Mieterhöhung nach Modernisierung nach § 559 BGB

Dieser Beitrag wurde zuletzt am 26. November 2023 aktualisiert.

Du hast eine Eigentumswohnung gekauft und die Eigentümergemeinschaft hat eine Modernisierung beschlossen? Die Kosten hierfür musst du zwar erst einmal selbst tragen, aber je nach Art der Modernisierung kannst du nach Abschluss der Arbeiten die Miete erhöhen. Aber worauf musst du achten und wie läuft eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung ab?

Bei einer Modernisierung kannst du nach § 559 BGB die für jährliche Nettokaltmiete um 8% der für die Modernisierung angefallenen Kosten erhöhen. Maximal darf die Miete durch die Modernisierung jedoch um 3€ pro qm pro Monat steigern. Liegt deine aktuelle Miete bei weniger als 7€ pro qm, kannst du die Miete um maximal 2€ pro qm pro Monat erhöhen.

Wichtig ist es bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung darauf zu achten, die Kosten für Modernisierungen von den Kosten für Instandhaltung zu trennen. Kosten für Instandhaltungsarbeiten kannst du nicht auf die Miete umlegen.

Kannst du selbst entscheiden, ob du eine Modernisierung durchführst oder nicht, solltest du dir meinen Artikel „Rendite steigern nach dem Kauf: Wie kalkuliere ich Wohnungs-Aufwertungen richtig?“ und den „5 Sekunden Investitionsplan Rechner: Investitionskosten berechnen“ ansehen. Gerade mit dem „Immoprentice 5 Sekunden Investitionsplan-Rechner für Investitionskosten“ kannst du berechnen, wie viel Euro eine Modernisierung maximal kosten darf, damit sie sich für dich rechnet.

Welche Voraussetzungen muss ich erfüllen um eine Mieterhöhung nach § 559 BGB zu machen?

Um eine Mieterhöhung nach § 559 BGB durchzuführen, musst du bauliche Veränderungen am Gebäude durchführen, und die Arbeiten, die du machst, müssen mindestens eine der folgenden Kriterien erfüllen:

• Es wird nachhaltig Energie oder Wasser eingespart
• Der Gebrauchswert der Immobilie wird nachhaltig erhöht
• Das Klima wird nachhaltig geschützt
• Die allgemeinen Wohnverhältnisse werden nachhaltig erhöht
• Es wird neuer Wohnraum geschaffen
• Die Maßnahme ist vom Vermieter nicht zu vertreten

Grundsätzlich können sowohl Verbesserungen an einer einzelnen Wohnung, dem gesamten Haus, oder dem Grundstück eine Mieterhöhung wegen Modernisierung nach § 559 BGB rechtfertigen.

Wann kann ich die Modernisierungskosten nicht auf meinen Mieter umlegen?

Wenn du einen Staffelmietvertrag mit deinem Mieter vereinbart hast, kannst du, unabhängig von den oben stehenden Punkten, die Miete wegen einer Modernisierung nicht erhöhen. Bei dem Staffelmietvertrag haben du und dein Mieter ja bereits eine feste Mietsteigerung in den kommenden Jahren vereinbart.

Warum ein Staffelmietvertrag für dich als Immobilieninvestor trotzdem sehr gut sein kann, und warum ich ein großer Fan von Staffelmietverträgen bin, habe ich im Artikel „Was ist ein Staffelmietvertrag und welche Vorteile bringt er dir als Vermieter?“ geschrieben.

Ähnlich sieht es bei Indexmietverträgen aus. Auch hier darfst du außerhalb der Mietanpassung gemäß Preisindex keine Mietsteigerung nach § 559 BGB vornehmen. Einzige Ausnahme sind hier Modernisierungen, die du nicht zu verantworten hast. Bei diesen darfst du trotz Indexmiete die Miete außerordentlich im Rahmen der Modernisierungskosten erhöhen.

Was gilt als Modernisierungsmaßnahme?

