Dieser Beitrag wurde zuletzt am 20. Mai 2023 aktualisiert.

Du fragst dich, ob Immobilien eine sinnvolle Kapitalanlage für dich sind und möchtest verstehen, wie (und vor allem warum!) Immobilien so eine beliebte Form der Kapitalanlage sind?

Dann bist du hier richtig, denn um genau diese Frage soll es heute gehen!

Im Grunde funktionieren Immobilien vor allem aus vier Gründen sehr gut als Kapitalanlage: Sie haben eine niedrige Korrelation zu anderen Investitionen und bieten daher Stabilität und Sicherheit, es sind physische Vermögenswerte, die nicht inflationiert werden können, sie schaffen einen zusätzlichen Einkommensstrom und sie ermöglichen es dir, das Geld anderer Leute für deinen Vermögensaufbau zu nutzen.

Und durch das Nutzen von Geld anderer Leute für deinen Vermögensaufbau und den so generierten Leverage-Effekt kannst du mit Immobilien übrigens sogar Eigenkapitalrenditen von weit über 10% erreichen!

Ok, das sind jetzt viele Informationen in wenigen Sätzen, die aber natürlich dem Thema nicht vollumfänglich gerecht werden. Denn hinter Immobilien als funktionierende Kapitalanlage steckt, wie du dir sicher denken kannst, viel mehr, als man in zwei Sätze packen kann.

Und genau das “mehr” möchte ich mir mit dir nun genauer ansehen!

Warum sind Immobilien eine attraktive Kapitalanlage?

Wir sind hier auf einem Immobilien-Blog, also glaube ich natürlich, dass Immobilien eine attraktive Kapitalanlage sind, aber warum genau glaube ich das?

Nun, ich glaube, dass Immobilien als Anlageklasse ein relativ geringes Risiko mit einem langfristigen Wertzuwachs, einer gewissen Krisenresistenz und einem guten Inflationsschutz kombinieren.

Oh, und nebenbei schaffst du dir mit vermieten Immobilien noch ein zweites Einkommen.

Aber jetzt erst einmal der Reihe nach…

Stabile Wertentwicklung

Eine der Hauptgründe, warum Immobilieninvestitionen so attraktiv sind, ist die stabile Wertentwicklung.

Im Gegensatz zu anderen Anlageformen wie Aktien oder Anleihen ist der Wert von Immobilien im Allgemeinen weniger volatil.

Selbst im aktuellen Zinsumfeld, wo die Hypothekenzinsen um mehr als das vierfache gestiegen sind, haben Immobilien bisher nur wenige Prozent nachgegeben.

Wenn du eine Immobilie kaufst und sie in einem guten Zustand hältst, hast du daher eine stabile Wertentwicklung, die einen guten Gegenpol zu deinen anderen Anlageformen, wie deinem Aktienportfolio, bietet.

Immobilien als zusätzliches Einkommen

Auch wenn du in den ersten Jahren wenig Geld aus deinen Immobilien ziehen kannst, so können Immobilien dir doch langfristig ein zusätzliches Einkommen generieren.

Wenn du eine Immobilie besitzt, kannst du sie vermieten und regelmäßige Mieteinnahmen erzielen, ohne dass du dafür aktiv arbeiten (also Zeit gegen Geld tauschen) musst.

Wenn du ausreichend Eigenkapital in die Finanzierung einbringst, oder die Immobilie ausgezeichnet vermietest, können die Mieteinnahmen eventuell sogar von Anfang an dabei helfen deine monatlichen Ausgaben zu decken und dir einen zusätzlichen Einkommensstrom generieren.

Inflationsschutz und langfristige Wertsteigerung

Inflation ist ein bekanntes Phänomen, das die Kaufkraft einer Währung langfristig verringern kann.

Daher ist es wichtig, eine Anlage zu haben, die von der Inflation nicht entwertet wird.

Immobilien haben sich als hervorragender Inflationsschutz erwiesen, da sie ein reales und begrenztes Gut sind und so in einer Inflation tendenziell an Wert gewinnen, statt zu verlieren.

Im Gegensatz zu Bargeld oder Anleihen, die durch Inflation an Wert verlieren, können Immobilien den Wertverlust durch Inflation ausgleichen oder sogar überkompensieren.

Wenn die Inflation ansteigt, steigen normalerweise auch die Mietpreise und der Wert von Immobilien.

Gerade durch einen Indexmietvertrag kannst du sogar ohne Stress mit dem Mieter deine Miete regelmäßig im Rahmen der Inflation erhöhen und so die Kaufkraft deiner Mieteinnahmen automatisiert sichern!

Mehr dazu gibt’s in einem eigenen Artikel hier auf dem Blog: Indexmiete – Alles was Vermieter zum Indexmietvertrag wissen müssen

Wenn du eine Immobilie besitzt, kannst du so auch in Zeiten hoher Inflation, deine Kaufkraft erhalten und dich vor Wertverlusten schützen.

Gute Diversifikation des Anlageportfolios

Als Kapitalanlage bieten Immobilien eine hervorragende Möglichkeit zur Diversifikation des Anlageportfolios.

Eine der Hauptgründe für die Diversifikation mit Immobilien ist deren geringe Korrelation zu anderen Anlageklassen.

So hängt die Entwicklung von Aktien und Anleihen in der Regel von komplett anderen Faktoren ab als die Entwicklung der Immobilienpreise.

Ein Einbruch am Aktienmarkt hat also erst einmal keine Auswirkungen auf den Wert deiner Immobilie!

Auch hängt der Wert einer Immobilie oft von vielen verschiedenen Faktoren ab.

