Wie funktioniert eine Immobilie als Kapitalanlage?

Dieser Beitrag wurde zuletzt am 23. September 2024 aktualisiert.

Eine Immobilie als Kapitalanlage zu erwerben, kann eine lohnende Entscheidung sein. Doch wie funktioniert eine Immobilie als Kapitalanlage eigentlich genau und worauf musst du als Immobilieninvestor achten, wenn du unter die Anleger und Vermieter gehen willst?

Wie kannst du den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage nutzen, um ein zusätzliches Einkommen zu generieren und eine spannende Rendite auf dein eingesetztes Kapital zu erzielen?

Immobilien als Kapitalanlage funktionieren, indem sie dir einerseits kontinuierliche Mieteinnahmen generieren und dir andererseits durch Wertsteigerungen, Hebeleffekte und steuerliche Anreize eine ausgezeichnete Gesamtrendite auf dein eingesetztes Kapital bieten.

Etwas länger ausgedrückt: Immobilien als Kapitalanlage funktionieren im Prinzip so, dass du mit, zum großen Teil fremdem, Geld (einem Bankkredit) ein Asset kaufst (die Immobilie / Eigentumswohnung) welches dir durch die Vermietung regelmäßige Einnahmen (die Miete) beschert.

Wie funktioniert eine Immobilie als Kapitalanlage: die 50.000 Fuß Sicht

Wie oben schon geschrieben, funktioniert eine Immobilie als Kapitalanlage so, dass du eine Immobilie über eine Bank finanzierst und dann vermietest.

Klar, dafür, dass die Bank dir Geld für deine Investition leiht, musst du Zinsen an die Bank zahlen. Aber im Gegenzug hast du eine Immobilie, die du vermieten und von der du alle Erlöse selbst behalten kannst!

Und auch wenn du die Wohnung (oder was auch immer) mit dem Geld der Bank gekauft hast: Die Bank will nur ihre fixen Zinsen. Sie will insbesondere keinen Anteil von deinen Mieteinnahmen.

Machst du alles richtig und kannst deine Immobilie gut vermieten, kannst du es schaffen, dass dein Mieter mit den Mietzahlungen nicht nur die Zinsen, sondern auch das eigentliche Darlehen abbezahlt.

Am Ende deiner Investition hast du also „kostenlos“ eine schuldenfreie Immobilie, die dir gehört, die ein zweites Einkommen für dich generiert und die vermutlich real ihren Wert behalten hat, bzw. deren Wert mindestens mit der Inflation gestiegen ist. Und all das auch als Privatperson ohne besondere Kenntnisse!

Klingt nach einem guten Konzept, nicht?

Damit du dieses grobe Konzept noch besser nachvollziehen kannst, will ich mich mit dir im folgenden mit den verschiedenen Aspekten einer Immobilieninvestition als Kapitalanlage auseinandersetzen und herausfinden, welche Schritte notwendig sind, um erfolgreich in eine Immobilie zu investieren.

Wir werden uns mit den verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten, der Immobiliensuche und -auswahl, der Mietrendite und Rendite auf das eingesetzte Kapital sowie den langfristigen Vorteilen einer Immobilieninvestition beschäftigen.

Oh, und gleich vorweg, ja, das Ganze ist mit Arbeit verbunden und keineswegs etwas, um schnell reich zu werden!

Und auch wenn du immer wieder hörst, dass Immobilien eine passive Geldanlage sind: nein, das sind sie nicht!

Mehr dazu, warum ich denke, dass du dich von der Idee, dass Immobilien ein passives Einkommen sind, verabschieden solltest, findest du im Artikel „Warum eine Immobilie kein passives Einkommen ist“ hier auf dem Blog. (Spoiler: Vermietung ist Arbeit!)

So, jetzt kommen wir aber zu den eigentlichen Punkten und den Bausteinen, die eine erfolgreiche Immobilie als Geldanlage ausmachen.

Mietrendite und Rendite auf das eingesetzte Kapital

Immobilieninvestitionen sind für mich nicht nur aufgrund ihrer Wertsteigerung, sondern vor allem auch aufgrund der Möglichkeit, Mieteinnahmen zu generieren, attraktiv.

Wie bei jeder Investition, ist es aber auch bei der Investition in Immobilien wichtig, die Mietrendite und die Rendite auf dein eingesetztes Kapital im Auge zu behalten.

Aber was genau ist die Rendite bei Anlageimmobilien eigentlich, und wie kannst du die Rendite deiner zukünftigen Kapitalanlage-Immobilie berechnen?

Renditeberechnung von Anlageimmobilien allgemein

Die Renditeberechnung von Immobilien ist im Vergleich zu anderen Anlageformen tatsächlich etwas komplex.

Das kommt vor allem dadurch, dass du neben den Mieteinnahmen auch die Wertentwicklung der Immobilie sowie anfallende Kosten und steuerliche Themen bei der Renditeberechnung berücksichtigen musst, die es so bei Aktien und klassischen Anlageformen nur bedingt gibt.