Was als Modernisierungsmaßnahme gilt, ist per Gesetz in § 555b BGB definiert. Die folgenden Maßnahmen gelten somit als Modernisierungsmaßnahmen:

• Maßnahmen durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), § 555b Nr. 1 BGB
• Maßnahmen durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern es nicht bereits eine energetische Modernisierung ist, § 555b Nr. 2 BGB
• Maßnahmen durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird, § 555b Nr. 3 BGB
• Maßnahmen durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird, § 555b Nr. 4 BGB
• Maßnahmen durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden, § 555b Nr. 5 BGB
• Maßnahmen die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, § 555b Nr. 6 BGB
• Maßnahmen durch die neuer Wohnraum geschaffen wird, § 555b Nr. 7 BGB

Was bedeuten die einzelnen Ziffern von § 555b für mich als Vermieter?

Um dir ein besseres Gefühl dafür zu geben, was sich hinter den sieben Absätzen von §555b verbirgt, und was das konkret für dich als Vermieter bedeutet, möchte ich im kommenden die einzelnen Punkte mit Beispielen hinterlegen. Neben dem Text unten kannst du dir auch einfach die folgende Präsentation ansehen, die ich extra hierfür erstellt habe und die das Thema vielleicht einfacher verständlich macht.

Gefällt dir die Präsentation? Klicke auf den Button, um sie herunterzuladen.

Was ist eine energetische Modernisierung?

Eine energetische Modernisierung ist eine Maßnahme, die dauerhaft (nachhaltig) Endenergie einspart. Unter Endenergie fällt nun quasi alles.

Erneuerst du die Heizungsanlage, sodass sie effizienter ist, sparst du Nutzenergie. Nutzenergie wiederum ist eine Komponente von Endenergie. Die Erneuerung deiner Heizungsanlage ist also eine energetische Modernisierung.

Bringst du eine Wärmedämmung an deiner Fassade an, reduzierst du die Energieverluste deiner Immobilie und sparst dadurch nachhaltig Endenergie. Dasselbe gilt, wenn du zum Beispiel Warmwasserrohre besser isolierst oder moderne Fenster einbaust. In all diesen Fällen liegt eine energetische Modernisierung vor.

Wichtig: Auch scheinbare Kleinigkeiten, wie der Einbau von Thermostatventilen oder der Einbau einer Heizungsanlage, die weniger Strom zum Betrieb benötigt, kann eine energetische Modernisierung darstellen.

Was ist eine Modernisierung zur Einsparung von Primärenergie?

Eine Modernisierung zur Einsparung von nicht erneuerbarer Primärenergie und zum Klimaschutz betrifft alle Modernisierungen, die nicht erneuerbare Energieträger wie Erdöl oder Erdgas einsparen.

Ersetzt du zum Beispiel eine Ölheizung durch eine Pellet-Heizung, sparst du zukünftig Öl ein. Da Öl ein nicht erneuerbarer Primärenergieträger ist, führst du eine Modernisierung nach § 555b durch.

Aber auch eine Modernisierung, bei der du etwa einen Nachtspeicherofen durch eine moderne Gaszentralheizung austauschst, kann eine Modernisierung zur Einsparung von Primärenergie sein. Gas hat einen deutlich besten Wirkungsgrad als Strom, weswegen du mit dieser Modernisierung Primärenergie einsparst.

Unter dem Bereich Klimaschutz kann fast jede Maßnahme fallen die CO2 eingespart. Der Einbau einer Photovoltaik-Anlage ist daher ebenfalls eine Modernisierung zum Klimaschutz.

Was ist eine Maßnahme durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird?

Klassische Beispiele für Maßnahmen, bei denen der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird, sind der Einbau von Toilettenspülkästen die weniger Wasser verbrauchen oder der Einbau von Armaturen, welche die Wasser-Durchflussmenge reduzieren.

