Was ist Nießbrauch und das Nießbrauchrecht?

Dieser Beitrag wurde zuletzt am 21. September 2023 aktualisiert.

Wenn du eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben möchtest, hast du in den Anzeigen vielleicht schon ein paar Mal extrem günstige Objekte gesehen.

Oft sind diese Immobilien so günstig, weil es sich entweder um eine Erbbaurecht-Immobilie handelt, oder weil der Verkäufer auch nach dem Verkauf noch ein Nießbrauchrecht an der Immobilie hat.

Aber was genau sind die Besonderheiten von diesen Immobilien und was ist eigentlich so ein Nießbrauchrecht genau?

Ein Nießbrauchrecht ist das Recht einer Person, eine Sache zu nutzen, ohne sie zu besitzen. Es ist ein nicht verkäufliches und nicht vererbbares Nutzungsrecht für fremdes Eigentum. Bei einer Immobilie gibt es dem Nießbraucher das Recht, die Immobilie oder das Grundstück zu nutzen und Einnahmen wie Miete daraus zu erzielen, ohne dass es ihm selbst gehört.

Ganz konkret bedeutet Nießbrauchrecht bei Immobilien also, dass der alte Eigentümer auch nach dem Verkauf das Recht hat, die Immobilie zu benutzen, auch wenn die Immobilie eigentlich dir gehört!

Was ist ein Nießbrauchrecht?

Die gesetzliche Grundlage für Nießbrauch ist § 1030 BGB festgelegt.

Wenn du das Nießbrauchrecht an einer Immobilie hast, heißt es, dass du die Immobilie nicht besitzt, aber trotzdem das Nutzungsrecht an dieser Immobilie hast.

Das Wichtigste für dich als Käufer ist, dass der alte Eigentümer nicht nur kostenfrei in der Immobilie wohnen darf, sondern sie auch vermieten darf und die Mieteinnahmen dann dem alten Eigentümer zufließen.

Als Käufer hast du also auf dem Papier eine Immobilie, kannst aber, solange das Nießbrauchrecht bei einer anderen Person liegt, die Immobilie nicht nutzen.

Du kannst die Immobilie in dieser Konstellation erst nutzen, wenn das Nießbrauchrecht erlischt – in der Regel mit dem Tod des Nießbrauch berechtigten.

Das ist auch der Grund, warum diese Immobilien so günstig angeboten werden.

Die Immobilie gehört dir auf dem Papier, aber du kannst sie erst in vielen Jahren, wenn der Verkäufer verstorben ist, nutzen.

Wie funktioniert ein Nießbrauchrecht?

Die Grundidee hinter dem Nießbrauchrecht bei Immobilien ist einfach: Der aktuelle Eigentümer verkauft seine Immobilie, aber mit dem besonderen Recht, dass er zeitlebens aus dieser Immobilie die Früchte ziehen darf.

Der bisherige Eigentümer hat also weiterhin das Recht kostenfrei in der Immobilie zu wohnen, oder auch sie zu vermieten.

Das Nießbrauchrecht wird hierbei nicht zwischen Käufer und Verkäufer geschlossen, sondern es ist eine Belastung, die auf der Immobilie selbst liegt.

So ist sichergestellt, dass das Nießbrauchrecht nicht durch irgendwelche weiteren Verkäufe oder den Tod des neuen Eigentümers erlischt.

In der folgenden Grafik siehst du noch einmal die Besonderheiten bei einer Immobilie, bei der der Verkäufer sich ein Nießbrauchrecht einräumen lässt:

Wird ein Nießbrauch im Grundbuch eingetragen?

Ja. Ein Nießbrauch wird im zur Immobilie gehörenden Grundbuch in Abteilung II eingetragen.

Der Nießbrauch ist also eine Eigenschaft der Immobilie, weswegen die entsprechende Belastung von jedem Käufer automatisch mit erworben werden muss.

Ein Nießbrauch muss daher in Deutschland auch beim Notar beurkundet werden.

Wer zahlt bei Nießbrauch das Hausgeld?

Bei einer Eigentumswohnung in einer Eigentümergemeinschaft muss nicht der Nießbraucher das Hausgeld zahlen, sondern der Eigentümer.

So heißt es in § 16 Wohnungseigentumsgesetz hierzu:

Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen.

Hier wird explizit vom Eigentümer gesprochen, und Eigentümer ist bei einer Immobilie mit Nießbrauchrecht der Käufer.

Kaufst du eine Immobilie mit einem eingetragenen Nießbrauch, erzielst du also nicht nur keine Einnahmen, sondern musst trotzdem die normalen Kosten der Immobilie tragen.

Kann man ein Nießbrauchrecht einseitig aufheben?