Anders als z.B. bei Aktien (die oft einem gewissen Trend folgen) können sich die Immobilienmärkte in verschiedenen Regionen und Städten stark voneinander unterscheiden. Dadurch kannst du zusätzlich sogar — rein innerhalb deines Portfolios — deine Risiken auf mehrere Regionen verteilen.

Auch können die Mieteinnahmen als stabilisierender Faktor wirken und dabei helfen, dass du, auch in wirtschaftlich schwierigen Zeiten, eine regelmäßige Einnahmequelle hast.

Vielleicht war es Glück, aber so ist bei mir während Corona und Kurzarbeit zum Beispiel keine einzige Miete ausgefallen.

Wie funktioniert eine Immobilie als Kapitalanlage?

Eine Immobilie als Kapitalanlage zu erwerben, kann eine lohnende Entscheidung sein.

Doch wie funktioniert das genau?

Wie kann eine Immobilie als Kapitalanlage genutzt werden, um ein passives Einkommen zu generieren und eine Rendite auf das eingesetzte Kapital zu erzielen?

In diesem Teil werden wir uns genauer mit den verschiedenen Aspekten einer Immobilieninvestition als Kapitalanlage auseinandersetzen und herausfinden, welche Schritte notwendig sind, um erfolgreich in eine Immobilie zu investieren.

Wir werden uns mit den verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten, der Immobiliensuche und -auswahl, der Mietrendite und Rendite auf das eingesetzte Kapital sowie den langfristigen Vorteilen einer Immobilieninvestition beschäftigen.

Oh, und da ich oben was von “passivem Einkommen” geschrieben habe: auch wenn du immer wieder hörst, dass Immobilien ein passives Einkommen sind: nein, das sind sie aus meiner Sicht nicht!

Mehr dazu, warum ich denke, dass du dich von der Idee, dass Immobilien ein passives Einkommen sind, verabschieden solltest, findest du im Artikel “Warum eine Immobilie kein passives Einkommen ist” hier auf dem Blog.

Mietrendite und Rendite auf das eingesetzte Kapital

Immobilieninvestitionen sind für mich nicht nur aufgrund ihrer Wertsteigerung, sondern vor allem auch aufgrund der Möglichkeit, Mieteinnahmen zu generieren, attraktiv.

Wie bei jeder Investition, ist es aber auch bei der Investition in Immobilien wichtig, die Mietrendite und die Rendite auf dein eingesetztes Kapital im Auge zu behalten.

Aber was genau ist das eigentlich?

Renditeberechnung von Immobilien allgemein

Die Renditeberechnung von Immobilien ist im Vergleich zu anderen Anlageformen tatsächlich etwas komplex.

Das kommt vor allem dadurch, dass du neben den Mieteinnahmen auch die Wertentwicklung der Immobilie sowie anfallende Kosten und steuerliche Themen bei der Renditeberechnung berücksichtigen musst, die es so bei Aktien und klassischen Anlageformen nur bedingt gibt.

So gibt es bei Immobilien zum Beispiel Instandhaltungs- und Reparaturkosten, die du so bei Aktien und Anleihen nicht hast. Auch gibt es bei Immobilien eine Absetzung für Abnutzung (AfA), die dich zwar real kein Geld kostet, die du in der Steuererklärung aber als Kosten anrechnen kannst.

Du siehst, die Renditeberechnung von Immobilien ist ein breites Feld. Wenn dich das Thema näher interessiert, schaue dir daher unbedingt auch den Artikel “Wie kann ich bei einer Immobilie die Rendite berechnen?” hier auf dem Blog an, wo ich das Thema von A bis Z erkläre.

Mietrendite

Die Mietrendite gibt an, welcher Anteil der Investition durch die Mieteinnahmen wieder erwirtschaftet wird.

Sie wird berechnet, indem man die Jahresmiete durch den Kaufpreis der Immobilie dividiert.

\text{Mietrendite} = \dfrac{\text{Jahresnettokaltmiete}}{\text{Kaufpreis}}

Ein Beispiel: Du kaufst eine Wohnung für 200.000 Euro und vermiest diese für jährlich 12.000 Euro. Die Mietrendite beträgt dann 6 Prozent.

\dfrac{\text{12.000€}}{\text{200.000€}} = 0,06 = 6\%

Mehr zum Thema Mietrendite und den verschiedenen Berechnungen findest du in einem Extra-Artikel hier auf dem Blog: “Wie berechne ich die Mietrendite?“.

Rendite auf das eingesetzte Kapital

Die Rendite auf das eingesetzte Kapital gibt an, wie viel Gewinn du mit deiner Investition erzielt hast.

Man spricht hier auch von der Eigenkapitalrendite.

Hierbei werden die Mieteinnahmen sowie Wertsteigerungen und mögliche Verkaufserlöse berücksichtigt und zum eingesetzten Kapital ins Verhältnis gesetzt.

Heraus kommt, vor allem aufgrund des Fremdkapitalhebels bei Immobilien, oft eine sehr hohe Rendite von über 10 %.

Auch hier würde die Berechnung in diesem Artikel zu weit führen. Wenn du mehr zur Eigenkapitalrendite erfahren möchtest, lege ich dir daher den folgenden Artikel hier auf dem Blog ans Herz: Wie berechnet man die Eigenkapitalrendite?.

Einen Online-Rechner mit dem du deine Eigenkapitalrendite schnell und kostenlos berechnen kannst gibt’s hier natürlich auch: den Immoprentice 5 Sekunden Eigenkapitalrendite Rechner.