Aber auch der Einbau von separaten Wasserzählern kann eine Modernisierung im Sinne dieses Absatzes sein. Der Gesetzgeber geht hier davon aus, dass durch eine verbrauchsabhängige Erfassung und Abrechnung dein Mieter zum sparsamen Umgang mit Wasser angeregt wird und durch diese Maßnahme somit der Wasserverbrauch reduziert wird.

Was sind Maßnahmen die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen?

Unter diesem Punkt kannst du recht breit Modernisierungen verstehen, die es dir zukünftig leichter machen deine Wohnung zu vermieten.

Beispiele hierfür sind unter anderem eine Verbesserung des Schallschutzes oder Maßnahmen, die für eine höhere Sicherheit in der Wohnung oder Immobilie sorgen.

Durch die Maßnahme muss objektiv die Vermietbarkeit gesteigert werden. Ob der aktuelle Mieter die Maßnahme subjektiv für sich als Wohnwertverbesserung interpretiert, ist nicht entscheidend.

Auch wenn an dieser Stelle eine objektive Bewertung durchgeführt wird, solltest du im Sinne eines guten Verhältnisses zu deinem Mieter natürlich nur Verbesserungen vornehmen, die auch dein Mieter als Wohnwertverbesserung ansieht. Dein Mieter wird sicherlich nicht gut auf dich zu sprechen sein, wenn du Balkone anbaust, dein Mieter diese aber gar nicht haben will.

Wichtig: alle Maßnahmen, die die Mietsache grundlegend verändern, sind von dieser Regelung explizit ausgenommen. Du kannst also nicht einfach die Wohnung komplett umbauen oder mehrere Wohnungen zusammenlegen.

Was ist eine Maßnahme zur Verbesserung der Wohnverhältnisse?

Allgemeine Verbesserungen der Wohnverhältnisse sind hauptsächlich Dinge, die außerhalb der Wohnung, im Gemeinschaftseigentum, stattfinden. Legt ihr als Eigentümergemeinschaft zum Beispiel einen Kinderspielplatz an, schafft neue Stellplätze oder baut einen Aufzug ein, sind dies alles Maßnahmen, um die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer zu verbessern.

Weitere Beispiele können der Einbau von Rauchwarnmeldern oder der Einbau einer Beleuchtung beim Hauseingang sein.

Was sind Maßnahmen die der Vermieter nicht zu vertreten hat?

Der vorletzte Typ von Maßnahmen, die als Modernisierung nach §555b gelten, sind als jene Maßnahmen, die du als Vermieter nicht zu vertreten hast.

Wirst du zum Beispiel aus behördlichen Vorhaben, oder zum Beispiel aus Vorhaben nach der Energieeinsparverordnung (EnEV), gezwungen bestimmte Maßnahmen zu treffen, gelten diese Maßnahmen als Modernisierung.

Was sind Maßnahmen durch die neue Wohnraum geschaffen wird?

Klassische Maßnahmen, die neuen Wohnraum schaffen, sind der Ausbau eines Dachgeschosses in Wohnraum, ein Anbau an ein bestehendes Gebäude, oder die Aufstockung eines bestehenden Gebäudes.

Baust du also einen vorhandenen Dachstuhl so um, dass du damit neuen Wohnraum schaffst, gilt dies als Modernisierung.

Was sind keine Modernisierungsmaßnahmen?

Nur Maßnahmen, welche die Kriterien aus dem letzten Abschnitt erfüllen, sind in Deutschland Modernisierungsmaßnahmen. Alle weiteren Maßnahmen, die nicht in eine dieser Kategorien fallen, sind somit per Gesetz keine Modernisierungsmaßnahmen und können nicht über eine Mieterhöhung auf den Mieter umgelegt werden.

Was sind Instandhaltungsmaßnahmen?

Instandhaltungsmaßnahmen sind alle Maßnahmen für den Wert und die Wohnverhältnisse Mietobjektes bewahren. Wenn du deine Wohnung zum Beispiel in einem bestimmten Zustand vermietet hast, bist du dafür zuständig, diesen Zustand für deinen Mieter zu erhalten.