Nein, den Nießbrauch einer Immobilie kann man nur mit der expliziten Zustimmung des Nießbrauchers aufheben lassen.

Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht?

Nießbrauch und Wohnrecht sind zwei verschiedene Dinge.

Der Nießbrauch ist ein komplettes Nutzungsrecht (inkl. Recht der Fruchtziehung).

Das Wohnrecht ist nur ein Recht, in einer Immobilie zu wohnen.

Anders ausgedrückt: Bei einem Immobilienverkauf mit Nießbrauchrecht kann der Verkäufer die Immobilie nicht mehr verkaufen oder vererben (sie gehört ihm ja nicht mehr), aber sonst die Immobilie für den Rest seines Lebens komplett nutzen.

Der neue Eigentümer hingegen kann die Immobilie verkaufen und vererben, hat aber nicht das Recht, die Immobilie selbst zu nutzen, zu vermieten oder sonst wie Gewinne daraus zu beziehen.

Bei einem Wohnrecht hat die Person mit dem Wohnrecht „nur“ das Recht lebenslang in der Wohnung zu wohnen, aber nicht das Recht die Wohnung zu vermieten.

Bei einem Nießbrauch kann die Person mit dem Nießbrauchrecht sowohl in der Immobilie selbst wohnen oder aber sie auch vermieten. Beides geht.

Ein Wohnrecht ist also weniger wert, beziehungsweise weniger stark als ein Nießbrauchrecht.

Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch und Erbbau?

Nießbrauch und Erbbau sind zwar ähnlich, aber doch fundamental unterschiedlich.

Bei einer Erbbau-Immobilie kaufst du eine Immobilie und kannst diese sofort nutzen.

Du kannst selbst einziehen, sie vermieten oder weiterverkaufen.

Die Besonderheit hierbei ist, dass der Grund und Boden auf dem die Immobilie steht, dir nicht gehört, sondern dass du diesen nur für einen bestimmten Zeitraum pachtest.

Nachdem dieser Zeitraum rum ist, musst du die Immobilie „zurückgeben“, bzw. mit dem Erbbaurecht-Geber einen neuen „Nutzungsvertrag“ abschließen.

Beim Erbbau kannst du die Immobilie also heute nutzen, aber sie gehört dir nicht für immer.

Beim Nießbrauch kannst du die Immobilie heute nicht nutzen, aber irgendwann in der Zukunft gehört sie dir komplett und für immer.

Wenn du mehr zum Thema Erbbau und den Besonderheiten von Erbbau-Immobilie erfahren möchtest, schaue dir auch den Artikel „Was bedeutet Erbbaurecht für mich als Investor?“ hier auf dem Blog an.

Welche Vorteile hat ein Nießbrauchrecht?

Das Nießbrauchrecht kann sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer Vorteile haben. Welche das sind, schauen wir uns im folgenden genauer an.

Vorteile des Nießbrauchs für den Verkäufer

Die größten Vorteile hat ein Nießbrauchrecht aus meiner Sicht für den Verkäufer der Immobilie Vorteile: Er bekommt durch den Verkauf der Immobilie Geld, ohne die Immobilie wirklich aus der Hand zu geben.

Anders ausgedrückt: Man bekommt schon heute Geld für die Immobilie, hat aber trotzdem bis zum eigenen Tod die Kontrolle über die Immobilie.

Wohnt man in der Immobilie, kann man weiterhin dort wohnen bleiben.

Vermietet man die Immobilie, um ein zusätzliches Renteneinkommen zu erzielen, kann man dies weiterhin tun.

Vorteile des Nießbrauchs für den Käufer

Natürlich hat nicht nur der Verkäufer ein Vorteil von einem Nießbrauch-Recht. Wäre es so, würde keiner Nießbrauch-Immobilien kaufen.

Der Hauptvorteil von Nießbrauch für den Käufer ist aus meiner Sicht, dass er eine stark im Preis reduzierte Immobilie bekommen kann.

Zusätzlich hat der Käufer der Immobilie zwar einen Nachteil, dass er die Immobilie nicht nutzen kann, kann aber im Gegenzug dafür sehr günstig an eine Immobilie kommen, die er sich zu einem normalen Marktwert nie hätte leisten können.

Nachteile eines Nießbrauchs

Das Nießbrauchrecht hat natürlich auch einige Nachteile für beide Seiten, auf die wir im Folgenden eingehen wollen.

Nachteile des Nießbrauchs für den Verkäufer

Für den Verkäufer hat das Nießbrauchrecht den Nachteil, dass er für die Immobilie nur einen sehr geringen Preis bekommt, da der Wert der Nutzungserlaubnis über die nächsten Jahre sich natürlich im Preis widerspiegelt.