Wertsteigerung der Immobilie

Eine der Hauptgründe, warum man mit Immobilien so gut Geld verdienen kann ist, dass Immobilien langfristig ein hervorragendes Wertsteigerungspotenzial haben.

Aber warum eigentlich?

Nun ganz einfach: wenn du eine Immobilie besitzt, hast du ein physisches Asset, das nicht beliebig vermehrt werden kann.

Allein durch die allgemeine Geldentwertung gewinnt deine Immobilie also langfristig an Wert.

Natürlich brauchst du aber nicht nur auf die Geldentwertung durch Inflation zu hoffen, sondern es gibt natürlich noch einige weitere Faktoren, die zur Wertsteigerung deiner Immobilie beitragen können:

Lage der Immobilie

Die Lage einer Immobilie ist ein wichtiger Faktor für ihre Wertentwicklung. Eine Immobilie in einer begehrten Gegend, in der die Nachfrage hoch ist, kann schnell an Wert gewinnen.

Andersherum gilt dasselbe leider auch: Eine Immobilie in einer unbeliebten Gegend wird ihren Wert maximal halten, vielleicht sogar an Wert verlieren.

Aber was ist eine gute Lage?

Einfach ausgedrückt: ein Ort, an dem alles, was Menschen gerne in ihrer direkten Umgebung haben, vorhanden ist. So können die Nähe zu Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und öffentlichen Verkehrsmitteln den Wert einer Immobilie verbessern.

Schaut man etwas genauer hin, kann man bei der Lage einer Immobilie zwischen der Makrolage und der Mikrolage unterschieden.

Das Thema Lage ist natürlich komplexer als die zwei Absätze, aber zu komplex um es in hier vollständig zu bearbeiten.

Einen guten Überblick zur Bewertung von guten und schlechten Lagen für Immobilien und worauf du achten solltest, findest du daher hier auf dem Blog im Artikel “Warum ist eine Standortanalyse vor einer Immobilieninvestition wichtig und worauf musst du dabei achten?“.

Zustand der Immobilie

Auch der Zustand der Immobilie beeinflusst ihren Wert.

Eine gut gepflegte Immobilie hat einen höheren Wert als eine, die in einem schlechten Zustand ist.

Wenn du in die Renovierung und Modernisierung deiner Immobilie investierst, kann (und wird) das ihren Wert erhöhen.

Als Vermieter hast du hier sogar doppelt Vorteile, da du bei einer vermieteten Immobilie die Kosten für die Sanierung steuerlich absetzen kannst und so nicht nur den Wert deiner Immobilie steigerst, sondern durch die Investition auch deine Steuerlast senkst.

Angebot und Nachfrage

Wie bei jeder Investition ist auch bei Immobilieninvestitionen das Angebot und die Nachfrage ein wichtiger Faktor für die Wertentwicklung.

Wenn es viele potenzielle Käufer gibt, die um wenige Immobilien konkurrieren, steigt der Wert aller (und damit auch deiner) Immobilie.

Angebot und Nachfrage sind aber nur ein (wichtiger) Faktor für den Wert einer Immobilie.

Mehr zu den ganzen Faktoren, die neben Angebot und Nachfrage, den Wert einer Immobilie beeinflussen, findest du im Artikel “Welche Faktoren beeinflussen den Wert einer Immobilie?” hier auf dem Blog.

Steuervorteile bei Immobilieninvestitionen

Für viele Investoren sind auch die eventuellen Steuervorteile ein wichtiger Aspekt bei der Betrachtung von Immobilieninvestitionen.

Tatsächlich kannst du mit Immobilien durch geschickte steuerliche Gestaltung (in einem Umfang, den du so mit Aktien und Co nicht hast!) deine Rendite maximieren und gleichzeitig deine Steuerbelastung reduzieren.

Im Folgenden möchte ich mir mit dir daher die wichtigsten Steuervorteile bei Immobilieninvestitionen ansehen.

Abschreibung als Steuervorteil

Eine der wichtigsten Steuervorteile bei Immobilieninvestitionen ist die Möglichkeit der Abschreibung von Gebäuden und Einrichtungen.

Dieser Steuervorteil wird auch als Absetzung für Abnutzung (AfA) bezeichnet.

Die AfA ist ein steuerlicher Vorteil, der dir ermöglicht, einen Teil des Kaufpreises der Immobilie jedes Jahr als Betriebsausgabe geltend zu machen.

Dadurch kannst du deine Steuerlast erheblich reduzieren werden, obwohl du real gar keine Kosten hast.

Klingt spannend?

Mehr findest du im dedizierten Artikel zur AfA: Was muss ich bei einer vermieteten Immobilie zur Abschreibung (AfA) wissen?

Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten

Neben der AfA gibt es weitere steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten, die du als Immobilieninvestor nutzen kannst, um deine Steuerlast zu minimieren.

Hast du zum Beispiel im aktuellen Jahr hohe Einnahmen und gleichzeitig eine Immobilie, die dringend mal renoviert werden müsste? Mache die Renovierung dieses Jahr und erzeuge so hohe Ausgaben, die deine Einnahmen (und damit deine Steuerlast) erheblich reduzieren!

Eine Investition muss sich meiner Meinung nach immer auch ohne Steuervorteile rechnen, aber trotzdem sind die möglichen Steuervorteile bei Immobilien durchaus ein interessanter Aspekt, wenn es um das Thema Kapitalanlage und Immobilieninvestitionen geht.

Faktoren, die den Erfolg einer Immobilieninvestition beeinflussen

Ok, wir wissen jetzt, dass eine Investition in Immobilien eine lukrative Möglichkeit sein kann, um langfristig Geld zu verdienen.

