Was ist ein Wirtschaftsplan?

Was ist ein Wirtschaftsplan?

Der Wirtschaftsplan: Er zeigt dir die erwarteten Einnahmen und Ausgaben für das Gemeinschaftseigentum deiner Immobilie.

Wenn du eine Wohnung in einer WEG (Wohneigentümergemeinschaft) kaufst, gibt es viele wichtige Dokumente, die du vor deiner Investition prüfen musst. Eines davon ist der Wirtschaftsplan der WEG. Aber was ist ein Wirtschaftsplan und welche Bedeutung hat er für dich als Immobilien-Investor?

Der Wirtschaftsplan ist eine Aufstellung der erwarteten Einnahmen und Ausgaben für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einer Immobilie. Er ist sozusagen der Haushaltsplan für die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft.

Der Wirtschaftsplan wird von der Hausverwaltung aufgestellt und bezieht sich immer auf das kommende Kalenderjahr.

Im Wirtschaftsplan prognostiziert die Hausverwaltung mit welchen Kosten sie für die Verwaltung, den Betrieb und die Instandhaltung der gemeinschaftlichen Wohnanlage im kommenden Wirtschaftsjahr rechnet.

Einen Wirtschaftsplan gibt es also nur, wenn du eine Eigentumswohnung innerhalb einer Wohneigentümergemeinschaft kaufst. Kaufst du ein komplettes Haus, gibt es solch ein Dokument nicht.

Was steht in einem Wirtschaftsplan?

In einem Wirtschaftsplan stehen die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben für das kommende Kalenderjahr die im Zusammenhang mit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einer Immobilie anfallen.

Die wichtigsten Kosten in einem Wirtschaftsplan sind dieselben wie in einer Hausgeldabrechnung:

BetriebskostenDie Kosten die für den regelmäßigen Betrieb der Immobilie anfallen. Müllentsorgung, Wasserversorgung, die Pflege des Treppenhauses oder auch der Gärtner fallen in diese Kategorie
HeizkostenWerden die Wohnungen im Haus über eine Zentralheizung versorgt, werden die voraussichtlichen Kosten für jede Wohneinheit zentral verwaltet und über das Hausgeld eingesammelt.
VerwaltungskostenKosten die durch die Verwaltung der Wohnanlage entstehen. Operative Kosten wie z. B. Eigentümerversammlungen oder Hausgeld-Abrechnungen, aber auch die Vergütung der Hausverwaltung selbst fallen in diese Kategorie
Laufende InstandhaltungskostenGlühbirne im Treppenhaus defekt? Tür im Keller verklemmt? In einer Wohnanlage gehen regelmäßig Dinge kaputt die repariert werden müssen.
Ansparung für InstandhaltungsrücklageHäuser müssen regelmäßig instand gehalten werden. Irgendwann muss die Fassade neu gestrichen werden, oder das Dach saniert werden. Damit diese großen Ausgaben euch nicht überraschen zwingt die Hausverwaltung die Eigentümergemeinschaft eine Instandhaltungsrücklage aufzubauen.

Wenn du mehr zu den einzelnen Kostenarten erfahren möchtest, empfehle ich dir das YouTube-Video welches im Artikel “Was ist Hausgeld?“. Dort gebe ich dir für jede der Kostenarten anschauliche Beispiele.

Zusätzlich steht im Wirtschaftsplan wie hoch die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum für das kommende Kalenderjahr sein wird.

Wenn du mehr zum Thema Gemeinschaftseigentum und dem Unterschied zwischen dem Gemeinschaftseigentum und deinem Sondereigentum wissen möchtest, empfehle ich dir den Artikel “Was ist der Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum?” hier auf Immoprentice.

Zusätzlich kannst du aus dem Wirtschaftsplan ebenfalls ablesen, welcher Anteil der Gesamtkosten und Gesamteinnahmen auf dich und deine Einheit entfallen.

Wie wird ein Wirtschaftsplan erstellt?

Beim Wirtschaftsplan muss die Hasuverwaltung die Balance zwischen Einnahmen und Ausgaben wahren. Es muss so viel Geld eingenommen werden, dass die Immobilie nachhaltig bewirtschaftet werden kann.
Beim Wirtschaftsplan muss die Hasuverwaltung die Balance zwischen Einnahmen und Ausgaben wahren. Es muss so viel Geld eingenommen werden, dass die Immobilie nachhaltig bewirtschaftet werden kann.

Um den Wirtschaftsplan zu erstellen, wird die Hausverwaltung deiner Immobilie sich die Kosten und die Einnahmen aus den vergangenen Jahren ansehen und schauen welche Investitionen im kommenden Jahr absehbar sind. Auf Basis dieser Zahlen wird sie dann eine Prognose der Kosten und Einnahmen vornehmen. Das Ergebnis ist der Wirtschaftsplan.