Läuft der Nießbrauch voraussichtlich noch 10 Jahre und die Immobilie könnte pro Jahr 10.000€ Einnahmen durch Vermietung generieren, muss dieser entgangene Vorteil des Käufers sich in einem reduzierten Preis niederschlagen.

Auch hat eine Nießbrauch-Immobilie oft eine geringere Nachfrage als eine „normale“ Immobilie, da

1. viele Menschen nicht wissen, wie sie eine Nießbrauch-Immobilie bewerten sollen und deswegen die Finger davon lassen
2. viele Banken eine Nießbrauch-Immobilie oft nicht finanzieren, da sie nicht im ersten Rang im Grundbuch stehen
3. viele Käufer es sich finanziell nicht leisten können heute eine Immobilie zu kaufen, die erst in vielen Jahren einen Cashflow abwirft

Eine Nießbrauch-Immobilie ist also auch für den Verkäufer etwas Besonderes.

Nachteile des Nießbrauchs für den Käufer

Der aus meiner Sicht größte Nachteil einer Nießbrauch-Immobilie für dich als Käufer ist, dass du erst einmal keinen Cashflow mit der Immobilie erzielst.

Dass du aus der Immobilie keinen wirtschaftlichen Nutzen ziehen kannst, führt, aus Sicht der Bank, dann dazu, dass deine Haushaltsrechnung massiv negativ wird.

Du hast zwar die Kosten für den Kredit, aber keine zusätzlichen Einnahmen.

Deine Haushaltsrechnung verschlechtert sich durch eine Nießbrauch-Immobile daher massiv und du wirst eventuell für zukünftige Immobilien unfinanzierbar.

Zusätzlich ist es für dich als Käufer extrem schwer den Wert des Nießbrauchrecht korrekt zu ermitteln.

Am Ende ist die Bewertung des Nießbrauch eine Wette darauf, wie lange der Verkäufer lebt und die Immobilie noch nutzen kann.

Auch die Finanzierung einer Nießbrauch-Immobilie ist für dich als Käufer schwierig, nicht nur wegen der Haushaltsrechnung, sondern wegen der Extraaufwände und Extra-Risiken für die Bank.

Fällst du als Kreditnehmer aus, ist es bei einer so speziellen Immobilienform für eine Bank mit Extra-Aufwänden verbunden, eine Nießbrauch-Immobilie zu verkaufen.

Ein Aufwand, der viele Banken abschreckt.

Daher haben Banken oft kein Interesse daran, eine Nießbrauch-Immobilie zu finanzieren.

Beispiel für die Anwendung vom Nießbrauchrecht

Um die finanziellen Auswirkungen eines Nießbrauchrechts zu verdeutlichen, lass‘ uns ein extrem vereinfachtes Beispiel machen.

Sagen wir, wir wollen eine 50qm Wohnung in München für 300.000€ kaufen.

Die Wohnung kann für eine Nettokaltmiete von 12.000€ pro Jahr vermietet werden und bietet somit eine Bruttomietrendite von 4%.

Gehen wir ebenfalls davon aus, dass die Verkäuferin eine in 1960 geborene Frau ist. Die Verkäuferin ist in 2022 also 62 Jahre alt.

Gemäß Statistischem Bundesamt hat eine in 1960 geborene Frau eine durchschnittliche Lebenserwartung von 72,4 Jahren.

Diese Verkäuferin wird, rein statistisch, die Immobilie noch 10 Jahre nutzen. Dem Käufer entgehen somit die Mieteinnahmen der nächsten 10 Jahre und er wird erst in 10 Jahren Mieteinnahmen mit der Immobilie generieren können.

Ihm entgehen somit 120.000€ Mieteinnahmen.

Hier noch einmal die Berechnung in der Übersicht:

Immobilienwert heute	300.000 €
Mieteinnahmen pro Jahr	12.000 €
Bruttomietrendite	4%
Mieteinnahmen nächste 10 Jahre	120.000 €
Abgezinster Immobilienwert	180.000 €

Beispielimmobilie in München: eine Eigentumswohnung, die 12.000€ Mieteinnahmen pro Jahr generiert und für einen Preis von 300.000€ verkauft werden soll.

WP DataTables
Ist diese Beispielimmobilie ohne Nießbrauch 300.000€ Wert, hat sie, in dieser vereinfachten Rechnung, für den Käufer mit Nießbrauchrecht nur noch einen Wert von 180.000€.

Interessant wird die Bewertung der Immobilie nun, wenn Käufer und Verkäufer unterschiedliche Annahmen über die Lebenserwartung zugrunde legen.

Ist die Verkäuferin bei guter Gesundheit und kann statt 10 Jahre noch 15 Jahre Geld aus der Immobilie ziehen, sinkt der Wert für den Käufer entsprechend, da ihm nun 180.000€ Mieteinnahmen entgehen.

