Wie berechne ich die Mietrendite?

In diesem Artikel gehe ich der Frage nach, wie du die Mietrendite deiner Wohnung berechnen kannst. Wie im Artikel “Warum Immobilien als Geldanlage?” beschrieben, können Immobilien zur Vermietung eine sehr gute Kapitalanlage sein da sie oft eine gute Rendite abwerfen. Aber wie berechne ich die Mietrendite eigentlich?

Es gibt zwei Arten der Mietrendite. Die Bruttomietrendite und die Nettomietrendite. Die Bruttomietrendite berechnest du, indem du die Kaltmiete deiner Wohnung durch den Kaufpreis teilst. Bei der Nettomietrendite bereinigst du die Kaltmiete um deine Kosten und teilst das Ergebnis durch den Kaufpreis inklusive der Kaufnebenkosten.

Aber warum gibt es überhaupt zwei Mietrenditen, und was sind die Unterschiede? Lies’ weiter um zu erfahren, wozu diese beiden Mietrendite-Arten da sind und was sie für dich als Immobilien-Investor bedeuten.

Im Folgenden gehe ich daher genauer auf die Unterschiede zwischen der Bruttomietrendite und der Nettomietrendite ein und gebe dir Rechner an die Hand, mit denen du beide Typen der Mietrendite für deine Wohnung kostenlos und online berechnen kannst.

Das wichtigste aus diesem Artikel habe ich für dich auch noch einmal in einem 60-Sekunden Kurzvideo aus dem Immoprentice YouTube-Kanal zusammengefasst:

Kennst du deine Mietrendite und möchtest diese steigern, empfehle ich dir den Artikel “Rendite steigern nach dem Kauf: Wie kalkuliere ich Wohnungs-Aufwertungen richtig?“. Dort findest du Informationen wie du deine Mietrendite nach dem Kauf steigerst und wie du vor dem Start prüfst, wie rentabel eine Investition ist.

Was ist die Mietrendite?

Die Mietrendite drückt aus, wie gewinnbringend Geld in einer Immobilie angelegt ist.

Für Kapitalanleger ist sie interessant, da sich mit der Mietrendite die wirtschaftliche Rentabilität einer Investition in Immobilien messen lässt.

Aber wie kann man die Mietrendite berechnen?

Um die Mietrendite zu berechnen, musst du deine Mieteinnahmen einer Immobilie zu deinen Ausgaben für die Immobilie in Relation setzen.

Bevor wir uns genauer mit der Mietrendite beschäftigen, müssen wir aber erst einmal die Frage stellen “welche Mietrendite meinen wir genau?”.

Bei Immobilien als Kapitalanlage gibt es, wie schon gesagt, nämlich zwei “Mietrenditen”: die Brutto-Mietrendite und die Netto-Mietrendite.

Was ist die Brutto-Mietrendite?

Die Brutto-Mietrendite liefert dir einen erster groben Anhaltspunkt der Rendite deiner Kapitalanlage-Immobilie. Sie ist weniger genau wie die Netto-Mietrendite, aber dafür sehr schnell und einfach zu berechnen.

Brutto-Mietrendite berechnen: Formel

Du ermittelst die Bruttomietrendite, indem du die Jahresnettokaltmiete deiner Wohnung durch den Kaufpreis der Wohnung teilst. Das Ergebnis ist die Brutto-Mietrendite. Als Formel:

Die Bruttomietrendite vergleicht Jahresnettokaltmiete und Kaufpreis.

Für die drei Wohnungen in der Tabelle ergeben sich 6 %, 4 % und 8 %. Im Rechner kannst du die Beispiele nachstellen: Verwende die Jahresmiete, also zwölf Monatsnettokaltmieten. Die Betriebskostenvorauszahlungen zählen nicht dazu. Auch ein rechnerisch hoher Prozentsatz muss noch Raum für die tatsächlichen Belastungen lassen.

Warum Brutto-Mietrendite berechnen?

Sie ist ein schneller Einstieg; eine feste Mindestzahl entscheidet noch nicht, ob sich die Wohnung trägt. Kosten, Ausfall und Finanzierung prüfst du danach gesondert.