Aber wovon genau hängt der Erfolg einer solchen Investition ab?

Nun, es sind natürlich verschiedene Faktoren.

Einer der wichtigsten Faktoren ist sicherlich die Lage der Immobilie, da sie einen erheblichen Einfluss auf den Wert und die Rendite hat.

Auch der Zustand und die Qualität der Immobilie spielen eine wichtige Rolle, da Instandhaltungs- und Reparaturkosten dein Investitionsrisiko erhöhen können.

Zusätzlich musst du Angebot und Nachfrage auf deinem lokalen Immobilienmarkt berücksichtigen, denn eine nicht vermietete Immobilie hat eine ziemlich miese Rendite…

Am Ende spielen aber auch die Finanzierungskonditionen eine Rolle, da sie sich auf die Gesamtkosten (und damit die Rendite) deiner Investition auswirken.

Im Folgenden werden wir uns daher genauer mit diesen Faktoren beschäftigen und zeigen, wie sie den Erfolg deiner Immobilieninvestition beeinflussen können.

Lage der Immobilie

Lage, Lage, Lage…

Ja, es stimmt, die Lage einer Immobilie ist einer der wichtigsten Faktoren, der den Erfolg einer Immobilieninvestition beeinflusst.

Eine Lage, die in der Zukunft beliebter ist als heute, kann den Wert der Immobilie steigen lassen und somit deine Rendite erhöhen.

Im Gegensatz dazu kann eine Lage, die immer unbeliebter wird, aber auch dafür sorgen, dass du deine Immobilie in ein paar Jahren nur noch mit großen Abschlägen verkaufen kannst.

Aber wie bewertet man die Lage von Immobilien?

A-Standorte vs. D-Standorte

Eine Möglichkeit, die Lage einer Immobilie zu bewerten, ist die Einteilung in A-Standorte bis D-Standorte.

A-Standorte sind städtische Gebiete, die aufgrund ihrer guten Infrastruktur, zentralen Lage und hohen Nachfrage besonders attraktiv sind.

Dazu gehören etwa die großen Metropolen in Deutschland.

D-Standorte hingegen sind Gebiete, die aufgrund von Faktoren wie schlechter Infrastruktur, geringer Nachfrage und unattraktiver Umgebung als weniger attraktiv gelten.

Dies kann beispielsweise in ländliche Regionen oder Stadtteilen mit hoher Kriminalitätsrate der Fall sein.

Es gibt zwar auch viele Investoren, die in den vergangenen Jahren erfolgreich in C- und D Standorten investiert haben, aber wenn du mich fragst, bin ich ein großer Fan von A-Standorten.

Warum das so ist, und welche Risiken ich bei schlechten Lagen sehe, und weswegen ich dir von diesen Lagen abraten würde, kannst du in meinem Artikel “Sollte ich in C oder D Lagen investieren?” herausfinden.

Zukunftssicherheit von Standorten

Neben der Einteilung in A- und D-Standorte spielt auch die Zukunftssicherheit einer Lage eine wichtige Rolle bei der Bewertung einer Immobilie.

Ein Standort kann beispielsweise aufgrund von Bauprojekten, einer steigenden Nachfrage oder einer positiven wirtschaftlichen Entwicklung an Attraktivität gewinnen.

Umgekehrt können Faktoren wie der Abriss von Gebäuden, der Wegzug von Unternehmen oder eine Verschlechterung der Infrastruktur aber auch den Wert einer Immobilie mindern.

Ein Beispiel für eine zukunftssichere Lage kann eine Stadt sein, die aufgrund einer starken wirtschaftlichen Entwicklung und einer wachsenden Bevölkerungszahl eine hohe Nachfrage nach Wohnraum aufweist.

Auch Gegenden, die sich im Umbruch befinden und von Investitionen in Infrastruktur und Stadtentwicklung profitieren, können eine gute Wahl für eine Immobilieninvestition darstellen.

Auch zum Thema “Zukunftssicheren Standort finden” gibt es natürlich einen dedizierten Artikel hier auf dem Blog: Wie finde ich einen guten Standort für meine Immobilien Investition?

Zustand und Qualität der Immobilie

Neben der Lage sind natürlich auch die Qualität und der Zustand der individuellen Immobilie entscheidende Faktoren für den Erfolg deiner Investition.

Eine Immobilie, die in einem guten Zustand ist und eine hohe Qualität aufweist, zieht tendenziell bessere Mieter an und wird eine bessere Wertentwicklung haben, da sie einfach zukunftssicherer ist und weniger Probleme macht.

Aber was ist “Zustand und Qualität” eigentlich?

Für mich recht viel: Von der Bausubstanz über den Sanierungsstand bis hin zur aktuellen Mietsituation fallen für mich viele Punkte unter “Zustand und Qualität der individuellen Immobilie”.

Baujahr und Bauart der Immobilie

Das Baujahr einer Immobilie ist oft ein wichtiger Indikator für den Zustand und die Qualität.

Je älter eine Immobilie ist, desto wahrscheinlicher ist es, dass sie Mängel und Defekte aufweist, die regelmäßige Reparaturen erfordern.

Platt gesagt: Ein Neubau wird vermutlich in den nächsten Jahren keine Probleme machen.

Aber ein unsanierter Altbau aus den 70er-Jahren wird von den Wasserleitungen über die Elektrik bis hin zur Tiefgarage viele Baustellen aufweisen, die demnächst mal gemacht werden müssten.