Bei der Erstellung dieser Prognose wird die Hausverwaltung vermutlich die folgenden fünf Punkte einbeziehen:

  • Wie hoch waren die Einnahmen und Ausgaben in der aktuellen Wirtschaftsperiode?
  • Gibt es anstehende Preissteigerungen bei Versorgungsdienstleistungen? (z.B. Müllgebühren oder steigende Energiekosten)
  • Gibt es anstehende Preissteigerungen bei den Dienstleistungsverträgen wie z.B. einem Hausmeistervertrag?
  • Stehen im kommenden Jahr dringende Reparaturen an der Immobile an?
  • Stehen in den nächsten Jahren wichtige Instandhaltungsmaßnahmen an, wegen der die Instandhaltungsrücklage erhöht werden muss?

Gerade bei älteren Immobilien macht die Instandhaltungsrücklage oft einen großen Teil des Hausgeld aus. Wie hoch diese sein sollte, und was du noch alles zur Instandhaltungsrücklage wissen musst, kannst du in meinem Artikel “Was ist die richtige Höhe der Instandhaltungsrücklage für meine Eigentumswohnung?” nachlesen.

Welche Bedeutung hat der Wirtschaftsplan für mich?

Abhängig von deinen Miteigentumsanteilen musst du dich entsprechend am Wirtschaftsplan beteiligen.

Der Wirtschaftsplan hat für dich als Immobilien-Investor große Bedeutung, da er die Grundlage für die Höhe der Hausgeld-Vorauszahlungen für das kommende Jahr ist.

Plant die Hausverwaltung mit höheren Kosten, werden auch die Hausgeld-Vorauszahlungen entsprechend höher ausfallen, um diese Kosten zu decken. Plant die Hausverwaltung mit niedrigeren Kosten als im letzten Jahr, wird das Hausgeld, welches du jeden Monat zahlen musst, sinken.

Wenn du mehr zum Thema Hausgeld, und was es für dich als Investor bedeutet erfahren möchtest, solltest du dir den Artikel “Was ist Hausgeld?” hier auf Immoprentice durchlesen.

Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung: Was ist der Unterschied?

Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan: Die eine beschreibt die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben aus dem vergangenen Wirtschaftsjahr, der andere prognostiziert die Einnahmen und Ausgaben für das kommende Wirtschaftsjahr.
Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan: Die eine beschreibt die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben aus dem vergangenen Wirtschaftsjahr, der andere prognostiziert die Einnahmen und Ausgaben für das kommende Wirtschaftsjahr.

Der Wirtschaftsplan blickt nach vorne und ist eine Prognose welche Einnahmen und Ausgaben die Wohneigentümergemeinschaft im kommenden Jahr haben wird.

Die Hausgeldabrechnung blickt in die Vergangenheit und stellt dar, welche Einnahmen und Ausgaben für die Wohneigentümergemeinschaft im letzten Wirtschaftsjahr wirklich angefallen sind.

Gibt es für ein Wirtschaftsjahr eine Differenz zwischen den geplanten und den tatsächliche angefallenen Kosten, so bekommen die Eigentümer eine Rückerstattung, bzw. müssen eine Nachzahlung tätigen.

Dein Teil an dieser Rückerstattung bzw. Nachzahlung ergibt sich aus deinen Miteigentumsanteilen. Hältst du z.B. 1% der Miteigentumsanteile, bekommst du auch 1% der Überschüsse, bzw. muss 1% der extra Kosten zahlen.

Mehr zum Thema Miteigentumsanteile und deren Bedeutung auf die gemeinschaftlichen Kosten findest du im Artikel “Was ist ein Miteigentumsanteil?

Wie sieht ein Wirtschaftsplan aus?

Beispiel für einen Wirtschaftsplan für das Wirtschaftsjahr 2018 / 2019 für den Umlagefähigen Teil des Hausgeld.
Beispiel für einen Wirtschaftsplan für das Wirtschaftsjahr 2018 / 2019 für den Umlagefähigen Teil des Hausgeld.

Der Wirtschaftsplan sieht in der Regel genauso aus wie die Hausgeldabrechnung.

Er umfasst dieselben Einnahmen- und Ausgabentypen, also zum Beispiel die Kosten für die Verwaltung, den Hausmeister, Versicherungen oder gemeinschaftlich verbrauchten Strom.

Einzig der Abrechnungszeitraum ist anders.

Von wem wird der Wirtschaftsplan beschlossen?

Der Wirtschaftsplan wird von allen Eigentümern auf der Eigentümerversammlung beschlossen.
Der Wirtschaftsplan wird von allen Eigentümern auf der Eigentümerversammlung beschlossen.

Der Wirtschaftsplan wird von allen Eigentümern auf der Eigentümerversammlung beschlossen. Aus meiner Erfahrung (mit professionell verwalteten, größeren Eigentümergemeinschaften) ist dies aber eine reine Formalie. In der Regel weiß die Hausverwaltung was sie tut und der Wirtschaftsplan ist sinnvoll, weswegen es selten Einwände von den Eigentümern gibt.