Was ist die Netto-Mietrendite?

Für die Nettomietrendite beziehst du Erwerbsnebenkosten und einmalige Startarbeiten in die Investitionssumme ein. Von den Einnahmen ziehst du deinen Ausfallansatz, laufende Eigentümerkosten und den Erhaltungsansatz ab. Finanzierung und persönliche Steuern sind hier noch nicht enthalten.

Gerade die regelmäßigen Instandhaltungskosten werden von Immobilien-Neulingen häufig unterschätzt. Bist du zusätzlich an C oder D Standorten unterwegs, wo die Mieten günstig sind, solltest du dir unbedingt auch den Artikel “Sollte ich in C oder D Lagen investieren?” durchlesen.

Beachtest du die Kosten für die Instandhaltung in deiner Kalkulation nicht sauber, können die Renditen an diesen Standorten sehr schnell negativ werden! Nutze hierzu gerne auch den Immoprentice 5 Sekunden Instandhaltungsrücklagen Rechner hier auf dem Blog.

Was hat Einfluss auf die Netto-Mietrendite?

Der Rechner unten nutzt monatliche Einnahmen und ein jährliches Erhaltungsbudget. Das gesamte Hausgeld einfach als Eigentümerkosten einzutragen wäre keine saubere Aufteilung: Gehe Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung nach Positionen durch und zähle denselben Rücklagen- oder Erhaltungsbetrag nicht zweimal. Die Startwerte sind Rechenbeispiele, keine automatisch ermittelten Gebäudekosten.

Die gängigsten Kosten mit Einfluss auf die Netto-Mietrendite sind:

• Grunderwerbsteuer
• Notar- und Grundbuchkosten
• Maklerkosten
• Instandsetzungskosten
• Instandhaltungskosten
• Mietausfall

Netto-Mietrendite berechnen: Formel

Mit der folgenden Formel berechnest du die Netto-Mietrendite deiner Kapitalanlage-Immobilie:

Die Mietnebenkosten und Kaufnebenkosten errechnen sich hierbei wie folgt:

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten und Mietnebenkosten?

Die konkreten Kaufnebenkosten sind in jedem Bundesland und bei jeder Immobilie unterschiedlich. Die Beispielwerte in der Tabelle oben können für dich daher komplett anders aussehen. Der Unterschied zwischen Instandsetzungskosten und Instandhaltungskosten ist wie folgt: Instandhaltungskosten sind die Kosten, die regelmäßig anfallen, um die Wohnung bewohnbar zu halten.

Instandsetzungskosten sind einmalige Kosten nach dem Kauf, die du aufbringen musst, um deine Wohnung erfolgreich am Markt zu platzieren. Ein Beispiel für Instandsetzungskosten sind nötige Renovierungen oder Malerarbeiten die gemacht werden müssen, bevor du deine Wohnung neu vermieten kannst.

Warum Netto-Mietrendite berechnen?

Lies die zusätzliche Einnahmenrendite mit ihrem Nenner: Sie bezieht sich ebenfalls auf die Gesamtinvestition, während die Bruttomietrendite oben nur den Kaufpreis verwendet. Mehr Eingaben machen das Szenario ausführlicher; ihre Richtigkeit wird dadurch nicht bestätigt.

Grunderwerbsteuer nach Bundesland

In der folgenden Tabelle findest du die aktuell gültigen Steuersätze für die Grunderwerbsteuer für die verschiedenen deutschen Bundesländer.

Mietrendite und Risiko

Wie bei allen anderen Anlagen, so ist auch bei Immobilien die Mietrendite ein Indiz für das Risiko der Anlage. Je höher die Mietrendite, desto schneller bekommt ein Anleger sein Geld zurück. Eine hohe Mietrendite kann daher bedeuten, dass ein Standort von den Anlegern als Riskant gesehen wird. So ist die Mietrendite zum Beispiel in der Innenstadt von München mit zwei bis drei Prozent sehr niedrig.