Sanierungs- und Renovierungsbedarf

Der nächste Punkt dreht sich um die Ausstattung und den Modernisierungsbedarf in der Wohnung selbst.

Eine Immobilie, die in gutem Zustand ist, modern ist und regelmäßig gewartet und renoviert wurde, hat tendenziell eine bessere Wertentwicklung als eine Immobilie, bei der die letzte Renovierung aus den 60er-Jahren ist.

Auch erfordert eine Immobilie mit einem hohen Sanierungs- und Renovierungsbedarf in den nächsten Jahren erhebliche Investitionen.

Kosten, die deine Rendite auf kurze Sicht massiv verschlechtern.

Lage der Immobilie

Die Lage einer Immobilie hat einen massiven Einfluss auf die Nachfrage und auf die Miete, die du erhalten kannst.

Eine Immobilie in einer guten Lage, beispielsweise in einer Stadt mit hoher Nachfrage, vielen Naherholungsmöglichkeiten in der Nähe und einer guten Verkehrsanbindung, hat tendenziell eine hohe Nachfrage und du kannst höhere Mieten verlangen.

Eine Immobilie im Drogenviertel der Stadt hat vermutlich eine sehr schlechte Nachfrage und du wirst dich schwertun, vernünftige Mieter oder Kaufinteressenten für diese Immobilie zu finden.

Mieter und Vermietung

Die Qualität der anderen Mietparteien im Haus hat ebenfalls einen Einfluss auf die Qualität der Immobilie.

Wohnen nur komische Personen in einem Haus, wirst du keine vernünftigen Mieter finden und immer Probleme mit der Wohnung haben.

Gibt es regelmäßig Probleme in einem Haus, hat das Haus in der Stadt auch irgendwann seinen “Ruf weg” und es wird immer schwerer Mieter und Käufer für deine Wohnung zu finden.

Eine Immobilie mit guten Mietern hingegen hat tendenziell eine bessere Wertentwicklung, weil du immer gute Mieter (oder auch Eigennutzer) für deine Wohnung finden wirst.

Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt

Wie bei allen Gütern sind Angebot und Nachfrage wesentliche Faktoren auf dem Immobilienmarkt und beeinflussen den Erfolg einer Investition maßgeblich.

Beim Thema Angebot und Nachfrage ist es dabei ist es wichtig eine langfristige Perspektive einzunehmen.

Die Nachfrage nach Wohnraum ändert sich zwar nicht von heute auf morgen, aber über lange Zeiträume dafür umso massiver.

Demografische Entwicklung und wirtschaftliche Lage

Eine wachsende Bevölkerung und eine positive wirtschaftliche Entwicklung können die Nachfrage nach Immobilien erhöhen.

Insbesondere in Ballungszentren und Großstädten kann es so zu einem hohen Bedarf an Wohnraum kommen, was zu steigenden Preisen und Mieten führt.

Gleichzeitig kann eine schrumpfende Bevölkerung oder eine negative wirtschaftliche Entwicklung zu einem Rückgang der Nachfrage führen und somit den Wert der Immobilie mindern.

Bestes Beispiel sind hier Kleinstädte und Dörfer ohne Infrastruktur und ohne Arbeitgeber. Die Häuser und Grundstücke hier sind extrem günstig, aber es will einfach keiner in ein sterbendes Dorf ohne Perspektive ziehen.

Zuzug von außen und Entwicklung von Infrastruktur

Auch Zuzug von außen kann die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt beeinflussen.

Zum Beispiel kann eine Stadt oder Region aufgrund von Arbeitsplätzen oder einer attraktiven Umgebung für Zuzug sorgen.

Nimm’ als Beispiel die Gigafactory von Tesla im Umland von Berlin, wo Stand heute schon über 7000 neue Arbeitsplätze entstanden sind.

7000 Menschen, die mit ihrer Familie in der Nähe ihrer Arbeitsstätte wohnen wollen.

Diese erwartete zusätzliche Nachfrage hat im November 2019, innerhalb einer Woche nach der Ankündigung des Baus, zu einer Steigerung der Immobilienpreise von 2,7% in Grünheide geführt.

Ebenso kann die Entwicklung der Infrastruktur, wie ein neuer Bahnhof mit neuen Zugverbindungen in die nächste Metropole, die Attraktivität einer Region erhöhen und somit die Nachfrage nach Immobilien steigern.

Finanzierungskonditionen

Nicht zuletzt sind auch die Finanzierungskonditionen ein wichtiger Faktor für den Erfolg deiner Immobilieninvestition.

Eine falsche Kalkulation der Finanzierungskosten kann dazu führen, dass dein Gewinn deutlich geringer ausfällt, als du es dir ausgerechnet hast, oder du sogar Verluste einfährst!

Du musst dich daher vor dem Kauf über die aktuellen Konditionen und Zinssätze informieren und genau rechnen.

Aber schauen wir uns die Punkte nun im Einzelnen an.

Höhe des Zinssatzes

Die Höhe des Zinssatzes ist ein wichtiger Faktor für die Rentabilität einer Immobilieninvestition, da die Zinsen, die du für deinen Kredit zahlst, oft dein größter Kostenblock ist.

Bei niedrigen Zinsen kann sich auch ein teurer Kaufpreis für eine Immobilie unter dem Strich noch lohnen.

Steigen die Zinsen, kann dieselbe Immobilie, für denselben Preis, auf einmal eine ruinöse Investition sein.

Wenn du sehen möchtest, bis zu welchem Preis sich eine Immobilie für dich noch rechnet, schaue dir gerne auch einmal mein Immobilien Kalkulationstool an.

