Wie kann ich den Wert einer Immobilie berechnen?

Du möchtest deine erste Immobilie als Kapitalanlage kaufen und Vermieter werden? Glückwunsch! Da du nicht zu teuer einkaufen möchtest, fragst du dich nun vermutlich: Wie kann ich den Wert einer Immobilie berechnen?

Den Wert einer Immobilie für dich als Investor kannst du auf zwei Arten ermitteln: offizielle Methoden wie das Ertragswertverfahren oder das Vergleichswertverfahren, oder pragmatische Methoden wie den maximalen Kaufpreisfaktor oder eine Cashflow-Berechnung.

Wie du an der Fülle der Berechnungsmethoden zur Wertermittlung siehst, gibt es bei Immobilien, anders als bei etwa Aktien, nicht den Wert einer Immobilie.

Wichtig ist es auch gleich vorweg zu sagen, dass der Wert einer Immobilie immer etwas sehr Subjektives ist. Einen objektiv fairen Kaufpreis gibt es nicht. Dieser muss immer zwischen dir und dem Verkäufer verhandelt werden.

In diesem Artikel möchte ich dir trotzdem verschiedene Methoden, um den Wert von Immobilien zu ermitteln, an die Hand geben, sodass du für dich den richtigen Kaufpreis ermitteln kannst.

Übersichts-Vergleich der Bewertungsmethoden für Immobilien

Um die verschiedenen Methoden zur Wertermittlung von Immobilien besser zu verstehen, lass’ uns einen Blick auf die drei gängigsten Verfahren werfen:

Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren wird hauptsächlich für Mietobjekte verwendet und berücksichtigt das zukünftige Ertragspotenzial einer Immobilie. Es ist sehr genau, aber auch komplex und zeitaufwendig in der Anwendung.

Vergleichswertverfahren: Hierbei wird der Wert einer Immobilie durch den Vergleich mit ähnlichen Objekten ermittelt. Es ist weniger komplex als das Ertragswertverfahren und eignet sich besonders gut, wenn ausreichend Vergleichsobjekte verfügbar sind.

Kaufpreisfaktor: Eine einfache und schnelle Methode zur Einschätzung des Immobilienwerts, basierend auf dem Verhältnis von Kaufpreis zu Mieteinnahmen. Obwohl es weniger genau ist und nicht alle Faktoren berücksichtigt, bietet es eine schnelle Orientierungshilfe.

Das folgende Diagramm vergleicht diese drei Bewertungsmethoden anhand der Kriterien Komplexität, Genauigkeit, Zeitaufwand und Anwendbarkeit:

Nach diesem groben Überblick lass’ uns als nächstes näher auf die einzelnen Verfahren eingehen:

Wertermittlung nach dem Ertragswertverfahren

Der wissenschaftlichste, aber auch der komplizierteste und aufwendigste Ansatz, den Wert einer Immobilie zu berechnen, ist das Ertragswertverfahren.

Die Wertermittlung nach dem Ertragswertverfahren ist jedoch besonders interessant für Immobilien-Investoren. Denn hier wird der Wert der Immobilie wirklich nach ihrem Ertragswert bewertet – also dem, was sie für dich als Investor abwirft.

Das Ertragswertverfahren wird oft auch von Gutachtern verwendet, um den Wert von Immobilien bei Zwangsversteigerungen zu ermitteln.

Wie berechne ich den Wert einer Immobilie mit dem Ertragswertverfahren?

Die Grundlage des Ertragswertverfahrens ist der Netto-Mietzins, den die Immobilie im Hier und Jetzt abwirft.

Sehr vereinfacht gesagt, prüft ein Gutachter beim Ertragswertverfahren im ersten Schritt, wie hoch die “Verzinsung” von vergleichbaren Anlageobjekten in ähnlichen Wohnlagen ist.

Im zweiten Schritt berechnet er dann aufgrund der “marktüblichen Verzinsung” und den aktuell durch die Wohnung generierten realen Mieteinnahmen (also nach Abzug aller Kosten) den Wert der Immobilie.

Im letzten Schritt fließen dann noch der Wert des Grundstückes und die wirtschaftliche Restnutzungsdauer der Immobilie in die Berechnung ein.

Wie du am Schaubild und den verschiedenen Einflussfaktoren sehen kannst, handelt es sich hierbei also um ein sehr kompliziertes Verfahren, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln.