So gibt es bei Immobilien zum Beispiel Instandhaltungs- und Reparaturkosten, die du so bei Aktien und Anleihen nicht hast. Auch gibt es bei Immobilien eine Absetzung für Abnutzung (AfA), die dich zwar real kein Geld kostet, die du in der Steuererklärung aber als Kosten anrechnen kannst.

Du siehst, die Renditeberechnung von Immobilien ist ein breites Feld. Wenn dich das Thema näher interessiert, schaue dir daher unbedingt auch den Artikel „Wie kann ich bei einer Immobilie die Rendite berechnen?“ hier auf dem Blog an, wo ich das Thema von A bis Z erkläre.

Mieteinnahmen und Kaufpreis: Die Grundlagen der Mietrendite-Berechnung

Die Mietrendite gibt an, welcher Anteil der Investition durch die Mieteinnahmen wieder erwirtschaftet wird.

Sie wird berechnet, indem man die Jahresmiete durch den Kaufpreis der Immobilie dividiert.

\text{Mietrendite} = \dfrac{\text{Jahresnettokaltmiete}}{\text{Kaufpreis}}

Ein Beispiel: Du kaufst eine Wohnung für 200.000 Euro und vermiest diese für jährlich 12.000 Euro. Die Mietrendite beträgt dann 6 Prozent.

\dfrac{\text{12.000€}}{\text{200.000€}} = 0,06 = 6\%

Mehr zum Thema Mietrendite und den verschiedenen Berechnungen findest du in einem Extra-Artikel hier auf dem Blog: „Wie berechne ich die Mietrendite?„.

Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital: Ein wichtiger Faktor

Die Rendite auf das eingesetzte Kapital gibt an, wie viel Gewinn du mit deiner Investition erzielt hast.

Man spricht hier auch von der Eigenkapitalrendite.

Hierbei werden die Mieteinnahmen sowie Wertsteigerungen und mögliche Verkaufserlöse berücksichtigt und zum eingesetzten Kapital ins Verhältnis gesetzt.

Heraus kommt, vor allem aufgrund des Fremdkapitalhebels bei Immobilien, oft eine sehr hohe Rendite von über 10 % auf das eingesetzte Eigenkapital.

Auch hier würde die Berechnung in diesem Artikel zu weit führen. Wenn du mehr zur Eigenkapitalrendite erfahren möchtest, lege ich dir daher den folgenden Artikel hier auf dem Blog ans Herz: Wie berechnet man die Eigenkapitalrendite?.

Einen Online-Rechner, mit dem du deine Eigenkapitalrendite schnell und kostenlos berechnen kannst, gibt’s hier natürlich auch: den Immoprentice 5 Sekunden Eigenkapitalrendite Rechner.

Wertsteigerung der Immobilie: Booster für deine Investition

Eine der Hauptgründe, warum die Geldanlage in Immobilien so lukrativ sein kann ist, dass Immobilien langfristig ein hervorragendes Wertsteigerungspotenzial haben.

Aber warum eigentlich?

Nun ganz einfach: wenn du eine Immobilie besitzt, hast du ein physisches Asset, einen Sachwert, der nicht beliebig vermehrt werden kann.

Allein durch die allgemeine Geldentwertung gewinnt deine Immobilie also langfristig an Wert.

Natürlich brauchst du aber nicht nur auf die Geldentwertung durch Inflation zu hoffen, sondern es gibt natürlich noch einige weitere Faktoren, die zur Wertsteigerung deiner Immobilie beitragen können:

Lage der Immobilie: Risiken und Chancen bei der Wertsteigerung

Die Lage einer Immobilie ist ein wichtiger Faktor für ihre Wertentwicklung. Eine Immobilie in einer begehrten Gegend, in der die Nachfrage hoch ist, kann schnell an Wert gewinnen.

Andersherum gilt dasselbe leider auch: Eine Immobilie in einer unbeliebten Gegend wird ihren Wert maximal halten, vielleicht sogar an Wert verlieren.

Aber was ist eine gute Lage?

Einfach ausgedrückt: ein Ort, an dem alles, was Menschen gerne in ihrer direkten Umgebung haben, vorhanden ist. So können die Nähe zu Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und öffentlichen Verkehrsmitteln den Wert einer Immobilie verbessern.

Schaut man etwas genauer hin, kann man bei der Lage einer Immobilie zwischen der Makrolage und der Mikrolage unterschieden.

Das Thema Lage ist natürlich komplexer als die zwei Absätze, aber zu komplex um es in hier vollständig zu bearbeiten.

Einen guten Überblick zur Bewertung von guten und schlechten Lagen für Immobilien und worauf du achten solltest, findest du daher hier auf dem Blog im Artikel „Warum ist eine Standortanalyse vor einer Immobilieninvestition wichtig und worauf musst du dabei achten?„.

Zustand der Immobilie und wie er den Wert beeinflusst

Auch der Zustand der Immobilie beeinflusst ihren Wert.

Eine gut gepflegte Immobilie hat einen höheren Wert als eine, die in einem schlechten Zustand ist.

Wenn du in die Renovierung und Modernisierung deiner (Wohn-)Immobilie investierst, kann (und wird) das ihren Wert erhöhen.

