalyse durchzuführen, damit du später keine bösen Überraschungen erlebst. Nutze die Tools aus diesem Artikel, um dir bei der Standortanalyse zu helfen. Eine Immobilie an einem guten Standort mag ein bisschen teurer sein als eine Immobilie an einem riskanten Standort, aber dafür ist sie sicherer.

Hast du dich schon auf einen Standort festgelegt und willst wissen, worauf du beim Kauf der Immobilie selbst achten musst, um hier eine optimale Vermietbarkeit zu erzielen? Dann ist sicher auch der Beitrag über die 9 wichtigsten Eigenschaften für eine Immobilie als Kapitalanlage interessant und spannend für dich!

Hast du Fragen oder Anregungen zum Artikel? Gibt es Punkte bei der Standortanalyse, die ich vergessen habe? Lass’ es mich in den Kommentaren wissen!