Willst du mehr über das Ertragswertverfahren, und wie du es für die Wertermittlung einer Immobilie verwenden kannst, erfahren? Dann empfehle ich dir den Artikel “Was ist das Ertragswertverfahren und wie hilft es mir den Wert von Immobilien zu berechnen?” hier auf Immoprentice.

Wertermittlung nach dem Vergleichswertverfahren

Die zweite Möglichkeit, den Wert einer Immobilie zu berechnen, ist das Vergleichswertverfahren.

Ähnlich wie das Ertragswertverfahren wird auch das Vergleichswertverfahren oft von Gutachtern, zum Beispiel im Rahmen der Wertermittlung einer Immobilie für eine Zwangsversteigerung, verwendet.

Das Vergleichswertverfahren kannst du insbesondere für Eigentumswohnungen in sehr liquiden Märkten verwenden, da du hier sehr leicht vergleichbare Objekte finden kannst.

Wie berechne ich den Wert einer Immobilie mit dem Vergleichswertverfahren?

Beim Vergleichswertverfahren nimmt ein Gutachter im ersten Schritt die wichtigsten Eckdaten einer Immobilie oder Wohnung auf. Im zweiten Schritt prüft er dann, für welche Preise ähnliche Objekte in letzter Zeit verkauft wurden.

Schauen wir uns den Prozess am Beispiel einer 70qm 3-Zimmerwohnung im Zentrum von München an. Soll ein Gutachter den Wert dieser Wohnung nach dem Vergleichswertverfahren ermitteln, muss er recherchieren, für welche Preise vergleichbare 65-75qm Wohnung mit 3 Zimmern im Zentrum von München im letzten Jahr verkauft wurden.

Hat die zu bewertende Wohnung besondere Positiv- oder Negativmerkmale, werden diese entsprechend berücksichtigt. Haben alle Vergleichswohnungen etwa einen Balkon, deine aber nicht? Dann prüft der Gutachter, welcher Aufpreis für eine Wohnung mit Balkon gegenüber einer Wohnung ohne Balkon gezahlt wird. Diesen Abschlag verrechnet er dann entsprechend bei der Bewertung der Wohnung ohne Balkon.

Die Genauigkeit dieses Verfahrens steht und fällt mit der Vergleichbarkeit der Wohnungen. So ist eine Wohnung im Erdgeschoss etwa weniger wert als eine Wohnung im 10. Stock mit Blick in die Berge.

Genau sowenig ist eine Wohnung direkt neben den Bahngleisen mit einer Wohnung in einer ruhigen Seitenstraße vergleichbar.

Gibt es im Markt nur sehr wenige oder sehr schlecht vergleichbare Wohnungen? Dann solltest du auf ein anderes Verfahren als das Vergleichswertverfahren ausweichen, um den Wert einer Wohnung zu ermitteln.

Für das Vergleichswertverfahren ist ein großer Pool an vergleichbaren Immobilien essenziell. Es wird daher meist für Eigentumswohnungen angewendet. Der Grund: diese sind — anders als Einfamilien- oder Mehrfamilienhäuser — sehr ähnlich und man kann gut Vergleichsobjekte finden.

Wertermittlung anhand des maximalen Kaufpreisfaktors

Mit einem persönlichen Bruttorenditeziel kannst du dir einen Rechenpreis herleiten. Das ist etwas anderes als ein Markt- oder Verkehrswert: Du legst fest, welches Verhältnis zwischen den angesetzten Einnahmen und dem reinen Kaufpreis du untersuchen möchtest.

Beispiel: 1.000 € Nettokaltmiete im Monat ergeben 12.000 € im Jahr. Bei einem selbst gewählten Ziel von 5 % kommt die Rechnung auf 240.000 €. Ein Ziel von 4 % ergäbe 300.000 €. Beide Ergebnisse beruhen auf derselben Miete und unterschiedlichen persönlichen Annahmen.

Möchtest du herausfinden, was der durchschnittliche Kaufpreis für Immobilien in deiner Region ist? Dann schaue unbedingt einmal beim Artikel “Die 7 wichtigsten Tools für Immobilien-Investoren” vorbei. Dort stelle ich dir nämlich verschiedene Tools vor, mit denen du sowohl sehr schnell einen Überblick über deinen Markt bekommst, als auch Tools, mit denen du sehr einfach einen sehr tiefen Einblick in deinen Markt bekommst.