Als Vermieter hast du hier sogar dreifach Vorteile, da du bei einer vermieteten Immobilie die Kosten für die Sanierung steuerlich absetzen kannst und so nicht nur den Wert deiner Immobilie steigerst, sondern durch die Investition auch deine Steuerlast senkst. Zusätzlich kannst du bei bestimmten Modernisierungen auch noch einen Teil der Kosten auf die Nettokaltmiete aufschlagen, Stichwort: Mieterhöhung nach Modernisierung nach § 559 BGB

Immobilienpreis: Die Rolle von Angebot und Nachfrage

Wie bei jeder Investition ist auch bei Immobilieninvestitionen das Angebot und die Nachfrage ein wichtiger Faktor für die Wertentwicklung.

Wenn es viele potenzielle Käufer gibt, die um wenige Immobilien konkurrieren, steigt der Wert aller (und damit auch deiner) Immobilie.

Angebot und Nachfrage sind aber nur ein (wichtiger) Faktor für den Wert einer Immobilie.

Mehr zu den ganzen anderen Faktoren, die neben Angebot und Nachfrage, den Wert einer Immobilie beeinflussen, findest du im Artikel „Welche Faktoren beeinflussen den Wert einer Immobilie?“ hier auf dem Blog.

Steuervorteile beim Investment in eine vermietete Immobilie

Für viele Investoren sind auch die eventuellen Steuervorteile ein wichtiger Aspekt bei der Betrachtung von Immobilieninvestitionen.

Tatsächlich kannst du mit Immobilien durch geschickte steuerliche Gestaltung (in einem Umfang, den du so mit Aktien und Co nicht hast!) deine Rendite maximieren und gleichzeitig deine Steuerbelastung reduzieren.

Im Folgenden möchte ich mir mit dir daher die wichtigsten Steuervorteile bei Immobilieninvestitionen ansehen.

Abschreibung: Ein Steuervorteil beim Kauf einer vermieteten Immobilie

Eine der wichtigsten Steuervorteile bei Immobilieninvestitionen ist die Möglichkeit der Abschreibung von Gebäuden und Einrichtungen.

Dieser Steuervorteil wird auch als Absetzung für Abnutzung (AfA) bezeichnet.

Die AfA ist ein steuerlicher Vorteil, der dir ermöglicht, einen Teil des Kaufpreises der Immobilie jedes Jahr als Betriebsausgabe geltend zu machen.

Dadurch kannst du deine Steuerlast erheblich reduzieren werden, obwohl du real gar keine Kosten hast.

Klingt spannend?

Mehr findest du im dedizierten Artikel zur AfA: Was muss ich bei einer vermieteten Immobilie zur Abschreibung (AfA) wissen?

Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten: weitere Vorteile für die Anlageimmobilie

Neben der AfA gibt es weitere steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten, die du als Immobilieninvestor nutzen kannst, um deine Steuerlast zu minimieren.

Hast du zum Beispiel im aktuellen Jahr hohe Einnahmen und gleichzeitig eine Immobilie, die dringend mal renoviert werden müsste? Mache die Renovierung dieses Jahr und erzeuge so hohe Ausgaben, die deine Einnahmen (und damit deine Steuerlast) erheblich reduzieren!

Eine Investition muss sich meiner Meinung nach immer auch ohne Steuervorteile rechnen. Aber trotzdem sind die möglichen Steuervorteile bei Immobilien durchaus ein interessanter Aspekt, wenn es um das Thema Kapitalanlage und Immobilieninvestitionen geht.

Fazit

In diesem Leitfaden haben wir gesehen, wie eine Immobilie als Kapitalanlage funktioniert. Wir haben die Bedeutung einer sorgfältigen Auswahl und Bewertung der Immobilie gesehen und gesehen, dass der Kaufpreis und die potenziellen Mieteinnahmen entscheidende Faktoren sind, damit eine Immobilie am Ende wirklich eine lohnende Kapitalanlage ist.

Auch haben wir gesehen, dass der Immobilienkauf weit über eine bloße Geldanlage hinausgeht. Es ist eine strategische Entscheidung, die eine gründliche Marktanalyse und ein fundiertes Verständnis von den Risiken und Chancen, die mit einer solchen Investition einhergehen, erfordert.

Abschließend haben wir verschiedene konkrete Tipps gesehen, um die Risiken zu minimieren und die Vorteile einer Immobilie als Kapitalanlage optimal zu nutzen.

Hier zum Abschluss noch einmal die wichtigsten Chancen und Risiken einer Geldanlage in Immobilien, die wir in diesem Artikel besprochen haben:

Btw: wenn du mehr über die verschiedenen Risiken (auch die, die ich in diesem Artikel nicht angesprochen habe) einer Immobilieninvestition erfahren möchtest, schaue dir unbedingt als Nächstes auch den folgenden Artikel an: Welche Risiken gibt es beim Investieren in Immobilien?

Ich hoffe, meine Gedanken als Anleger, die Informationen in diesem Artikel können dir helfen, eine fundierte Entscheidung zu treffen und eine Investition zu tätigen, die dir langfristig finanzielle Stabilität bietet.