Bei kleineren Eigentümergemeinschaften, wo jeder Eigentümer noch stärker involviert ist, kann es jedoch sein, dass lange und hitzig darüber diskutiert wird, ob man dem Hausmeister 200€ mehr pro Monat zahlt oder nicht.

Wie wird der Wirtschaftsplan beschlossen?

Wie alle gemeinschaftlichen Beschlüsse einer Eigentümergemeinschaft, wird auch der Wirtschaftsplan auf der jährlich stattfindenden Eigentümerversammlung beschlossen.

Der Beschluss des neuen Wirtschaftsplanes für das kommende Jahr ist also ein ganz normaler Tagesordnungspunkt auf der Eigentümerversammlung, wo du als Miteigentümer abstimmen kannst.

Zum Beschluss ist eine einfache Mehrheit nötig.

Welche Mehrheit ist zum Beschluss des Wirtschaftsplanes nötig?

Um einen Wirtschaftsplan zu beschließen, ist eine einfache Mehrheit bei der Eigentümerversammlung nötig.

Wie lange ist ein Wirtschaftsplan gültig?

Der Wirtschaftsplan ist in der Regel immer für genau ein Jahr gültig. Nach Ablauf des Jahres müsst ihr als Eigentümergemeinschaft einen neuen beschließen.
Der Wirtschaftsplan ist in der Regel immer für genau ein Jahr gültig. Nach Ablauf des Jahres müsst ihr als Eigentümergemeinschaft einen neuen beschließen.

Der Hausverwalter muss jedes Jahr einen neuen Wirtschaftsplan erstellen. In der Regel ist ein Wirtschaftsplan daher für ein Jahr gültig.

Um sicherzustellen, dass immer ein gültiger Wirtschaftsplan  vorhanden ist, wird dieser meist mit dem Zusatz beschlossen, dass er so lange gültig ist, bis ein neuer Plan beschlossen wird. Dies ist wichtig für den Fall, dass die Eigentümergemeinschaft sich, aus welchen Gründen auch immer, nicht auf einen neuen Wirtschaftsplan einigen kann.

Kommt auf der Eigentümerversammlung kein positiver Beschluss zusammen, gilt dann automatisch der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan weiter.

Von wem wird ein Wirtschaftsplan erstellt?

Screenshot von § 25 des Wohnungseigentumsgesetz, welches die rechtlichen Rahmenbedingungen für den Wirtschaftsplan bietet.
Die gesetzlichen Grundlagen zum Wirtschaftsplan sind in § 25 des Wohnungseigentumsgesetz geregelt. (Quelle: dejure.org)

Der Wirtschaftsplan wird von der Hausverwaltung der Wohneigentümergemeinschaft erstellt. Die Grundlage hierfür ist § 25 des Wohnungseigentumsgesetz.

Dort heißt es konkret: “Der Verwalter hat jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen“. Den kompletten Inhalt des Gesetz kannst du bei dejure.org nachlesen.

Fazit

Der Wirtschaftsplan ist für dich als Immobilien-Investor ein sehr wichtiges Dokument um die Rendite einer Immobilie abzuschätzen.

Er zeigt dir, mit welchen Einnahmen und Ausgaben die Hausverwaltung im kommenden Jahr plant und wie hoch das Hausgeld sein wird. Daraus kannst du ableiten mit welchen laufenden Kosten du rechnen musst.

Insbesondere die nicht-umlagefähigen Teile des Hausgeld muss du aus eigener Tasche zahlen, sie schmälern also direkt den Cashflow den die Immobilie abwirft. Wenn du mehr zu den nicht umlagefähigen Kosten, und deren Auswirkungen auf deinen Cashflow wissen möchtest, schaue dir auch den Artikel “Wie hoch sind die nicht umlagefähigen Nebenkosten bei einer Eigentumswohnung?” an.

Um mehr zum Thema “Cashflow” zu erfahren, und warum es wichtig ist, dass du  dieser positiv bleibt, empfehle ich dir den Artikel “Warum der Cashflow bei Immobilien so wichtig ist“. solltest dass dieser positiv ist

Wenn du die Kosten für eine Immobilie kalkulierst, solltest du dich jedoch nicht rein auf den Wirtschaftsplan verlassen, sondern dir parallel auch die Hausgeldabrechnungen der letzten Jahre ansehen.

Ist die Planung der Hausverwaltung in der Regel richtig gewesen? Ist zum Beispiel die Instandhaltungsrücklage laut Wirtschaftsplan sehr niedrig, aber die Eigentümergemeinschaft beschließt regelmäßig Sonderumlagen, solltest du dies auch in deiner Rendite-Rechnung berücksichtgen.

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Dieser Beitrag wurde zuletzt am 8. Juli 2020 aktualisiert.

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