Trage unten Monatsmiete, zusätzliche Objekteinnahmen und dein Ziel ein. Der Preis wird auf volle Euro gerundet. Erwerbsnebenkosten, Startarbeiten, Ausfall, laufende Kosten und Finanzierung musst du anschließend ergänzen. Aus dem Rechenpreis folgt weder, dass der Verkäufer ihn akzeptiert, noch dass das Objekt diesen Marktwert hat.

Wertermittlung nach deinen eigenen Kriterien

Der Wert einer Immobilie liegt immer im Auge des Käufers. Es gibt somit nicht den richtigen Wert einer Immobilie.

Du bist daher frei, dir komplett eigene Kriterien für den Kauf und die Wertermittlung einer Immobilie zu definieren.

Ich persönlich bin ein großer Fan davon, auf den Cashflow einer Immobilie zu schauen.

So habe ich für mich etwa die Bedingung, dass bei meiner Standard-Finanzierung eine Immobilie, die ich in München kaufe, jeden Monat, nach Zins und Tilgung und sämtlichen Kosten, einen positiven Cashflow abwerfen muss.

Der maximale Kaufpreis, den ich so für mich ermittele, ist sicher unterschiedlich von dem Kaufpreis, den ein anderer Interessent für genau dasselbe Objekt zahlen würde. Für mich ist die Immobilie jedoch uninteressant, wenn der Cashflow negativ wird. Die Immobilie für mich somit genau so viel Wert, wie ich maximal zahlen kann, damit diese Regel erfüllt wird.

Diesen Artikel gibt’s auch als Kurzvideo auf dem Immoprentice YouTube-Kanal:

Wenn du mehr zum Thema Cashflow, und warum dieser Wert gerade für dich als Immobilien-Investor wichtig ist, erfahren möchtest, solltest du dir auch den Artikel “Warum der Cashflow bei Immobilien so wichtig ist” durchlesen.

Fazit

Du siehst, es gibt sehr viele Möglichkeiten, um den Wert einer Immobilie zu berechnen.

Ich hoffe, in diesem Artikel konnte ich dir einige davon näherbringen.

Zur Erinnerung hier noch einmal eine Übersicht über die verschiedenen Methoden ihre Anwendungsbereiche sowie Vor- und Nachteile:

Wichtig ist jedoch, zu verstehen, dass es nicht den richtigen Weg gibt, sondern dass du dir selbst überlegen musst, wie du Immobilien für dich bewerten möchtest.

Persönlich habe ich die Erfahrung gemacht, dass es hilft, mehrere Objekte zu Übungszwecken nach den verschiedenen Methoden zu bewerten. Auch wenn es kompliziert ist: Mir hat diese Übung sehr geholfen, ein besseres Gefühl für den Wert von Immobilien zu bekommen.

Sollte am Ende etwa der Wert, den du für eine Wohnung, nach deinen Maßstäben, an deinem Standort vergeben würdest, sowohl deutlich unter dem Verkaufswert vergleichbarer Wohnungen, als auch deutlich unter vom Wert der Wohnung nach dem Ertragswertverfahren liegen, wirst du es vermutlich schwer haben an diesem Standort Immobilien zu finden und zu kaufen.

Andersherum: Würdest du mit deiner Bewertung für eine Wohnung einen deutlich höheren Kaufpreis zahlen, als die Wohnung nach dem Ertragswertverfahren wert ist? Vermutlich bewertest du die Immobilie dann mit deinem Framework etwas zu positiv. Eine Anpassung kann dich hier vor teuren Fehlkäufen schützen.

Hinweis: Achte bei der Bewertung von Immobilien auch auf die “weichen” Faktoren, wie die Lage und die Vermietbarkeit. Mehr dazu in den Artikeln “Die 9 wichtigsten Eigenschaften für eine Immobilie als Kapitalanlage” und “Worauf muss ich bei der Mikrolage achten?“.

Und zu guter Letzt: du suchst einen allgemeinen Überblick darüber, welche Faktoren eigentlich einen Einfluss auf den Wert einer Immobilie haben? Dann schaue dir auch einmal den Artikel “Welche Faktoren beeinflussen den Wert einer Immobilie?” hier auf dem Blog an.