Um mehr darüber zu erfahren, wie Zinsen und Kaufpreise von Immobilien zusammenspielen, schaue dir gerne auch den Artikel “Welchen Einfluss haben die Zinsen auf die Kaufpreise von Immobilien?” hier auf dem Blog an.

Finanzierungsdauer

Auch die Finanzierungsdauer hat einen Einfluss auf die Rentabilität deiner Immobilieninvestition.

Je länger die Finanzierungsdauer, desto höher sind natürlich die Zinsen, die du zahlen musst.

Eine kurze Finanzierungsdauer macht dich zwar schneller schuldenfrei, führt jedoch auch dazu, dass du den Kredit sehr aggressiv tilgen musst, wodurch deine monatliche Belastung sehr hoch ausfällt.

Das wiederum schränkt deinen verfügbaren Cashflow und damit deinen finanziellen Spielraum für weitere Investitionen oder andere Ausgaben stark ein.

Es gilt also, eine optimale Balance zwischen Finanzierungsdauer und Zinssatz zu finden.

Wie immer gibt es hier kein “schwarz oder weiß”. Sowohl eine langsame Tilgung (hohe Finanzierungsdauer) als auch eine schnelle Tilgung (kurze Finanzierungsdauer) haben unterschiedliche Vor- und Nachteile. Schaue dir hierfür gerne einmal das folgende Video vom Immoprentice YouTube Kanal an:

Eigenkapitalanteil

Der Eigenkapitalanteil, den du in die Finanzierung einbringst, ist ebenfalls ein wichtiger Faktor deiner Finanzierungskonditionen.

Je höher dein Eigenkapitalanteileinsatz, desto geringer ist das Risiko für den Kreditgeber und desto niedriger die Zinsen ausfallen.

Allerdings bedeutet ein höherer Eigenkapitalanteil auch, dass du mehr Kapital in der Immobilie bindest und so weniger Geld für andere Investitionen zur Verfügung steht.

Den optimalen Eigenkapitalanteil für eine Immobilienfinanzierung gibt es aus meiner Sicht nicht, da es auch immer etwas mit deinem persönlichen Risikoempfinden zu tun hat.

Wie kann man erfolgreich in Immobilien investieren?

Ok, das war jetzt viel Theorie.

Aber wie kann man jetzt ganz konkret erfolgreich in Immobilien investieren?

Sollte man die Immobilie selbst nutzen oder vermieten?

Wie sieht der Kauf- und Verkaufsprozess aus?

Und welche Faktoren sollte man bei der Investitionsentscheidung berücksichtigen?

In diesem Abschnitt möchte ich mir mit dir einige Möglichkeiten des Immobilieninvestments ansehen und dir einige Tipps geben, wie du erfolgreich in Immobilien investieren kannst.

Kauf und langfristige Vermietung von Immobilien (Buy&Hold)

Der Klassiker, um den sich auch 90 % des Inhaltes auf meinem Blog drehen, ist der Kauf und die langfristige Vermietung von Immobilien, auch Buy&Hold genannt.

Diese Art der Investition kann dir eine stabile und langfristige Einnahmequelle bieten, wenn du es richtig durchführst.

Hier sind einige wichtige Faktoren, die du bei diesem Modell berücksichtigen musst:

Auswahl der Immobilie

Bevor du eine Immobilie kaufst, ist es wichtig, dass du deine Hausaufgaben machst.

Beim Buy&Hold bindest du dich langfristig an die Immobilie.

Du solltest dir daher Zeit nehmen, um den Immobilienmarkt zu analysieren und nach geeigneten Objekten zu suchen und nicht blind das erstbeste Objekt kaufen.

Und ja, die Auswahl der richtigen Immobilie kann — insbesondere bei deiner ersten Immobilie — einige Zeit dauern, da du hier auf viele Dinge achten musst.

Von der Lage über den Zustand der Immobilie bis hin zur potenziellen Mietrendite gibt es viele Dinge, die du beachten musst.

Gerade bei deiner ersten Immobilie kann diese Phase mehrere Wochen und Monate dauern, in denen du dich jeden Abend intensiv mit dem Thema Immobilien beschäftigst.

Finanzierung der Immobilie

Ein weiterer wichtiger Faktor beim Kauf einer Immobilie ist die Finanzierung.

Eine sorgfältige Planung und Prüfung der Finanzierungskonditionen ist unerlässlich, um sicherzustellen, dass die monatlichen Kosten für die Immobilie in deinem Budget liegen.

Aber die Zinsen sind doch ohnehin fix, was gibt es dann noch zu planen?

Eine Menge! Etwa die Frage “wie viel kannst du dir leisten?” oder die Frage “wie viel Überschuss muss die Immobilie mindestens machen” oder “wie viel bist du bereit jeden Monat aus eigener Tasche zu tragen?”.

Ich sage zum Beispiel für mich, dass eine Immobilie sich von selbst tragen muss, damit ich investiere.

Aber vielleicht hast du andere Prämissen.

Auch musst du dir für dich überlegen, wie lange du die Immobilie finanzieren möchtest, wie viel Eigenkapital du einbringen möchtest oder wie hoch deine Tilgung sein soll.

Verwaltung der Immobilie

Sobald du eine Immobilie gekauft hast, musst du diese verwalten.

Das beinhaltet die Suche nach geeigneten Mietern, die Abwicklung von Verträgen, die regelmäßige Wartung und Instandhaltung der Immobilie sowie die Abwicklung von Mietzahlungen oder Nebenkostenabrechnungen.