In den ländlichen Regionen von Süd-Brandenburg oder Sachsen hingegen findet man viele Objekte mit einer Mietrendite von zehn Prozent und mehr. Die unterschiedlichen Mietrenditen spiegeln hier das Vertrauen der Anleger in die Zukunftssicherheit des Standortes wider. Die Anleger sind sich sehr sicher, dass sie eine Wohnung in München auch in 30 Jahren noch vermieten oder verkaufen können. In den Regionen, wo die Mietrenditen bei zehn Prozent und mehr liegen, sind die Anleger sich dessen nicht so sicher.

Kaufst du eine Wohnung an einem strukturschwachen Standort, solltest du auf jeden Fall die Netto-Mietrendite der Wohnung berechnen. B

ei sehr strukturschwachen Standorten kann es nämlich durchaus sein, dass deine Wohnung für mehrere Monate leer steht, bevor du einen Mieter findest. Hier wirkt sich dann die Komponente für den kalkulatorischen Mietausfall bei der Netto-Mietrendite aus.

Um mehr darüber zu erfahren, wie du einen “guten” Standort, der ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Rendite und Zukunftssicherheit bietet zu finden, solltest du meinen Artikel “Wie finde ich einen guten Standort für meine Immobilien Investition?” lesen.

Mietrendite berechnen mit Excel

Bist du auf der Suche nach einem Excel-Tool, um die Mietrendite einer Immobilie zu berechnen? Dann schaue dir gerne einmal das Immoprentice Kalkulationstool an.

Mit diesem Tool kannst du nicht nur die Mietrendite berechnen, sondern eine komplette Immobilienkalkulation in Excel durchführen.

Das Tool führt dich Schritt-für-Schritt durch alle wichtigen Kennzahlen einer Immobilie, sodass du möglichst einfach alle wichtigen Rendite-Kennzahlen, wie zum Beispiel den Cashflow oder die voraussichtlichen Instandhaltungskosten schnell ermitteln kannst.

Wie kann ich die Mietrendite steigern?

Die einfachste Möglichkeit die Mietrendite zu steigern ist vor dem Kauf. Kaufst du ein Objekt günstig ein, steigert sich automatisch deine Mietrendite. Nach dem Kauf kannst du versuchen über Wohnwertverbesserungen deine Mietrendite zu steigern. Siehe hierzu auch meinen Artikel „Vier einfache Möglichkeiten deine Mieteinnahmen zu erhöhen“ für Ideen wie du die Mietrendite in deiner Wohnung steigern kannst.

Du möchtest lieber ein Video schauen statt einen langen Artikel lesen wie du die Mieteinnahmen (und damit eine Mietrendite) steigern kannst? Dann schaue dir unbedingt das folgende Kurzvideo vom Immoprentice YouTube-Kanal an:

An den laufenden Kosten einer Immobilie kannst du in der Regel leider nicht viel optimieren. Die Instandhaltungsrücklagen sind nötig um das Gebäude und deine Wohnung vermietbar zu halten. Sparst du hier, wirst du dein Investment irgendwann verlieren. Auch an den sonstigen fixen Kosten wie dem Notar oder der Grunderwerbsteuer kannst du nichts sparen. Die Kosten hierfür sind gesetzlich festgeschrieben. Sie sind damit leider nicht verhandelbar.

Fazit

Du siehst, die Mietrendite zu berechnen ist nicht schwer, aber für dich als Immobilien-Investor unglaublich wichtig, um sicherzugehen, dass die Immobilie, die du kaufst, sich für dich auch langfristig rechnet und du dir die Rendite nicht unfreiwillig schön rechnest.

Da du, insbesondere wenn du eine Eigentumswohnung innerhalb einer WEG kaufst, an den laufenden Kosten einer Immobilie nur wenig optimieren kannst gilt bei Immobilien, wie überall sonst auch, daher der Leitspruch: Im Einkauf liegt der Gewinn! (Oder in diesem Fall die Rendite).

Wenn du mehr darüber erfahren möchtest wie du das Ganze in der Praxis anwenden kannst, schaue dir gerne auch den Artikel “Immobilien-Inserat bewerten: Schritt-für-Schritt an einem konkreten Beispiel” an. Dort gehe ich mit dir Schritt-für-Schritt durch die Bewertung eines realen Immobilien-Inserates, um zu prüfen ob diese Immobilie sich für dich als Investor lohnt.