Instandhaltung betreibst du, um Schäden vorzubeugen. Ein klassisches Beispiel von Instandhaltungsmaßnahmen sind regelmäßige Wartungen an der Heizungsanlage oder der Wasserversorgung. Führst du diese Arbeiten nicht durch, gehen die entsprechenden Geräte irgendwann kaputt.

Diesen Artikel gibt’s auch als Video-Präsentation auf dem Immoprentice YouTube-Kanal.

Mit den Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen kannst du keine Mieterhöhung nach §559 BGB begründen. Da es sich bei Instandhaltungskosten aber häufig um Betriebskosten handelt, kannst du sie im Rahmen der Betriebskostenvereinbarung auf deinen Mieter umlegen.

Hast du eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus, weist die Hausverwaltung diese Kosten in der Regel im Hausgeld schon in den umlagefähigen Kosten aus. Um mehr darüber zu erfahren welche Kosten aus dem Hausgeld du auf deinen Mieter umlegen kannst, solltest du meinen Artikel “Was ist Hausgeld?” bzw. “Hausgeld: Was kann auf den Mieter umgelegt werden?” lesen.

Was sind Instandsetzungsarbeiten?

Instandsetzungsarbeiten sind ähnlich zu Instandhaltungsmaßnahmen. Vermietest du deine Wohnung und es geht etwas kaputt, musst du die entsprechende Sache reparieren. Da du in diesem Fall nur den vertraglich vereinbarten Zustand wieder herstellst, sind die Kosten dieser Arbeiten mit der Nettokaltmiete abgegolten.

Ein Beispiel für Instandsetzungsarbeiten ist die Reparatur einer Heizung. Hier zeigt sich auch schön der Zusammenhang von Instandsetzungsarbeiten und Instandhaltungsarbeiten.

Die Instandhaltungskosten für die regelmäßige Wartung der Heizung kannst du über die Nebenkosten auf deinen Mieter umlegen. Ist die Heizung einmal kaputt und du musst sie reparieren, musst die Kosten selbst tragen. Willst du mehr zum Thema “nicht umlagefähige Nebenkosten erfahren, empfehle ich dir meinen Artikel “Wie hoch sind die nicht umlagefähigen Nebenkosten bei einer Eigentumswohnung?“.

Ein anderes Beispiel für Instandsetzungsarbeiten ist der Einbau eines neuen Backofens in einer möblierten Wohnung. Hast du deine Wohnung inklusive einer funktionierenden Küche (und inklusive eines Backofens) vermietet und der Backofen geht kaputt, hat dein Mieter einen Anspruch auf Ersatz. Da du aber nur den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung wieder herstellst, musst du selbst für die Kosten aufkommen.

Wann muss ich die Modernisierung ankündigen?

Um die Miete nach einer Modernisierung nach § 559 BGB anpassen zu können, musst du die Modernisierung mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten ankündigen. Eine E-Mail ist ausreichend. Du musst deinem Mieter aber sowohl den Beginn und das voraussichtliche Ende der Arbeiten sowie den Umfang der Arbeiten (was soll gemacht werden) mitteilen.

Willst du nach Abschluss der Arbeiten die Miete gemäß § 559 BGB anpassen, musst du dies auch schon im Vorfeld ankündigen und auch gleich die voraussichtliche Höhe der Mietanpassung nennen.

Wann muss ich die Mieterhöhung ankündigen?

Die Mieterhöhung musst du mindestens drei Monate bevor du die angepasste Miete haben möchtest, ankündigen. Konkret gilt die Mieterhöhung mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang deiner Erklärung zur Mietanpassung bei deinem Mieter. Ist dein Schreiben also am 04.09.2019 beim Mieter eingegangen, gilt die angepasste Miete ab dem 01.12.2019.