Achtung, hier gehört auch dazu, dass dein Mieter dich wegen Problemen anruft, oder du deinem Mieter wegen Mieterhöhungen und Problemen ansprichst.

Du musst mental also auch darauf vorbereitet sein, unangenehme Gespräche mit deinem Mieter zu führen.

Risikomanagement

Wie bei jeder Investition gibt es auch bei der Investition in Immobilien Risiken.

Eine sorgfältige Planung und Risikomanagement-Strategien können dir helfen, potenzielle Risiken zu minimieren.

Auch wenn Immobilien, wenn du es richtig machst, in Summe eine recht risikoarme Investition sind, gibt es viele potenzielle Risiken.

Tatsächlich so viele, dass sie nicht in diesen Artikel passen, und ich deswegen einen eigenen Artikel hierfür erstellt habe: Welche Risiken gibt es beim Investieren in Immobilien?.

Ich will dir keine Angst machen, aber du solltest dir den Artikel unbedingt anschauen, um zu wissen, für welche Eventualitäten du planen musst.

Langfristiges Mindset

Neben all dem “Handwerkszeug” ist auch das Mindset bei einer Buy&Hold Strategie wichtig.

Es handelt sich hierbei um langfristigen Vermögensaufbau und keine Methode, um schnell reich zu werden.

Wenn du in eine Immobilie zur langfristigen Vermietung investierst, musst du selbst also auch eine langfristige Perspektive einnehmen. Es kann durchaus 20 Jahre und mehr dauern, bis du siehst und spürst, dass sich deine Investition ausgezahlt hat.

Gerade in den ersten Jahren baust du zwar Vermögen (in Form der Tilgung des Kredits) auf, davon wirst du aber in der Regel im täglichen Leben nichts spüren!

Wenn du aber trotzdem am langfristigen Vermögensaufbau mit Immobilien interessiert bist und mehr zu den einzelnen Schritten wissen möchtest, wie du deine erste Bug&Hold Immobilie kaufst und Vermieter wirst, schaue dir gerne auch die beiden folgenden Artikel hier auf dem Blog an: “Der vollständige Leitfaden um Vermieter zu werden (und wie du dadurch finanzielle Freiheit erreichen kannst)” und “Wie läuft ein Wohnungskauf ab? – In 13 Schritten zum Immobilien Investor“.

Fix und Flip

Fix und Flip bezeichnet den Kauf einer Immobilie mit dem Ziel, diese möglichst schnell wieder zu verkaufen.

Dabei wird die Immobilie meistens renoviert oder modernisiert, um einen höheren Verkaufspreis zu erzielen.

Der Fix-und-Flip-Ansatz kann eine attraktive Option für Investoren sein, die kurzfristig hohe Gewinne erzielen möchten.

Voraussetzungen für den Erfolg

Damit der Kauf und Verkauf von Immobilien nach dem Fix-und-Flip-Ansatz erfolgreich ist, sind einige Voraussetzungen zu erfüllen.

Eine ausführliche Marktanalyse ist genauso wichtig wie ein gutes Verständnis der Reparatur- und Modernisierungskosten sowie der potenziellen Verkaufspreise.

Es ist wichtig, dass der Kaufpreis niedrig genug ist, damit du Spielraum für notwendige Reparaturen und Modernisierungen sowie einen angemessenen Gewinn hast.

Gleichzeitig muss dein erwarteter Verkaufspreis realistisch sein. Rechnest du dir den finalen Verkaufspreis schön und kannst ihn nicht erzielen, musst du die Immobilie am Ende vielleicht mit Verlust verkaufen.

Chancen und Risiken

Durch den Kauf einer Immobilie unter Marktwert und der anschließenden Renovierung kannst du den Wert der Immobilie schnell erhöhen.

Gerade in guten Marktlagen mit guten (und steigenden Verkaufspreisen) kannst du so schnell einige zehntausend Euro in wenigen Monaten verdienen.

Allerdings birgt dieser Ansatz auch Risiken.

Die Renovierungskosten können höher ausfallen als erwartet, was den Gewinn schmälern oder sogar in Verlust umschlagen lassen kann.

Eine schlechte Marktlage oder Verkaufspreise, die unter den Erwartungen liegen, können das Ergebnis einer Fix-und-Flip-Investition schnell negativ werden lassen.

Inzwischen kennst du die Leier vermutlich, aber auch zum Thema Fix und Flip gibt’s natürlich einen eigenen Artikel, der auf die Chancen, und alles wissenswerte rund um das Thema Fix und Flip, ganz im Detail eingeht: Fix und Flip – Der ultimative Guide für Immobilieninvestoren.

Kurzzeitvermietung von Immobilien

Die Kurzzeitvermietung von Immobilien über Plattformen wie Airbnb ist eine weitere Möglichkeit, in Immobilien zu investieren.

Dabei vermietest du deine Immobilie für kurze Zeiträume an Gäste und erzielt so deutlich höhere Einnahmen als bei einer herkömmlichen Langzeitvermietung.

Dies kann insbesondere in beliebten Touristenregionen oder Großstädten eine attraktive Option sein.

Vorteile der Kurzzeitvermietung

Ein großer Vorteil der Kurzzeitvermietung liegt auf der Hand: die Möglichkeit, höhere Einnahmen zu erzielen als bei einer Langzeitvermietung.

Insbesondere in beliebten Reisezielen oder Großstädten können deine Einnahmen durch die hohe Nachfrage und die entsprechend höheren Preise erheblich steigen.

Darüber hinaus hast du als Vermieter bei der Kurzzeitvermietung mehr Flexibilität und Kontrolle über deine Immobilie.