Ein Kaufpreis von 180.000€ wäre für ihn jetzt ein schlechter Deal gewesen.

	Verkäufer lebt noch 15 Jahre	Verkäufer lebt noch 5 Jahre
Immobilienwert heute	300.000 €	300.000 €
Mieteinnahmen pro Jahr	12.000 €	12.000 €
Bruttomietrendite	4%	4%
Mieteinnahmen nächste X Jahre	180.000 €	60.000 €
Abgezinster Immobilienwert	120.000 €	240.000 €

Wert der Beispielimmobilie in München in 3 Szenarien: Wenn der Käufer die Wohnung nach 5, 10 oder 15 Jahren wirtschaftlich nutzen kann.

WP DataTables
Erlischt das Nießbrauchrecht entgegen der statistischen Erwartung schon nach 5 Jahren, so hat der Verkäufer mit der Investition einen guten Deal gemacht, da er damit gerechnet hat, dass er die Immobilie erst in 10 Jahren nutzen kann, tatsächlich konnte er sie aber schon nach 5 Jahren nutzen.

So makaber es auch klingt: Ein Nießbrauchrecht ist somit für den Käufer der Immobilie immer auch eine Wette darauf, wann das Nießbrauchrecht erlischt.

Hinweis: Diese Wertermittlung für ein Nießbrauchrecht ist stark vereinfacht und soll nur das Prinzip verdeutlichen. Am Ende fließen mehr Werte als nur die entgangenen Mieteinnahmen in die Bewertung einer Immobilie mit Nießbrauchrecht ein. So muss der Käufer zum Beispiel noch die Wertsteigerung der Immobilie über die nächsten Jahre betrachten, da diese Wertsteigerung ja dem Käufer und nicht dem Verkäufer zugutekommt.

Hinweis: Eine Vorschrift für die Berechnung des Wertes des Nießbrauchrecht findest du in § 14 Bewertungsgesetz. Die dort genannte Tabelle für die Bewertung des Kapitalwerts des Nießbrauchrecht findet ihr auf der Seite des Bundesministerium der Finanzen. Die Tabelle für das Jahr 2022 findet ihr in diesem pdf Dokument. Um euch die Suche zu vereinfachen, findet ihr hier eine Tabelle mit den Daten aus dem pdf-Dokument:

WP DataTables

Nießbrauch innerhalb der Familie

Bisher habe ich mich in diesem Artikel auf den Fall „Nießbrauch bei einer Kapitalanlage“ fokussiert.

Aber gerade beim Thema Nießbrauch gibt es eine große Anwendung beim Vererben von Immobilien innerhalb der Familie.

Willst du als Eigentümer einer Immobilie die Immobilie schon zu Lebzeiten an deine Kinder „weitergeben“, aber dich trotzdem absichern falls es zu Streitigkeiten innerhalb der Familie kommt, ist der Nießbrauch ein sehr gutes Mittel.

Du kannst deine Immobilie für einen niedrigen Betrag an deine Kinder verkaufen und hast durch das Nießbrauchrecht trotzdem weiterhin die volle Kontrolle über die Immobilie.

Dadurch, dass du die Immobilie später nicht vererben musst, sparen deine Erben zusätzlich auch noch die Erbschaftsteuer, da ihnen die Immobilie ja schon gehört und sie sie ganz normal von dir gekauft haben.

Fazit

Insgesamt solltest du sorgfältig abwägen, ob der Kauf einer Nießbrauchs-Immobilie in deinem Fall wirklich sinnvoll ist.

Gegenüber normalen Immobilien gibt es definitiv einige Besonderheiten, die du dir mit dem günstigen Preis einkaufst.

Als Investor kaufe ich persönlich keine Nießbrauch-Immobilien, da man sie nur schwer finanzieren kann und durch die fehlenden Einnahmen meine Kapitaldienstfähigkeit extrem verschlechtert würde.

Aus meiner Sicht führt der Kauf einer Immobilie mit Nießbrauchrecht am Ende nicht nur dazu, dass ich pro Monat weniger Geld zum Ausgeben habe, sondern auch dazu, dass die Bank mich bei der nächsten Immobilie vielleicht gar nicht mehr finanziert, weil meine Haushalsrechnung auf einmal negativ ist.

Persönlich würde ich daher ein „Sale and lease back“ Verfahren einer Nießbrauch-Immobilie immer vorziehen, einfach auch weil du dort normale Mieteinnahmen bekommst.

Was hältst du von Nießbrauch-Immobilien? Hast du schon einmal solch eine Immobilie gekauft? Wie waren deine Erfahrungen?

Lass‘ es mich in den Kommentaren wissen.