Willst du mit deinem Mieter auch weiterhin ein gutes Verhältnis haben, würde ich dir aber vorschlagen, ihn schon frühzeitig in deine Pläne für die Modernisierung und die anstehende Mietwohnung einzuweihen. Auf diese Weise kommt ihr in einen Dialog und findet bezüglich der Modernisierung eventuell sogar eine Win-Win Situation an die du selbst bisher nicht gedacht hast.

Welche Modernisierungsmaßnahmen berechtigen zu einer Mieterhöhung?

Alle Maßnahmen, die die Kriterien im Abschnitt „Was gilt als Modernisierungsmaßnahme?“ erfüllen, sind Modernisierungsmaßnahmen und berechtigen zu einer Mieterhöhung nach § 559 BGB.

Wann und um wie viel darf die Miete erhöht werden?

Grundsätzlich darfst du bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung nach vorheriger Ankündigung und nach Abschluss der Arbeiten 8% der Modernisierungskosten auf die jährliche Nettokaltmiete umlegen. Vielleicht hast du mal gelesen, dass du 11% der Modernisierungskosten umlegen kannst. Dies war jedoch nur bis zum Jahr 2019 der Fall. Bis zum 31.12.2018 durften Vermieter in der Tat noch 11% der Modernisierungskosten auf die Miete umlegen. Seit dem 01.01.2019 gilt jedoch der erniedrigte Wert von maximal 8%.

Lohnt sich eine Modernisierung für mich?

Wenn du berechnen möchtest, ob sich eine Modernisierung für dich lohnt, solltest du dir den Immoprentice 5 Sekunden Investitionsplan Rechner ansehen. Mit diesem Online-Rechner kannst du ermitteln, welche Rendite eine Modernisierungs-Investition für dich abwirft.

Trage dazu einfach die Investitionskosten, die maximal mögliche Mieterhöhung und die Lebensdauer der Modernisierung in den Rechner ein und du bekommst als Ergebnis die Rendite deiner Investition.

Wann ist eine Mieterhöhung nach Modernisierung eingeschränkt bzw. ausgeschlossen?

Eine Mieterhöhung nach Modernisierung kann durch die Kappungsgrenzen zur maximalen Mietsteigerung eingeschränkt werden.

Vermietest du deine Wohnung aktuell für weniger als 7€/qm Nettokaltmiete darfst du die monatliche Nettokaltmiete nach einer Modernisierung maximal um 2€/qm anheben. In allen anderen Fällen darfst du die Miete nach einer Modernisierung um maximal 3€/qm anheben. Diese Grenzen gelten auch dann, wenn die Modernisierung teurer war.

Lass’ uns das Ganze an einigen Beispielen verdeutlichen.

Eingeschränkte Mieterhöhung aufgrund von Kappungsgrenze (2€/qm)

Im ersten Beispiel vermieten wir eine 100qm Wohnung die wir für 10.000€ beziehungsweise 40.000€ modernisieren. Normalerweise kannst du bei einer Modernisierung die Miete um 8% der Modernisierungskosten erhöhen. Also 800€ pro Jahr bei 10.000€ und 3.200€ pro Jahr bei 40.000€. Je nachdem wie teuer die Wohnung aktuell vermietet ist, läufst du aber in die obere Kappungsgrenze.

Bei Modernisierungskosten von 40.000€ in einer 100qm Wohnung müsstest du die Miete theoretisch um 267€ pro Monat erhöhen, kannst die Miete aber maximal um 200€ pro Monat erhöhen. Du läufst hier in die Kappungsgrenze, dass du die Miete um maximal 2€/qm erhöhen kannst. Effektiv kannst du in diesem Fall also nur 6% der Modernisierungskosten auf den Mieter umlegen.