Du kannst selbst entscheiden, wann und wie oft du vermietest und hast so auch die Möglichkeit, die Immobilie selbst zu nutzen oder anderweitig zu verkaufen.

Herausforderungen der Kurzzeitvermietung

Die Kurzzeitvermietung erfordert leider aber auch einen deutlich höheren Aufwand als eine herkömmliche Langzeitvermietung.

Du weißt selbst, wie pfleglich du mit einem Hotelzimmer umgehst.

Bei einer Airbnb Vermietung musst du neben den regelmäßigen Reinigungen auch mit vermehrten Kosten für Instandhaltungsarbeiten rechnen, um die Immobilie in einem guten Zustand zu halten und den Gästen einen angenehmen Aufenthalt zu ermöglichen.

Auch die Verwaltung und Koordination der Buchungen kann zeitaufwändig sein.

Denk’ daran: Effektiv führst du hier ein kleines Hotel oder einen Gastbetrieb. Die höheren Einnahmen kommend also nicht von ungefähr!

Auch gibt es inzwischen in vielen Regionen und Städten rechtliche Bestimmungen und Einschränkungen für die Kurzzeitvermietung, sodass du deine Wohnung gar nicht mehr einfach so als Airbnb anbieten darfst.

Wenn du eine Immobilie für die Kurzzeitvermietung kaufen willst, musst du dich daher vor dem Kauf unbedingt informieren, ob und in welchem Rahmen, das überhaupt erlaubt ist. (Und selbst dann kann sich die rechtliche Situation jederzeit ändern!)

Eigennutzung vs. Vermietung

Beim Kauf von Immobilien denken viele Menschen zuerst an die eigene, selbst genutzte, Immobilie.

Wir sind hier auf einem Blog zum Thema Immobilien als Kapitalanlage, aber trotzdem stellt sich beim Kauf einer Immobilie natürlich die Frage, ob man die Immobilie lieber selbst nutzen oder vermieten soll.

Die Antwort auf diese Frage hängt einerseits von verschiedenen Faktoren ab und ist sehr individuell und andererseits gibt es meiner Meinung nach, aus finanzieller Betrachtung, eine einfache und klare Antwort.

Da es in diesem Blog um das Thema investieren geht, werde ich mich nur auf die finanzielle Betrachtung der Frage fokussieren.

Eigennutzung als Konsumgut

Um es gleich klar zu sagen: Eine selbst genutzte Immobilie ist meiner Meinung nach in der eher ein Konsumgut als eine finanzielle Investition.

Warum?

Nun, weil eine selbst genutzte Immobilie in erster Linie dazu dient, einen Wohnbedarf zu decken und deinen eigenen Lebensstandard zu verbessern.

Natürlich kann auch eine selbst genutzte Immobilie an Wert gewinnen, jedoch ist dieser Wertzuwachs nicht der primäre Zweck des Kaufs.

Zudem ist eine selbst genutzte Immobilie in der Regel mit (unvernünftig) hohen Anschaffungskosten verbunden und bindet Kapital, das an anderer Stelle möglicherweise sinnvoller eingesetzt werden könnte.

So sehr du es auch möchtest: Wenn du selbst in der Immobilie wohnen willst, wirst du die Immobilie nie nüchtern nach ihren finanziellen Aspekten betrachten, sondern immer auch durch deine persönliche, emotionale, Brille.

Und wenn die Wohnung dir gefällt, wirst du allein deswegen mehr dafür ausgeben, als ein Investor das (rein rational handelnd) tun würde.

Vermietung als finanzielle Investition

Im Gegensatz zur Eigennutzung ist die Vermietung einer Immobilie hingegen eine finanzielle Investition.

Warum?

Durch die Vermietung generierst du als Eigentümer regelmäßige Einnahmen in Form von Mieteinnahmen.

Diese Einnahmen kannst du dazu nutzen, die laufenden Kosten zu decken und die Finanzierung der Immobilie zu stemmen.

Du gibst heute also Geld aus, um für die Zukunft einen regelmäßigen Einkommensstrom zu generieren. Ein Investment!

Fazit

Immobilien können eine sehr attraktive Kapitalanlage sein, da sie im Vergleich zu anderen Anlageformen wie Aktien oder Fonds eine geringere Volatilität aufweisen und eine hohe Sicherheit bieten.

Aber auch Immobilieninvestitionen sind nicht ohne Risiko und es hängt von verschiedenen Faktoren, ob du mit deiner Immobilieninvestition erfolgreich bist und Geld verdienst.

Willst du in Immobilien investieren, gibt es primär drei Möglichkeiten:

1. Langfristige Vermietung von Immobilien (Buy & Hold)
2. Fix und Flip von Immobilien
3. Kurzzeitvermietung von Immobilien (AirBNB)

Hier findest du noch einmal die Besonderheiten der drei Methoden im Überblick:

Bei allen drei Methoden gilt natürlich, dass du — wie bei jeder Investition — genau rechnen musst, ob die Investition sich lohnt.

Eine Immobilie als Kapitalanlage solltest du nur dann kaufen, wenn sie sich für dich finanziell lohnt. (Siehe hierzu auch die Artikel “Die 13 häufigsten Fehler beim Investieren in Immobilien” und “Die 9 häufigsten Fehler von neuen Vermietern“.

So, und wenn du jetzt Lust auf Immobilien als Kapitalanlage und Investition bekommen hast, schaue dich gerne noch weiter auf dem Blog um.

Du wirst hier viele weitere spannende Artikel rund um das Thema Immobilien als Kapitalanlage finden!