Eingeschränkte Mieterhöhung aufgrund von Kappungsgrenze (3€/qm)

Bei einer kleineren Wohnung von nur 50qm und Modernisierungskosten von 40.000€ sieht es noch schlechter aus. Aufgrund der Modernisierungskosten von 40.000€ müsstest du die Miete theoretisch um 267€ pro Monat erhöhen. Da die Wohnung jedoch nur 50qm groß ist, kannst du die Miete aber je nach aktueller Nettokaltmiete maximal um 100€, bzw.. 150€ pro Monat erhöhen. Du läufst hier zusätzlich in die Kappungsgrenze, dass du die Miete um maximal 3€/qm erhöhen kannst. In diesem Fall kannst du also nur 3% bis 4.5% der Modernisierungskosten auf den Mieter umlegen.

Ausschluss Mieterhöhung bei Staffelmietverträgen und Indexmietverträgen

Hast du mit deinem Mieter einen Staffelmietvertrag oder einen Indexmietvertrag abgeschlossen, kannst du auch bei einer Modernisierung keine zusätzliche Mietanpassung vornehmen, da du hier schon von vornherein zukünftige Mieterhöhungen vertraglich geregelt hast. Einzige Ausnahme ist ein Indexmietvertrag in Kombination mit Modernisierungsarbeiten, die du als Vermieter nicht zu verantworten hast. Hier kannst du trotz eigentlich Ausschluss eine Mietanpassung nach § 559 BGB durchführen.

Können Renovierungskosten auf die Miete umgelegt werden?

Reine Renovierungsarbeiten stellen nur den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung wieder her. Sie erfüllen die Kriterien aus dem Abschnitt „Was gilt als Modernisierungsmaßnahme?“ nicht, und berechtigen Dich daher nicht zu einer Mieterhöhung nach § 559 BGB.

Sind die Renovierungskosten durch Instandhaltungsarbeiten entstanden, handelt es sich um Instandhaltungskosten, welche du gegebenenfalls über die Betriebskostenvereinbarung teilweise auf den Mieter umlegen kannst.

Gibt es ein Sonderkündigungsrecht des Mieters bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung?

Ja, wenn du eine Mieterhöhung wegen einer Modernisierung ankündigst, hat dein Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Sobald dein Mieter dein Schreiben erhalten hat, kann er das Mietverhältnis außerordentlich bis zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Er muss jedoch bis spätestens einen Monat nach Erhalt deiner Modernisierungsankündigung von seinem Recht Gebrauch machen. Hierzu ein paar konkrete Beispiele:

Fazit

Modernisierungen sind eine gute Möglichkeit die Mieteinnahmen deiner Wohnung zu steigern, insbesondere wenn du aktiv nach einer Win-Win-Situation mit deinem Mieter suchst. Hat dein Mieter keinen Mehrwert durch die Modernisierung, kannst du die Mieterhöhung gesetzlich zwar durchsetzen, aber das Verhältnis zu deinem Mieter wird danach stark beschädigt sein.

Ich würde dir daher raten, eine Modernisierung nur zu machen, wenn sie sich sowohl für dich als auch für deinen Mieter lohnt. Sprich’ daher vor der Modernisierung mit deinem Mieter und lote aus, über welche Maßnahmen er sich freuen würde und vereinbart gemeinsam die angepasste Miethöhe.

Als Investor solltest du, gerade mit den verschärften Regeln und reduzierten Umlageschlüsseln, bei der Modernisierung einer vermieteten Wohnung aber auf jeden Fall prüfen, ob sich die Modernisierung der Wohnung für dich überhaupt lohnt. Kannst du die Miete nur sehr begrenzt erhöhen, lohnt es sich vielleicht die Modernisierung bis zum nächsten Mieterwechsel aufzuschieben und die Wohnung nach der Modernisierung gleich teurer zu vermieten.

Kannst, oder willst, du keine Mieterhöhung wegen Modernisierung durchführen, aber trotzdem deine Miete erhöhen, schaue dir unbedingt auch einmal den Artikel “Mieterhöhung – Welche Möglichkeiten gibt es die Miete in einem bestehenden Vertrag zu erhöhen?” hier auf Immoprentice an. Dort findest du nämlich noch weitere Möglichkeiten, wie du die Miete in einem bestehenden Mietvertrag erhöhen kannst.